從2月57城、3月65城到4月67城，今年以來，70個大中城市新房價格延續環比上漲態勢。而國家統計局6月18日公布的數據顯示，5月仍為67城新房價格環比上漲。一線城市方面，北京、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。

    據國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀，5月一二三線城市商品住宅銷售價格漲幅總體穩定。從環比看，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同。從同比看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均與上月相同或回落。

    樓市“小陽春”退熱 二手房價格漲幅全面放緩

    “4月樓市一度再現‘小陽春’行情，主要源于調控政策微調、剛需和改善型需求釋放下前期回調充分的一二線熱點城市成交量反彈。”中國民生銀行研究院宏觀分析師袁雅珵對《金融時報》記者說，隨著近期調控政策再度收緊，且前期需求透支較多的三四線城市棚改貨幣化安置支撐退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力，“小陽春”行情未能在5月延續。

    據統計，1至5月商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1至4月擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%。

    中原地產首席分析師張大偉表示，相比新建商品住宅是網簽數據，受政策影響最大，二手住宅數據更體現市場真實情況。從去年10月開始，已連續8個月有超過10個城市二手房價環比下跌。5月則有55城二手房價格環比上漲，與上月持平。其中，漲幅在1%以上的有12個城市，比上月13城有所減少。

    具體看5月二手房價格環比數據，4個一線城市，北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%；31個二線城市上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；35個三線城市上漲0.6%，漲幅與上月相同。

    而從新房價格同比數據看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《金融時報》記者，過去13個月同比增幅是持續擴大的，目前反而出現了小幅收窄。這也從側面說明，后續隨著調控政策繼續，部分城市房價同比增幅擴大態勢或有所改變。

    張大偉分析稱，5月樓市出現下調主要因為持續收緊的調控政策密集發布，影響購房者入市積極性以及部分區域房價上行，高性價比房源減少。

    “5月全國市場繼續分化，特別是部分城市政策再次收緊。價格變化后，市場有所觀望，成交量上漲乏力。雖然大部分城市依然高位運行，但環比三四月成交量有所調整。”張大偉說。

    房地產投資擴張動力已顯不足 開發投資料將小幅下行

    值得注意的是，從關鍵指標看，房地產投資擴張動力已顯不足。袁雅珵表示，這包括5月商品房銷售降幅再度擴大，房企資金來源增速明顯回落，土地成交面積連續大幅下滑，開工和施工節奏放緩。

    比如，1至5月商品房銷售額同比增長6.1%，增速較1至4月回落2個百分點；1至5月房地產開發企業到位資金同比增速比1至4月回落1.3個百分點，為7.6%；1至5月房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，降幅比1至4月收窄0.6個百分點；1至5月房屋新開工面積同比增速回落2.6個百分點。

    “6月為沖刺半年度業績，房企將加大供應力度，成交量可能有所增長，但漲幅有限。下半年銷售低迷將通過‘銷售—回款—拿地—新開工’的鏈條傳導至投資，房地產開發投資料將小幅下行。”袁雅珵說。

    不過，興業銀行首席經濟學家魯政委認為，房地產投資下行拐點或仍未到來。具體來說，房地產投資高度依賴期房銷售的高周轉模式轉變，使銷售對投資的領先意義失效，同時新開工與房地產投資同步性增強，本年土地購置面積下滑的拖累效應滯后。盡管5月投資、銷售、新開工均下行，但施工面積正上行對房地產投資形成支撐。

    堅持長效調控機制 樓市或進入新一輪調整期

    針對5月樓市總體情況，劉建偉說，各地繼續落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地產市場繼續保持穩定。

    5月樓市雖未延續“小陽春”行情，但嚴躍進表示，盡管近期部分城市房價出現下跌，總體上仍呈現“漲易跌難、漲多跌少、漲長跌短、漲快跌慢”的特征。而隨著政策收緊，不排除后續上漲城市數量會有所減少。

    實際上，從次數上看，據張大偉統計，5月單月，各地包括部委發布的房地產調控措施高達41次。“雖然少于4月的60次，但連續兩個月，房地產調控都處于政策密集發布潮中。”再往前看，3月15次、2月21次、1月68次，合計今年前5個月，房地產調控政策發布高達205次，與2018年同期的159次相比，上漲接近30%。

    再從部門看，近期，國家發改委、住建部、人民銀行、銀保監會均就堅持“房住不炒”定位發聲。比如，住建部連續兩個月針對多城市房價上漲提示預警，其中5月18日，佛山、蘇州、大連、南寧4個城市被公開點名。6月13日，人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭中強調，必須正視一些地方房地產金融化問題，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

    針對一線城市房價，平安證券首席經濟學家張明近日撰文指出，一線城市房地產調控思路可用“三位一體”來形容，即通過加大多種非商品房的住房供給，分化原本打算購買商品房的潛在需求；通過以房產稅為代表的政策組合，將閑置的二手房逐漸逼入市場；在分化需求和逼出供給措施生效前，核心的限購限貸指標不會出現根本性松動。

    “一方面，這意味著一線城市房價重現過去15年內持續大幅上升現象的概率顯著下降；另一方面，即使一線城市房價未來不會出現明顯下跌，但房地產市場的流動性可能顯著下降。”張明稱。

    在張大偉看來，這一輪樓市“小陽春”在政策影響下快速退燒。6至8月，房地產市場可能會進入新一輪調整期。

    袁雅珵預計，后續房地產調控將繼續圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”進行，熱點城市、熱點區域將繼續實施嚴格的調控政策。下半年樓市運行將繼續回歸理性。