近年來長租公寓市場屢屢曝出“甲醛超標”“租賃貸”“高進低出”“長收短付”等問題，這些問題亟待針對性的法律法規加以規范。

    9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），正式制定出臺后，將成為住房租賃領域首部條例性文件。

    保障承租人權益

    近年來，長租公寓甲醛超標案例多次被曝光，租客也常常陷入維權難的境地。

    《條例》規定，出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康。禁止將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租。

    北京盈科（廈門）律師事務所律師許東認為，租賃房屋符合安全居住的標準是符合租賃關系的當然要義，即使合同中沒約定關于租賃房屋空氣質量的標準，出租房也需要履行這方面的義務。如果出現甲醛超標等問題，可以認定為出租方違約，應該相應地退還租金等。

    租賃住房完成網簽備案往往是承租人辦理所在城市居住證的重要條件，承租人也經常遇到因房東不配合備案而無法獲得居住證的情況。

    《條例》規定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。

    《條例》還規定，承租人按照有關規定申請享受基本公共服務和便利的，相關部門應當通過房屋網簽備案系統查詢住房租賃合同信息。

    “實際上使得‘備案’在合同中的地位大增，后續無論是出租人還是承租人，或者是住房租賃企業和房地產經紀機構，都應該關注這一點變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

    此外，《條例》還提出了建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

    關注長租公寓“爆雷”

    針對“高進低出”和“長收短付”問題，《條例》明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

    嚴躍進表示，此次《條例》發布，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態度，在當前長租公寓市場波動較大的階段，對于后續規范和引導租賃市場的發展有積極的作用。

    段和段律師事務所合伙人、律師劉春泉認為，將違規企業列入異常名錄對于正規大企業有影響，對于小企業影響有限。

    “規定住房租賃企業向承租人收取的租金周期不得長于向房東支付的租金周期外，還應該規定，實際居住人簽訂的租賃合同必須得到房東簽字認可，打通房東和租客間的信息壁壘，這樣的話，即使出現

    《條例》還提出，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

    實際上，早在《條例》發布前已經有不少城市開始加強租金監管工作。

    根據杭州房管部門的要求，8月31日之后租賃企業賬戶將納入監管。9月30日前，“托管式”住房租賃企業需根據要求完成風險防控金繳交。之后，房管部門將公開公示“白名單”租賃企業。西安住建局也于近日發布了《西安市住房租賃資金監督管理實施意見》，對住房租賃交易資金進行監管。

    “學習杭州模式，對租金進行監管，并把租金收入的30%納入保證金賬戶監管體系，其意義在于萬一企業破產跑路，至少這部分保證金能成為緩沖，并且對租金進行監管也有助于發現企業的異動。”嚴躍進向第一財經記者表示。

    嚴躍進認為，長租公寓已經不是過去單純的租客房東關系，已經涉及很多金融關系，監管必須發揮作用。

    為了進一步解決“高進低出”問題，《條例》還強調，住房租賃企業等市場主體在從事住房租賃有關經營活動時，應當遵守《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》等的有關規定，禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。

    不得隱藏“租金貸”

    《條例》還區分了以長租公寓為代表的住房租賃企業和以鏈家、中原地產等為代表的房地產經紀機構，明確規定房地產經紀機構不得賺取租金差價、違規提供金融產品和服務；對于出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金等費用。

    中國政法大學知識產權研究中心特約研究員李俊慧認為，在傳統租房模式下，中介賺取的居間服務費用通常僅有“一個月的租金”，屬于“一錘子買賣”，中介服務費與房屋的租賃周轉次數密切相關。而長租公寓運營方，從單一房屋中介角色，變成“房屋中介+貸款中介+維修中介”等混合角色，收取的費用也從單一房屋居間服務費擴充為服務居間服務費、金融居間服務費、維修服務費等多重收入。

    長租公寓等住房租賃企業在與租客簽訂租賃合同時常常會隱藏一份金融合同，《條例》對這一行為予以否定。

    《條例》明確，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

    李俊慧表示，現實的情況是，主合同依舊是房屋租賃協議，但是，附件或補充協議里包含了類似“分期付”等內容，租客在居間服務下，先行辦理了一個一年或兩年期的租金消費貸款金融服務。

    “預收之后的房租分期支付給房東，使得部分原本屬于房東的租金被長租公寓企業長期截留或占用，甚至變成了它們的經營性流動資金。因此，長租公寓商業模式的本質就變成：面向租戶將租金貸款化，面向房東將房租分期化，平臺從房東和租戶之間的預收租金和實際分期支付的時間差內，獲取巨額收益。”李俊慧表示。

    李俊慧分析，如果某住房租賃企業在某個城市擁有1萬套房源，前期預付房東1個月租金，租出率在90%以上，月租金在1萬左右的話，那么，它們一次性預收的租金規模大概可以達到10億元，而其自身前期投入的資金僅需1億元，就可以獲得桿杠率高達10倍左右的資金回報。

    《條例》明確規定，住房租賃企業違反本條例規定開展住房租金貸款業務的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照；屬于金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。