本報(bào)記者 王麗新

    3月17日，A股房地產(chǎn)板塊大漲，特發(fā)服務(wù)、陽光城、世聯(lián)行、天保基建、我愛我家、嘉凱城、蘇寧環(huán)球、新城控股等13只地產(chǎn)股漲停。

    截至收盤，港股房地產(chǎn)板塊上漲約10%，內(nèi)房股整體走高，融創(chuàng)中國大漲59%，創(chuàng)下最大漲幅記錄。旭輝控股漲近33%、龍光集團(tuán)漲42%、碧桂園漲超28%、世茂集團(tuán)漲超32%，中國恒大漲超17%，萬科漲超7%。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，今日地產(chǎn)板塊股價(jià)大漲，與昨日多部委密集發(fā)聲有關(guān)。但對房地產(chǎn)板塊的投資，仍然需要保持理性。雖然積極信號密集，但反彈幅度有多大，還有待后市驗(yàn)證。

    多部委對房地產(chǎn)密集發(fā)聲

    3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議指出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

    隨后，人民銀行表示，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會表示，鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會表示，積極配合化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。外匯局表示，配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場、平臺經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

    總體而言，多部委密集發(fā)聲，一是強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)；二是強(qiáng)調(diào)提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

    如何防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)

    “金融委會議將房地產(chǎn)企業(yè)作為問題提出，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)問題的重要度提升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，會議表態(tài)內(nèi)容也對房地產(chǎn)企業(yè)釋放了積極信號。

    “預(yù)計(jì)后期將會出臺防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)的措施。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報(bào)》記者表示，一方面是著重“防范”，在需求的釋放及融資端寬松等方面進(jìn)行調(diào)整，使房企的銷售及融資暢通，現(xiàn)金流得到改善，防范房企再發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是著重“化解”，細(xì)化支持收并購措施，加快風(fēng)險(xiǎn)出清，加快化解當(dāng)前出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會將加大對收并購貸款、發(fā)行收并購債券等融資方面，給予收并購更大力度支持。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，各種渠道的地產(chǎn)并購類融資額度已釋放超過1500億元。此外，全國性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）已有三家有所行動，“行動目標(biāo)”均是化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

    中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向調(diào)整外，政策還可在引導(dǎo)問題房企資產(chǎn)處置等予以支持，包括提升優(yōu)質(zhì)龍頭收并購意愿、紓解房企信用端風(fēng)險(xiǎn)等。

    “房企風(fēng)險(xiǎn)的化解，需要政府、房企、金融機(jī)構(gòu)協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內(nèi)重新配置，甚至給部分房企創(chuàng)造有序退出或轉(zhuǎn)型的條件。‘有序去杠桿’應(yīng)該成為行業(yè)共識。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，目前房企面臨資金壓力、信心不足雙重困難。穩(wěn)健型房企短時間壓力較小，且有余力在土地市場、收并購市場出手，而風(fēng)險(xiǎn)房企和部分民營房企，由于負(fù)債較高、資金成本較高，以往高成本的資金只能讓這部分房企用高周轉(zhuǎn)模式降低資金成本，在不給予支持的情況下難以通過自身能力走出困境。

    新發(fā)展模式方向在何處？

    昨日，金融委會議指出“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。此前，2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”。今年兩會政府工作報(bào)告也明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”。

    “考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)處于調(diào)整期，過去形成的‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)。”劉水表示，因此，未來房地產(chǎn)企業(yè)低負(fù)債、低杠桿的經(jīng)營模式將會受到鼓勵，將是新發(fā)展模式的重要方向。

    對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，新發(fā)展模式主要包含城市更新、租賃住房、輕資產(chǎn)發(fā)展等。國內(nèi)目前住房模式還是以商品房為主，未來的市場供應(yīng)主體更加多元化，尤其會大力支持租賃住房的發(fā)展，包括完善租賃住房的配套措施等。房企也應(yīng)該積極靠攏新發(fā)展模式。

    關(guān)于房企的新發(fā)展模式，在潘浩看來，首先“慢”的能力是需要房企思考和建設(shè)的，近年提出的解決“大城市住宅突出問題”，需要房企更多參與到保障性租賃住房、新市民住房需求、城市更新、老舊社區(qū)改造中，不僅是開發(fā)建設(shè)還有運(yùn)營管理。

    潘浩進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，這對房企來說是一個挑戰(zhàn)，要在原有的“買地——建設(shè)——銷售——交付”之后增加更多的“運(yùn)營”，從資產(chǎn)管理、資產(chǎn)運(yùn)營中獲取長期效益。其次，構(gòu)建慢的能力需要“慢”的資金支持，使資金成本適度降低，讓房企有條件掙“慢”的錢，摒棄“資金——土地——更多資金——更多土地”的邏輯，使土地和項(xiàng)目能夠給企業(yè)提供更長線的現(xiàn)金流，逐步構(gòu)建“慢”的能力，走向良性循環(huán)。

（編輯 張明富 喬川川）