本報記者 王崢

    在經(jīng)濟(jì)基本面和城市發(fā)展的大環(huán)境下，北京寫字樓市場需求在過去三年不斷演變。近日，世邦魏理仕針對北京60個甲級寫字樓項目的近3000家入駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并在行內(nèi)首次對甲級商務(wù)園市場進(jìn)行租戶普查，總結(jié)發(fā)布《2019北京甲級寫字樓和商務(wù)園區(qū)租戶普查報告》。

    報告指出，科技創(chuàng)新驅(qū)動租戶結(jié)構(gòu)演變，TMT行業(yè)僅次于金融的第二大租戶位置在過去三年得到進(jìn)一步鞏固；中資企業(yè)租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，成為北京甲級寫字樓租賃需求的主導(dǎo)力量；展望未來，北京甲級寫字樓供應(yīng)放量將為靈活辦公的品質(zhì)升級創(chuàng)造機(jī)遇。

    科技創(chuàng)新及傳統(tǒng)行業(yè)迭代更新

    驅(qū)動租戶結(jié)構(gòu)演變

    北京在世邦魏理仕最新的亞太科技城市中排名榜首，其作為“東方硅谷”的集聚優(yōu)勢日趨明顯。TMT（科技/新媒體/電信通訊）行業(yè)在北京甲級寫字樓租賃面積占比達(dá)15.2%，其僅次于金融的第二大租戶行業(yè)位置在過去三年得到進(jìn)一步鞏固，這得益于獨角獸的崛起所創(chuàng)造的大量大面積需求。在整體規(guī)模擴(kuò)張的同時，TMT內(nèi)部各細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落，從而影響寫字樓需求走向。

    另一方面，金融混業(yè)經(jīng)營發(fā)展和投資渠道多元化、消費升級和服務(wù)消費比例上升、房地產(chǎn)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變等各行業(yè)的迭代更新趨勢催化寫字樓需求的動能切換，使得證券/基金/期貨/信托/支付、消費服務(wù)/文體娛樂、開發(fā)商/房地產(chǎn)服務(wù)等租戶類別成為過去三年的行業(yè)增長亮點。

    中資成為甲級寫字樓

    租賃需求主導(dǎo)力量

    據(jù)悉，中資企業(yè)在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業(yè)成為甲級寫字樓市場的主導(dǎo)力量。中資企業(yè)比例在央企總部集中的金融街和東二環(huán)等商務(wù)區(qū)提升尤其明顯。中資企業(yè)對望京、奧體等非核心商務(wù)區(qū)也表現(xiàn)出比外資企業(yè)更高的接受度。

    中資企業(yè)的壯大也得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業(yè)5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業(yè)是主力行業(yè)，合計租賃面積占51%。

    同時，過去三年，商務(wù)區(qū)的行業(yè)集聚性和差異化日趨明顯，體現(xiàn)在租戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)上：大部分商務(wù)區(qū)最大行業(yè)租賃面積占比和彼此之間的租戶結(jié)構(gòu)離差都有顯著提升。連通性改善促進(jìn)租戶在區(qū)域間的流動也是租戶得以在特定區(qū)域集聚的一大原因。在地鐵網(wǎng)絡(luò)的外延覆蓋下，地處城市傳統(tǒng)邊緣地帶的商務(wù)園區(qū)為寫字樓市場提供廣闊的腹地，有利于整體市場的縱深發(fā)展。

    連通性改善也為不同類型租戶按其價值趨向選址創(chuàng)造空間。將各行業(yè)租戶按其選址優(yōu)先考慮因素可劃分為成本、資源和品質(zhì)導(dǎo)向型三類。對于成本導(dǎo)向型租戶，商務(wù)區(qū)整體租金高企及非核心商務(wù)區(qū)租金差縮窄推動該類租戶需求進(jìn)一步向更多新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)外溢。

    資源導(dǎo)向型租戶則傾向堅守或進(jìn)一步集聚核心區(qū)域。以其中的典型金融行業(yè)為例，過去三年在各核心商務(wù)區(qū)租賃面積占比都有不同程度的提高，而該行業(yè)的去中心化格局則尚未形成。這與金融市場監(jiān)管加強(qiáng)下與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通的重要性、科技創(chuàng)新發(fā)展創(chuàng)造風(fēng)險投資機(jī)會以及企業(yè)投融資市場規(guī)模的發(fā)展等導(dǎo)向集聚的資源因素緊密相關(guān)。

    對于品質(zhì)導(dǎo)向型租戶，北京一直是供不應(yīng)求的市場，因此其需求具有明顯的“供給驅(qū)動”屬性。過去三年，在核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)稀缺的情況下，望京、奧體等甲級新增供應(yīng)量充裕的非核心商務(wù)區(qū)為品質(zhì)導(dǎo)向型租戶提供更多選擇。展望未來，中央商務(wù)區(qū)和麗澤兩大區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的入市將帶動該類租戶的租賃需求，為其尋得性價比最優(yōu)的選址方案提供便利。

    靈活辦公方興未艾

    此外，辦公科技的革新、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變所帶動的工作場所需求轉(zhuǎn)變，租戶對節(jié)約固定租賃成本的關(guān)注等因素促使大中型企業(yè)將靈活辦公納入其核心部門的企業(yè)房地產(chǎn)策略中。加上資本的助推，靈活辦公的代表聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)在北京的存量面積規(guī)模過去三年增長了8倍。

    然而，受可租面積稀缺及租金價格高企制約，靈活辦公在北京甲級寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海，過去三年不得不把拓展目標(biāo)瞄準(zhǔn)低品質(zhì)寫字樓、購物中心等物業(yè)。世邦魏理仕方面認(rèn)為，展望未來，甲級寫字樓供應(yīng)放量將為靈活辦公的品質(zhì)升級創(chuàng)造機(jī)遇。而靈活辦公的下半場將由行業(yè)集中化后形成的頭部運營商，以及推出自有靈活辦公品牌的寫字樓業(yè)主共同塑造。

（編輯 上官夢露 策劃 王崢）