■本報記者 王麗新

    當市場進入深度調整期時，管理過于粗放、難以控制擴張欲望的隱憂便會浮出水面。過去半年多，更快感知一線營銷戰場壓力的房企，都率先進行了戰略調整，縮編裁員、謹慎投資，加快資產變現等過冬術重現市場。

    畢竟，在“構建房地產市場健康發展長效機制”和“房住不炒”的大背景下，房地產市場將告別高增長高盈利的時代，增速趨緩、存量加大、盈利降低、行業集中度提升、淘汰加速將會成為市場常態，房價天花板壓頂，房企高管們年尾思考的都是2019年該如何“謀篇布局”。

    “2019年，遠洋集團還是會聚焦房地產主業，爭取規模再上新臺階。多元化輔業則是協同業務，圍繞住宅主業發展，走精細化的高質量發展道路。”近日，遠洋集團管理層接受《證券日報》記者采訪時透露，精細化管理的重要一步，是回到企業運營管理的本質，加強全面預算管理，從財務效果的角度去發現影響運營質量和效率的問題，帶動整體經營管理向著更務實、更有效的方向改進。

    加強全面預算管理

    全面預算管理，一般在房地產領域，難以真正全面落實是通病，提概念多于實際執行。“遠洋希望借助市場調整波動期，將全面預算管理等工作做實。”上述遠洋集團管理層向《證券日報》記者表示，過去，行業中的很多企業管理問題都被這個蓬勃的市場給“消化”掉了，但未來房價天花板已經可見，因此今年遠洋將圍繞幾個事業部為主體，把運營管理夯實做細，內部叫做“精耕細作”。

    據《證券日報》記者獲悉，目前遠洋集團下設九大事業部，加上七個職能中心。九大事業部中有四個是住宅開發事業部，分別為華東、華南、北方和城市開發事業部，各開發事業部的年銷售額基本構成了遠洋集團的主業發展規模。商業方面有寫字樓事業部和商業地產事業部，再加上產品營造事業部、客戶服務業事業部和資本運營事業部，一共九個。其中，城市開發事業部在全國范圍內有潛力的二、三線城市尋找投資機會。

    “2019年‘精耕細作’，就是圍繞著幾個核心事業部，進一步落實全面預算管理和要求，九大事業部每個都類似于一個獨立的小公司，要把各自的賬算清楚、算明白。然后，集團總部職能中心去做決策支持和管控等工作，核心是往下放，權責利益對等。”上述人士表示，每個事業部的盈利、負債都有自己的指標，事業部若是要投項目，則需要告訴集團能賺多少錢，對應事業部的報表是否可以支撐去做這筆投資——“量入為出，過緊日子”。

    就目前來看，遠洋集團下一步投資布局是在已有布局的五大核心城市群繼續深耕。京津兩地由于去年新增600億元－700億元貨值，今年將會稍微放緩布局腳步，以此在增量市場上優化布局。

    加快釋放資產變現

    “精耕細作”的另一面，體現在利用資產管理邏輯，加快資產變現速度，讓資產轉起來。

    以遠洋集團的不動產業務為例，規模估值約達500億元，這部分資產價值目前還沒完全釋放出資金，但已經初步形成了“投融管退”的閉環發展模式。

    “我們通過自己的’投融管退’閉環支撐再發展，集團不再額外投入過多資源。”上述人士透露，利用房地產基金模式，將基金份額賣出去60%－70%，再對自留資產權益部分進行實時管控。通過這種模式，相當于釋放出來60%－70%的資金，再拿這部分資金去做管理規模的增量，未來養老板塊也會考慮以這種模式發展。

    值得關注的是，遠洋2018年也將經營不錯的三個商業物業項目進行打包，發行REITs產品募資32億元，相較于傳統信貸工具，這筆交易有效提升循環投資效率，獲得增值收益的同時，還拓展了公司的融資渠道。

    對此，有分析人士稱，過去遠洋收購過一些資產包，包括中銀資產包等，部分物業已經實現重新改造運營后出讓，項目投資回報率很高。總體來看，對于住宅增量市場，遠洋正在加快回款速度，守住已布局城市向二線城市重倉；在寫字樓等商業地產資產方面，轉讓部分權益去杠桿，降低財務成本，讓資產轉起來，輕資產化的同時，小股持有資產權益，增加在管資產規模。2019年，遠洋的經營邏輯是，重投板塊加快規模擴張，可輕資產化資產憑借各種金融手段加快變現，同時梳理多元協同業務，支撐主業發展。