■本報(bào)記者 王麗新

    當(dāng)房地產(chǎn)增量市場遭遇天花板壓頂之際，長租公寓成為住房多元供應(yīng)體系下新的“萬億藍(lán)海”市場，房企、中介機(jī)構(gòu)、酒店以及各路資本蜂擁而至。風(fēng)口搶位看似熱鬧，但想做成”長久生意“的每一家長租公寓運(yùn)營企業(yè)無不小心翼翼，因?yàn)樽铍y破題的是，在當(dāng)前的住宅租售比水平下，怎么盈利。

    “整個(gè)住宅租賃行業(yè)，大致分為兩種，一種是集中式公寓，一種是分散式公寓，兩者運(yùn)營邏輯有較大差異。”我愛我家集團(tuán)相寓副總經(jīng)理張多接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2016年以來，集中式公寓已經(jīng)是開發(fā)商的天下了，其市場占有率從剛起步一躍至將近60%，以重資產(chǎn)模式運(yùn)營；而分散式公寓領(lǐng)域頭部公司都是經(jīng)紀(jì)行業(yè)孵化出來的企業(yè)，對整個(gè)運(yùn)營鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和流程把握，是大同小異的。

    張多坦言，對于一家長租公寓運(yùn)營商來說，規(guī)模、出租效率和利潤各項(xiàng)指標(biāo)雖有偏重，但在能管控的范圍內(nèi)保持一定既定速度發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營。

    出租效率是核心運(yùn)營邏輯

    作為持續(xù)盈利的長租公寓運(yùn)營商，張多表示，相寓非常關(guān)注市場匹配度，與剛進(jìn)場的長租公寓運(yùn)營商更關(guān)注金字塔基層客戶年輕租房群體不同，相寓在這一領(lǐng)域已經(jīng)做了17年，租客群體年齡層跨度在25歲—45歲之間，從剛?cè)肷鐣?huì)的年輕租客到家庭型的租客，甚至包括有產(chǎn)者換租學(xué)區(qū)房等租賃需求，適配從整租、合租到裝配式租賃產(chǎn)品，產(chǎn)品線覆蓋非常廣。

    在張多看來，租客的需求是多樣化的，提供匹配度更高的產(chǎn)品才能提高出租效率。而相寓作為市場上目前為數(shù)不多的盈利的長租公寓運(yùn)營商，時(shí)刻關(guān)注運(yùn)營效率，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去提高出租效率，是運(yùn)營的核心邏輯之一。比如，一段時(shí)間里若重裝修的產(chǎn)品出租效率提升，那公司就會(huì)提升這一部分產(chǎn)品比例，去適應(yīng)這一部分客群的需求。

    張多向《證券日報(bào)》記者進(jìn)一步稱，相寓基于17年的真實(shí)交易信息和31萬套的房源，去判斷市場需求，去快速完成產(chǎn)品與市場需求的匹配，每間房平均出租天數(shù)大約為10天（指從拿房到出租交易完成期限，中間空置期一般為業(yè)主提供的免租期，不計(jì)算在內(nèi)）這是行業(yè)內(nèi)相對較快的周轉(zhuǎn)速度。第二，相寓并不是所有房源都會(huì)進(jìn)行裝修，這會(huì)節(jié)省大量成本，據(jù)張多透露，以長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀來看，每間裝配平均成本約為1.5萬元，若每間都改造，運(yùn)營會(huì)變得很重；第三，相寓不靠“N＋1”方式去改造房源，因此在拿房時(shí)，不愿意被改造成隔斷房的業(yè)主更傾向于選擇相寓，這也為相寓拿房節(jié)省了一部分成本。

    將考慮結(jié)合重資產(chǎn)多元發(fā)展

    值得關(guān)注的是，相寓作為我愛我家的重要業(yè)務(wù)板塊，在我愛我家資產(chǎn)被裝入上市平臺昆百大后，相寓也成為了上市資產(chǎn)。

    “上市之后對規(guī)模、收入和利潤等方面是有經(jīng)營目標(biāo)的，目前也在做明年計(jì)劃。”張多坦言，但相寓并沒有因?yàn)樯鲜芯屯蝗粚⒔?jīng)營目標(biāo)拔得太高，按照既定節(jié)奏走，不會(huì)太快也不會(huì)太慢。運(yùn)營系統(tǒng)是一個(gè)龐雜的管控體系，要想快速去調(diào)節(jié)和匹配市場需求，讓企業(yè)良性發(fā)展，就不能追求單一指標(biāo)和絕對速度，追求單一的規(guī)模、利潤或者效率都會(huì)帶來問題。從相寓本身來說，不會(huì)為了盲目擴(kuò)張規(guī)模而犧牲利潤，要在吃得消，且運(yùn)營出租率可以承載的條件下去追求規(guī)模，在螺旋上升的過程中，不停平衡進(jìn)出和所擁有的能力，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

    據(jù)張多向《證券日報(bào)》透露，相寓的收入結(jié)構(gòu)主要有兩部分構(gòu)成，一方面是為業(yè)主提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)，這種服務(wù)費(fèi)體現(xiàn)在免租期和其他服務(wù)模式帶來的收入；另一方面則是增值服務(wù)收入，包括裝修和其他服務(wù)帶來的收入。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，截至9月30日，相寓在管房源超過31萬套，出租率約95%，業(yè)務(wù)覆蓋全國15個(gè)城市。我愛我家在業(yè)績報(bào)告中更是表示，在快速發(fā)展的同時(shí)，房屋資產(chǎn)管理行業(yè)逐漸進(jìn)入市場整合階段。在行業(yè)充分競爭、整合與淘汰并行的過程中，相寓商業(yè)模式的優(yōu)勢會(huì)逐漸顯露。相寓以分散式托管為主，是相對的輕資產(chǎn)模式，對于快速提升市場規(guī)模同樣是有利因素。

    不過，值得關(guān)注的是，相寓正在計(jì)劃以輕重資產(chǎn)組合方式調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。張多向《證券日報(bào)》記者透露，相寓正在考慮收購一些重資產(chǎn)去運(yùn)營。但從上市公司角度來講，更關(guān)注物業(yè)產(chǎn)權(quán)的問題，會(huì)考慮物業(yè)的退出機(jī)制，也要基于市場和自身的算法去評估，在非標(biāo)的情況下，用一些標(biāo)準(zhǔn)化的維度和信息去匹配相寓本身的特性，來選擇是否適合上市公司做重資產(chǎn)的持有和運(yùn)營，或者商業(yè)化。