■本報(bào)記者 王麗新

    二手市場(chǎng)的回溫帶動(dòng)了換房客戶進(jìn)入一手市場(chǎng)，尤其是總價(jià)千萬元量級(jí)的別墅市場(chǎng)，吸引了大批再改善客戶群出手。

    “現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售員特別忙，因?yàn)閬砜捶康目蛻糨^多，其中大部分都是置換客戶，比例約為60%-70%，換房周期大約需要6個(gè)月-8個(gè)月。”萬科觀承大家別墅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，去年四季度二手市場(chǎng)還未活躍起來，彼時(shí)這些客戶還沒有換房的想法，今年3月份開始，二手市場(chǎng)成交量走高，高端改善客群陸續(xù)入市。

    據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京別墅成交金額為188億元，同比上漲268%。值得一提的是，其中4個(gè)別墅項(xiàng)目成交金額均突破10億元大關(guān)。

    “一季度別墅成交量上漲主要原因是市場(chǎng)的自我恢復(fù)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從全年成交走勢(shì)來看，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)前低后高的趨勢(shì)，整體則較為平穩(wěn)。

    別墅限競(jìng)房突圍

    與以往不同的是，限競(jìng)房配比的類別墅產(chǎn)品已經(jīng)入場(chǎng)，正與老牌傳統(tǒng)別墅爭(zhēng)奪市場(chǎng)。今年一季度，在別墅類成交套數(shù)排名前30位的榜單上，限競(jìng)房項(xiàng)目占據(jù)其中6席，包括觀承大家、祥云賦等。據(jù)記者了解，萬科觀承項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)以西、未來科學(xué)城向東、望京CBD向北的三區(qū)聚合之處，萬科6年前在此布局，整體規(guī)劃為7宗地塊，為純墅區(qū)。

    “觀承墅區(qū)目前在售主力項(xiàng)目為限競(jìng)房觀承大家，合院?jiǎn)翁卓們r(jià)在1800萬元-2200萬元之間；另一在售頂級(jí)別墅8峰單套總價(jià)則在5000萬元以上。此外，該墅區(qū)未來還即將推出洋房產(chǎn)品，單套總價(jià)在800萬元上下。”萬科觀承墅區(qū)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，因該區(qū)域地處五環(huán)外，聚集北京80%國際學(xué)校資源，直接服務(wù)墅區(qū)的6000平方米配套商業(yè)已在招商狀態(tài)中，所以目前吸引了北京大量望京和朝陽等板塊的再改善客流，購房者年齡多為35歲-45歲之間的相對(duì)年輕客群，主要來自IT、金融和房地產(chǎn)行業(yè)。

    “別墅限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低、位置相對(duì)較好，區(qū)位上大多位于五環(huán)及近郊區(qū)域，交通十分便利。”國仕英表示，尤其在價(jià)格方面，同區(qū)位的別墅限競(jìng)房均價(jià)能便宜20000元-50000元/平方米不等，在原本已有總價(jià)優(yōu)勢(shì)情況下，再次撬動(dòng)了部分對(duì)價(jià)格敏感的客戶出手心理。不過，相對(duì)而言，其劣勢(shì)在于別墅限競(jìng)房大多不是純粹的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目整體容積率偏高，居住人口較多。

    “觀承別墅項(xiàng)目可謂位于純別墅區(qū)內(nèi)，墅區(qū)內(nèi)僅有少量洋房，且容積率很低，優(yōu)勢(shì)明顯。加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)和墅區(qū)園林設(shè)計(jì)等因素，對(duì)再改善客群吸引力較大，這也是項(xiàng)目銷售員近期忙于接待各類客戶的原因之一。”有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著購房者換房周期的迫近，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目簽約銷售額數(shù)據(jù)將逐步升高。

    存量不足萬套

    購房者入場(chǎng)的背后，是供應(yīng)的增長(zhǎng)。

    據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，北京別墅存量為9940套，同比上漲59%。從供應(yīng)方面來看，今年一季度，北京新增988套別墅，同比上漲32%。

    在這些新增供應(yīng)和未來即將入市的供應(yīng)當(dāng)中，配建有低密度類別墅產(chǎn)品的限競(jìng)房至少有數(shù)十家，這對(duì)老牌別墅造成一定沖擊，但也帶動(dòng)了整體市場(chǎng)成交量的走高。

    有報(bào)道稱，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京為數(shù)不少的老牌別墅項(xiàng)目近期推盤意愿增強(qiáng)，而且不少項(xiàng)目更是推出了優(yōu)惠活動(dòng)，甚至有項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度已達(dá)百萬元。不難看出，兩種業(yè)態(tài)別墅的爭(zhēng)相入市，給購房者提供了更多選房空間，也讓市場(chǎng)積壓的再改善需求有了釋放通道。

    有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京別墅市場(chǎng)成交1012套，同比上漲126%；成交均價(jià)58256元/平方米，同比上漲34%。在北京別墅成交TOP30的項(xiàng)目中，總價(jià)2000萬元以上別墅占比達(dá)到55%；5000萬元+別墅占比達(dá)到35%，其中還包括3個(gè)億元級(jí)別墅項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋LAVIE、九章別墅和富力山。

    “一線城市高端房產(chǎn)成交情況雖然受政策影響，但其稀缺性還在。隨著換房客戶賣房資金的到位，再改善購房者會(huì)首選稀缺性和性價(jià)比兼?zhèn)涞膭e墅項(xiàng)目。”一位熟悉高端市場(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一線城市高端房產(chǎn)仍是高收入人群資產(chǎn)配置的最優(yōu)選項(xiàng)之一。

    不過，正如國仕英所示，別墅市場(chǎng)銷售雖轉(zhuǎn)好，但競(jìng)爭(zhēng)猶在，預(yù)計(jì)全年成交走勢(shì)不會(huì)有太大波動(dòng)。