■本報(bào)記者 王麗新

    不到5個(gè)月時(shí)間，泰禾集團(tuán)償還債務(wù)支付現(xiàn)金671億元。不管是銷售端的春季搶收計(jì)劃，還是轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，泰禾集團(tuán)對現(xiàn)金流的管控顯得更為靈活了。

    借殼上市9年有余，從名不經(jīng)傳到行業(yè)黑馬，從晉級“千億俱樂部”到進(jìn)入調(diào)整期，泰禾集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)現(xiàn)象級的存在。畢竟，從銷售規(guī)模200億元量級到1400億元量級，泰禾僅花了5年。

    據(jù)2018年業(yè)績報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司銷售金額為1382.7億元，同比增長56.9%；總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大至2431.4億元，同比增長17.8%；營業(yè)收入達(dá)309.8億元，同比上漲27.3%；歸屬于母公司股東的凈利潤25.5億元，同比上漲20.2%；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額升至139.3億元。

    “2018年可以說是最艱難的一年，但我們看到公司度過難關(guān)，銷售破千億元，杠桿降幅也較為顯著。”中泰證券分析師倪一琛表示，在跨入千億元規(guī)模后，泰禾需適度放慢節(jié)奏，加大快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目配比，強(qiáng)調(diào)回款，2019年或是公司最關(guān)鍵的一年。

    現(xiàn)金流大幅回正

    從財(cái)務(wù)盤面來看，泰禾集團(tuán)過去一年多在現(xiàn)金流管控上下了很大功夫。眾所周知，房企對是否調(diào)整銷售策略和如何制定投資計(jì)劃兩方面的把控主要取決于現(xiàn)金流狀況。

    2018年，泰禾集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額139.3億元，一改2017年為-125.5億元的窘境，現(xiàn)金流大幅回正，期末在手資金148.95億元。

    億翰智庫認(rèn)為，泰禾經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的持續(xù)大幅增加，一方面反映其回款率穩(wěn)步提升，公司回款能力不斷增強(qiáng)；另一方面也顯示出泰禾的現(xiàn)金流趨向安全可控。

    事實(shí)上，從泰禾最近的動作也可窺見其對現(xiàn)金流的重視程度。比如，春季搶收計(jì)劃實(shí)施后，僅北京一季度銷售額就達(dá)100億元，福州和廈門兩個(gè)城市一季度共實(shí)現(xiàn)銷售額70多億元。此外，一季度泰禾還轉(zhuǎn)讓了一部分項(xiàng)目股權(quán)。根據(jù)公告，3月份泰禾向世茂三次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，交易額超過28億元。

    這些調(diào)整性動作，是土地儲備的換倉，也是“儲糧”。在手現(xiàn)金的充盈可適當(dāng)瞄準(zhǔn)土地市場出擊，有助于在窗口期拿地。地拿的對，利潤就有保證了。

    提升盈利能力降成本

    盤點(diǎn)泰禾集團(tuán)2018年銷售額貢獻(xiàn)區(qū)域分布圖可知，一、二線城市是其投資布局重心，這也是盈利能力得到提升的原因之一。

    據(jù)2018年業(yè)績報(bào)告顯示，泰禾集團(tuán)2018年凈資產(chǎn)收益率14.40%，同比上漲3.21個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算毛利率30.36%，同比增加2.73個(gè)百分點(diǎn)，帶動凈利率升至12.62%，同比增加3.03個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)毛利率水平25%左右、凈利率11%左右的背景下，可見其產(chǎn)品溢價(jià)能力得到了有效釋放。

    對此，泰禾集團(tuán)方面表示，公司北京區(qū)域和華東區(qū)域毛利水平增長明顯，集中布局一、二線戰(zhàn)略得到收獲。

    據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)顯示，從泰禾集團(tuán)銷售業(yè)績區(qū)域占比來看，大本營福建區(qū)域?yàn)橹鳎搮^(qū)域銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率高達(dá)33.2%，其次北京區(qū)域業(yè)績占比為28.3%，這兩大區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)率已超60%，以廣東、江蘇和上海為代表的其他區(qū)域業(yè)績占比不足40%。

    倪一琛表示，盈利能力的提升背后是高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)所致。

    另有業(yè)內(nèi)分析人士則稱，對土地成本的控制保證了項(xiàng)目的高毛利空間。2016年，在土地市場較熱時(shí)，泰禾集團(tuán)主動踩了剎車，開始避開拿高價(jià)地，啟動并購計(jì)劃。2017年，泰禾集團(tuán)拿地平均樓面價(jià)同比下降23%，36個(gè)項(xiàng)目有26個(gè)項(xiàng)目是以收并購方式獲取，平均樓面價(jià)約為3734元/平方米，遠(yuǎn)低于同年招拍掛項(xiàng)目平均約8444元/平方米的水平。

    更重要的是，在未來高手過招的市場中，購房者對品牌溢價(jià)認(rèn)同度會不斷提升，泰禾新中式產(chǎn)品的定位有望持續(xù)受益，這也將在一定程度上持續(xù)提升公司的盈利能力。

    此外，在三費(fèi)方面，2018年泰禾集團(tuán)雖然發(fā)展規(guī)模有所擴(kuò)大，但其三費(fèi)費(fèi)用率較2017年仍下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率以及財(cái)務(wù)費(fèi)用率各為4.38%、2.82%和2.68%，較于2017年分別下降了0.25、0.21和0.23個(gè)百分點(diǎn)。

    “房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代，接下來是高手過招階段，除了等待對手犯錯(cuò)，對降費(fèi)提效等方面的成本管理能力也是不斷上位的關(guān)鍵能力。”某房企高層向《證券日報(bào)》記者表示，泰禾集團(tuán)進(jìn)入調(diào)整期后，也會修煉這種內(nèi)功。

    至于備受關(guān)注的負(fù)債問題，從2019年一季度業(yè)績報(bào)告中可更為清晰地看到泰禾的降負(fù)債成效。

    杠桿率進(jìn)一步降低

    從泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率走勢來看，2017年末為475.03%、2018年末為384.88%、2019年一季度為279.19%，可謂一路大幅下降。

    倪一琛表示，2018年公司全力促銷同時(shí)抓回款，償還部分到期債務(wù)，短債規(guī)模由2018年三季度末的646.7億元降至2019年一季度末的461.2億元，去杠桿成效較為顯著。

    此外，公司有息負(fù)債規(guī)模得到進(jìn)一步控制，一季度環(huán)比減少100億元有息負(fù)債；凈資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，公司財(cái)務(wù)安全性顯著提升。

    事實(shí)上，減少投資也在一定程度上降低了負(fù)債。2018年，泰禾集團(tuán)主動放緩了拿地步伐，通過并購及競拍方式擴(kuò)充土地儲備，主要在北京及周邊、福建、中山、鄭州等一、二線城市，圍繞京津冀、長三角、珠三角區(qū)域，持續(xù)加碼重點(diǎn)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，僅新增廊坊、中山兩座城市。

    更重要的是，公司的融資渠道仍較為暢通。

    2018年，泰禾與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得上海銀行200億元綜合授信額度，與光大信托簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，獲得光大信托200億元綜合授信額度。截至2018年末，集團(tuán)尚未使用的銀行授信額度約1043.68億元。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這有助于進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；另一方面，這也說明金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可泰禾的償債能力。

    從長遠(yuǎn)來看，公司目前在全國29個(gè)城市，擁有90余個(gè)項(xiàng)目，主要土地儲備集中在一、二線城市，結(jié)合越來越多房企投資布局回歸二線城市的趨勢，公司將在這一輪市場行情中持續(xù)受益。正如倪一琛表示，看好公司今年推盤量上新臺階，在年初至今政策、資金面持續(xù)改善的背景下，泰禾全年銷售與回款有望超預(yù)期。