■本報(bào)記者 王麗新

    “下半年，預(yù)計(jì)部分二線城市將保持現(xiàn)在的銷(xiāo)售熱度，因此這些城市也將是房企拿地的重點(diǎn)城市。”近日，一位房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，西安、重慶等地正成為房企深耕或進(jìn)駐的重要城市。

    實(shí)際上，近期得益于今年一季度融資渠道有一定程度上的放松，房企融資動(dòng)作頻繁，不少企業(yè)獲得了規(guī)模適度的資金，有些被拿去拿地補(bǔ)倉(cāng)，一定程度上推升了近期的土地市場(chǎng)回暖。但整體來(lái)看，這些融資更多則是“借新還舊”。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2019年1月-5月，房企融資總額為10234.37億元，公司債在所有債券融資中占比最大。此外，2019年至今，房地產(chǎn)信托在房企融資上發(fā)揮著舉足輕重的作用。

    融資額破萬(wàn)億元

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，今年前5個(gè)月，30家典型房企融資總計(jì)5110億元。總體來(lái)說(shuō)，一些資金鏈緊張的房企雖然危機(jī)已過(guò)，但仍沒(méi)有達(dá)到寬松的程度，不少企業(yè)擴(kuò)股融資和引入戰(zhàn)略投資者的計(jì)劃都在推進(jìn)中。

    “雖然今年一季度以來(lái)房企融資渠道有所放松，但不代表真正回暖，有些債務(wù)通過(guò)展期解決，有些則是‘借新還舊’進(jìn)行了置換，從而避免了債務(wù)違約情況的發(fā)生。”上述房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是直言。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理發(fā)現(xiàn)，2019年前5個(gè)月，房企融資總額為10234.37億元，其中3月-4月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細(xì)分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達(dá)61.07%，融資額達(dá)到797億元。

    此外，海外融資規(guī)模上升明顯，其中1月、3月以及4月是海外融資高峰，分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規(guī)模有所下降，僅為229.4億元。

    觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告指出，海外債和海外融資趨勢(shì)基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外債在海外融資中的占比基本處于85%以上。此前，證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)相關(guān)部門(mén)針對(duì)房企境外發(fā)債的融資用途加強(qiáng)了監(jiān)管，再加上原有的低成本公司債陸續(xù)到期，以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一，不少房企的債券利息超過(guò)10%，而部分小型房企甚至更高，未來(lái)行業(yè)整體融資成本將繼續(xù)水漲船高。

    克而瑞研究中心分析師房玲、易天宇表示，5月份房企的海外債加權(quán)利率已達(dá)為9.8%，占總發(fā)債規(guī)模的35%。從融資成本上來(lái)看，近期6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過(guò)了10%，其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達(dá)到了11.875%、11%，若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本還將更高。雖然海外債擁有較高利率，且與境內(nèi)債的融資成本的差距在不斷的拉大。但對(duì)于房企而言，目前如何融到資金維持自身發(fā)展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求遠(yuǎn)，于海外進(jìn)行發(fā)債。

    上述分析師還表示，隨著6月份房企發(fā)行境外債規(guī)模占比及融資利率的雙重走高，6月房企的整體融資成本也將出現(xiàn)一個(gè)較大的增幅。

    短債攀升“借新還舊”

    值得關(guān)注的是，去年下半年以來(lái)，不少房企短期債務(wù)所占比例在提升。房企融資期限從1年以內(nèi)、1年-2年、2年-4年、5年、以及5年以上不等。今年前5個(gè)月，在房企融資中，占比最大為2年-4年期限融資，達(dá)到39.1%，緊隨其后的為5年期融資，達(dá)到23.4%。不過(guò)，1年以下以及1年-2年的融資合計(jì)占比26.17%。換句話說(shuō)，2019年新增融資中，有超過(guò)26%在兩年內(nèi)到期。

    對(duì)此，上述報(bào)告指出，房企對(duì)短期債的青睞，一方面因?yàn)槭菍?duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，中長(zhǎng)期融資渠道并不順暢。更為重要的原因則是，在市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期之下，房企銷(xiāo)售壓力加大，再加上償債高峰期如期而至，使得多數(shù)房企不得不通過(guò)短期融資置換到期債務(wù)，也即“借新還舊”。

    可以看到，房企融資公告中募資用途幾乎都是償還公司債務(wù)，用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的凈融資空間并不高。

    但更重要的是，房地產(chǎn)信托融資正重新成為房企融資的重要工具，且額度并不低。

    據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年1月-5月，集合房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量2584個(gè)，發(fā)行規(guī)模3944.74億元，同比上漲13.89%，發(fā)行規(guī)模占所有產(chǎn)品總額的40.11%，去年這個(gè)數(shù)字為41.89%。該報(bào)告指出，整體來(lái)看，在房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊的大背景下，房地產(chǎn)信托確實(shí)回暖明顯。如上所述，13.89%的同比增長(zhǎng)率，使得今年前5個(gè)月集合房地產(chǎn)信托幾乎邁過(guò)4000億元的發(fā)行規(guī)模。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，無(wú)論是短期債券還是信托融資，都是房企在資金緊缺下才用到的融資工具。尤其短期債務(wù)，一般資金成本很高，是企業(yè)充當(dāng)過(guò)橋資金，緩解燃眉之急。若短期債務(wù)比重過(guò)高，對(duì)一家房企資金機(jī)構(gòu)影響甚大，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)被削弱。

    至于2019年下半年房地產(chǎn)信貸政策走勢(shì)，房玲、易天宇認(rèn)為，或?qū)⒗^續(xù)收緊。“未來(lái)如何在融資渠道上尋求進(jìn)一步的突破，如何有效地降杠桿、降負(fù)債，將會(huì)是未來(lái)房企們進(jìn)一步發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。”