本報記者 王麗新

    利潤增長的基石來自于規模擴張。8月16日，中國奧園（3883.HK，簡稱“奧園”）交上了中期業績答卷，按照目前的銷售節奏來看，全年晉級“千億陣營”無憂。

    據奧園披露數據顯示，今年前7個月，這家實現全國化布局但在粵港澳大灣區高滲透的房企完成了603億元銷售額，全年目標完成率已過半。此外，今年上半年，奧園已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1390億元，這意味著提前鎖定了未來兩年的利潤空間，全年完成1150億元的銷售目標是大概率事件。

    有業內人士稱，中國房地產行業經過20多年高速發展，行業集中度已經非常高，未來的增量市場將進入“高手過招”時代，專業化能力和資源獲取能力將決定一家房企在行業里的市占率。從這方面看，奧園從“偏安一隅”到鋪開全國化，銷售規模的快速飆升，多元化戰略也帶來資源整合能力，隨之而來的將是利潤逐步得到釋放。

    鎖定三年盈利預期

    根據中期業績顯示，2019年上半年，奧園營業額為人民幣236.7億元，同比增長73%；毛利潤為人民幣70.5億元，同比增長81%；毛利潤率為29.8%；凈利潤為人民幣28.0億元，同比增長90%；凈利潤率為11.8%。核心凈利潤為人民幣24.9億元，同比增長79%；核心凈利潤率為10.5%。

    2017年以來，奧園凈利潤快速增長，2018年凈利潤為29.4億元，同比增長79.27%，而今年上半年凈利潤直接升至28.0億元，同比增長90%。不難看出，與2018年29.4億元的凈利潤相比，奧園今年上半年幾乎即完成去年全年的凈利潤額度。

    對此，美銀美林報告指出，奧園將有強勁的盈利增長，預計今年增長為87%，去年起至2021年的年均復合增長率達43%。

    實際上，典型房企銷售毛利率和銷售凈利率整體趨勢是隨時間下滑的，這與整個行業的利潤空間不斷縮小有關。但奧園的銷售毛利率比較穩定，處于同等企業的中等水平，這與其近幾年拿地布局和拿地成本有關。

    與中國很多品牌房企在公開市場爭搶拍地不同，奧園在拿地方式上主要通過收并購方式增加土地儲備。據同策研究院數據顯示，奧園上市以來通過收并購取得的項目約占67%，通過招拍掛獲得的項目約占33%。

    如此一來，土地成本優勢明顯。據悉，2018年奧園集團樓面價為2167元/平方米，地房比為21%，雖然土地成本和地房比上漲，但與同等企業相比，土地成本仍處于較低水平。無疑，這將鎖定較高的盈利空間。

    策略性補充土地儲備

    今年以來，奧園在戰略布局上，仍堅持區域均衡布局，聚焦粵港澳大灣區。2019年上半年，奧園共新增34個項目，新增可開發建筑面積約726萬平方米，新增可售貨值逾人民幣800億元。于2019年6月30日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約4012萬平方米，權益比約81%，總貨值約人民幣4255億元，為奧園的快速穩健發展夯實基礎。

    據接近奧園人士稱，奧園集團的三年規劃中把土地布局戰略分為三步：2017年完成戰略框架的布局，首次進入多個省市，初步建立起環渤海區域、華東區域、中西部核心區域和華南區域四大片區；2018年重點區域的城市群建立，在新進入城市及其周邊擴大投資規模；2019年將重點關注已進入市場的產能和份額提升。

    上述同策研究院分析師表示，從投資布局的城市等級來看，2015年以前，奧園集團的城市等級選擇較平均，相對偏重一、二線城市，2016年以后二、三線城市土地儲備增長明顯，2018年為打造城市群規模效應，奧園集團明顯加重了一、二線城市周邊城市的投資。按地價來分，一、二線城市及其周邊城市與國際城市約占75%，三、四線城市占25%。

    值得關注的是，奧園提前布局城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2019年上半年，奧園在大灣區及其他地區擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建筑面積約1600萬平方米，預計貨值約人民幣2197億元，將提供額外的銷售貢獻及增長動力。

    或許，奧園在發展中踩準了行業調控政策的節點，投資拓展布局較為精準，趕上了行業近幾年發展的窗口期。但真正能讓其實現高速增長的背后，資金實力仍是最關鍵因素。

    自成功登陸港交所后，奧園重視開拓多元化融資渠道，境內外融資能力突出，為企業發展籌集到了較低成本的“糧食”。此外，奧園于2019年2月及3月獲穆迪及標普調升評級展望至“正面”，5月獲聯合信用調升境內信貸評級至中國最高信用級別“AAA”，亦有助進一步降低借貸成本。

    奧園管理層表示：“下半年，奧園將貫徹以重點城市為核心的區域深耕策略，堅持審慎的財務管理，加強風險管控，確保在復雜環境中保持穩定性，展現跑贏市場的實力，實現可持續與高質量的發展，為股東及投資者帶來豐厚回報。”

（編輯 孫倩）