全國(guó)大中城市租房市場(chǎng)近來(lái)回暖明顯。5月以來(lái)，北京等地對(duì)公租房申請(qǐng)政策進(jìn)一步放寬，人才租賃獲政策支持力度進(jìn)一步加大。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，租賃市場(chǎng)向多主體供應(yīng)、多渠道保障方向發(fā)展。除了長(zhǎng)租房、短租房等，公租房供應(yīng)量有望較快增長(zhǎng)，補(bǔ)齊市場(chǎng)短板。

    價(jià)格上漲

    近期，不少城市房屋租金上漲。諸葛找房數(shù)據(jù)中心顯示，5月份，全國(guó)大中城市租金均價(jià)為44.15元/平方米/月，環(huán)比上漲0.47%；上漲城市15個(gè)，平均漲幅1.05%，下跌城市5個(gè)，平均跌幅0.79%。在一線城市中，5月份租金均價(jià)為83.81元/平方米/月，環(huán)比上漲0.24%。其中，北京地區(qū)5月份租金均價(jià)達(dá)到87.91元/平方米/月，環(huán)比上漲1.47%。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，租賃市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，7日內(nèi)出租率僅為21%，同比下降18%，成交難度增加；80%的房源下調(diào)報(bào)價(jià)。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，租房市場(chǎng)近期轉(zhuǎn)暖，主要原因是畢業(yè)季臨近，需求提前釋放。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)會(huì)延續(xù)。此外，在前期樓市小陽(yáng)春助推下，樓市價(jià)格出現(xiàn)較大漲幅，助推租賃市場(chǎng)價(jià)格走高。而一線城市流動(dòng)人口基數(shù)大，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的局面。受供需關(guān)系制約，預(yù)計(jì)未來(lái)租金難下降。近年來(lái)，國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等措施從供應(yīng)端緩解租賃市場(chǎng)供求壓力，預(yù)計(jì)非理性大幅上漲的局面難以出現(xiàn)。

    楊雅靖表示，租賃市場(chǎng)向著多主體供應(yīng)、多渠道保障的方向發(fā)展。除了長(zhǎng)租房、短租房等公寓興起，公租房供應(yīng)量有望較快增長(zhǎng)，補(bǔ)齊市場(chǎng)短板。

    隨著租金上漲，“廉租房”成為一線城市租賃市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型集體宿舍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多開(kāi)發(fā)一些廉租低配版長(zhǎng)租公寓，以滿(mǎn)足更多中低收入群體的租賃需求。此外，應(yīng)該設(shè)定稅收減免等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業(yè)主在租期內(nèi)不能隨意提高租金等措施，保障群眾住房需求。

    加大保障

    值得注意的是，近期多地對(duì)公租房申請(qǐng)政策進(jìn)一步放寬，人才租房獲政策支持力度進(jìn)一步加大。以北京地區(qū)為例，2019年5月，海淀區(qū)、通州區(qū)相繼出臺(tái)人才租賃公租房政策，擴(kuò)大了創(chuàng)新人才保障范圍，加大人才租賃保障措施力度。

    其中，海淀區(qū)規(guī)定，凡就職于海淀區(qū)高新技術(shù)企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的人員，以及具有公共管理服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等單位的在職人員，均納入公租房保障范圍。此外，申請(qǐng)人不再要求具有北京市戶(hù)籍，只需申請(qǐng)當(dāng)月的前三個(gè)月在海淀區(qū)工作并連續(xù)繳納社保即可，“海英人才”及特殊人才還可適當(dāng)放寬條件。申請(qǐng)人及家庭成員在本市有住房，但距離申請(qǐng)人工作單位超過(guò)15公里的，也可申請(qǐng)人才公租房。同時(shí)，建立人才配租定量機(jī)制，根據(jù)申請(qǐng)單位的社會(huì)貢獻(xiàn)等情況綜合考量，給予房屋配租支持。

    同時(shí)，租賃住房公積金提取進(jìn)一步優(yōu)化。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北京地區(qū)為例，名下未購(gòu)房者，交足一定期限后，均可向國(guó)管或市管公積金管理處提出申請(qǐng)，每月最高可提取1500元的住房公積金用于租房。

    5月31日，住建部、財(cái)政部及中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2018年年度報(bào)告》顯示，2018年全國(guó)住房公積金住房租賃提取730.4億元，同比增長(zhǎng)64.22%。住房租賃提取在各類(lèi)提取中增速最快，住房公積金幫助職工通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題的力度進(jìn)一步加大。

    規(guī)范市場(chǎng)

    中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了租金上漲，租房市場(chǎng)存在一些亂象，存在打隔斷、群租房、黑中介、假房源、亂收費(fèi)等問(wèn)題。以北京天通苑人口密集型居住地區(qū)為例，有普通三居室被二房東整租后，隔斷成8家租戶(hù)，隱患較大。有的租房平臺(tái)發(fā)布虛假房源。

    魔方公寓CEO柳佳表示，租房市場(chǎng)存在三大錯(cuò)配。第一，戶(hù)型上的錯(cuò)配。三居室、四居室在租房市場(chǎng)不太受歡迎。經(jīng)測(cè)算，一套一居室的房子大概3-5天能成交，而一套三居室掛牌半年可能都成交不了。在此背景下，有的房東將房屋出租給分散式公寓運(yùn)營(yíng)商，做“N+1”隔斷再出租。第二，地段的錯(cuò)配。很多新房在郊區(qū)，造成租賃市場(chǎng)供需不平衡。第三，價(jià)格的錯(cuò)配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，租金支付能力在500元-1500元之間，沒(méi)有適合這類(lèi)群體的合法租賃產(chǎn)品。

    2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓“曝雷”事件頻發(fā)，導(dǎo)致租客被迫提前搬離，租金無(wú)法返還。業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資回報(bào)率低，需要資本長(zhǎng)期輸血，一旦資金鏈斷裂，可能發(fā)生“曝雷”。公寓方需要提高運(yùn)營(yíng)能力與效率，降低房間空置率，維持穩(wěn)定現(xiàn)金流。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖表示，房屋租賃立法方面還存在諸多不足，應(yīng)加快補(bǔ)短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)。