■本報(bào)記者 王麗新

    昨日，中民投出讓上海董家渡地塊的消息得到證實(shí)。據(jù)最新工商資料顯示，綠地集團(tuán)已正式接手中民投旗下董家渡項(xiàng)目，并于2月13日完成了股權(quán)變更。

    “董家渡是黃浦江沿線核心地段，但項(xiàng)目商辦比例很高，前期投入成本非常高，僅地價(jià)就200多億元，總體投入要達(dá)到600億元左右，對(duì)中民投來說，若資金周轉(zhuǎn)不開，影響很大。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接盤者綠地對(duì)區(qū)域市場(chǎng)比較了解，近乎一半地產(chǎn)投入都是商辦資產(chǎn)，會(huì)投入很多精力去盤活，預(yù)計(jì)將會(huì)偏重以加快回款的售賣方式去操盤。

    解凍后即刻甩賣

    有公開資料這樣描述董家渡，在上海的發(fā)展歷史上，董家渡是上海開埠后繁華城區(qū)之一，位于浦西老城廂和南外灘之間，叫“上海的發(fā)源地”。

    華潤(rùn)、泛海、綠城和融創(chuàng)等房企都曾覬覦，17年間，有的留下了，有的撤離了。

    5年前的2014年11月份，中民投成立的第一年，就聯(lián)合上海外灘投資、中民嘉業(yè)控制的上海佳渡置業(yè)，以248.5億元的價(jià)格拿下了董家渡地王——13號(hào)、15號(hào)地塊。按照規(guī)劃，董家渡項(xiàng)目總建筑面積113.9萬平方米，總投資逾600億元，計(jì)劃在2021年竣工。

    2015年，綠城黃浦灣叫價(jià)25萬元/平方米、華潤(rùn)九里苑叫價(jià)20萬元/平方米，彼時(shí)，董家渡項(xiàng)目無疑是中民投最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

    幾年時(shí)間，中民投從一家300多億元資產(chǎn)迅速發(fā)展到3000多億元總資產(chǎn)規(guī)模的公司。但隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，當(dāng)冬天到來時(shí)，中民投開始力不從心。拿下上海地王3年多后，中民投開始為董家渡項(xiàng)目引入合作者，2017年，出售了董家渡項(xiàng)目45%的股權(quán)。此后，中民投再想為這個(gè)巨無霸項(xiàng)目引入接盤者時(shí)，來自上海金融法院的股權(quán)司法凍結(jié)，宣告賣盤計(jì)劃的暫時(shí)遇阻。

    公開資料顯示，部分股權(quán)凍結(jié)的公示從2019年2月1日起開始，沒過多久，這部分股權(quán)即顯示為解除凍結(jié)狀態(tài)。解凍后，該項(xiàng)目可謂即刻出售，2月13日即完成了股權(quán)變更。

    對(duì)此，中民投對(duì)外界表示，本次轉(zhuǎn)讓屬于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的部署。中民投是資源整合者、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)者，而不是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者。作為投資集團(tuán)，屬性是發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提升價(jià)值或?qū)崿F(xiàn)價(jià)值。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中民投是鑒于債務(wù)壓力不得不放棄該項(xiàng)目。

    接盤者綠地將更偏重回款

    股權(quán)變更后，綠地地產(chǎn)集團(tuán)持有中民外灘（董家渡項(xiàng)目的開發(fā)公司）50%股權(quán)，安信信托持有45%、上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）持有5%。同時(shí)，中民外灘的法人也由涂國(guó)并變更為徐榮璞，徐榮璞為綠地集團(tuán)總裁助理、房地產(chǎn)事業(yè)二部總經(jīng)理。高天國(guó)、彭心曠、蔣駿、涂國(guó)兵等中民投董事，也被錢迄、梁海樑、吳正奎、徐榮璞等來自綠地的高管取代。

    “綠地在濱江板塊此前有所布局，現(xiàn)有項(xiàng)目多接近開發(fā)完畢，區(qū)域市場(chǎng)占有率較高，尤其擅長(zhǎng)以商辦為主的綜合體項(xiàng)目開發(fā)，董家渡也是以商辦為主的綜合體項(xiàng)目。”張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但商辦項(xiàng)目由于政策限制，不允許分割成小單元出售，未來將以整層及整層以上面積為單位出售，中小企業(yè)將不是目標(biāo)客戶群，在經(jīng)濟(jì)狀況不太好的情況下，出售大宗物業(yè)對(duì)接盤者考驗(yàn)很大。

    在中民投的官網(wǎng)，這樣描述董家渡項(xiàng)目，“這一120萬平方米的上海金融新地標(biāo)，將創(chuàng)造外灘地標(biāo)建筑群及國(guó)際級(jí)的辦公與生活環(huán)境，助力上海構(gòu)建一城一帶總體金融格局，成為比肩紐約與倫敦的國(guó)際金融中心。”

    “周邊住宅房?jī)r(jià)每平方米達(dá)10萬元以上，商辦物業(yè)出售價(jià)每平方米在6萬元以上。”張宏偉向記者表示，盡管地段優(yōu)勢(shì)明顯，但綠地仍會(huì)偏重銷售加快回款。此外，張宏偉還透露，該項(xiàng)目目前正在施工，部分樓宇已經(jīng)建到10層以上，但尚未達(dá)到正式交付使用的階段。

    張宏偉還稱，今年這類收并購(gòu)案例將會(huì)更多，尤其資金壓力很大的中小企業(yè)將會(huì)通過出售項(xiàng)目求生。“很多企業(yè)通過各種渠道都沒法獲得融資后，已經(jīng)將70%－80%股權(quán)質(zhì)押出去了，包括老板本身的股權(quán)都開始拿去質(zhì)押，這將促使行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)案的增加。”張宏偉進(jìn)一步透露稱，“在增加土地儲(chǔ)備方面，很多企業(yè)今年都調(diào)整了收并購(gòu)拿項(xiàng)目的金額，甚至提升至投資比例的一半，預(yù)計(jì)未來大型房企和金融機(jī)構(gòu)將是出資收購(gòu)的主體。”