本報記者 袁傳璽

    政策暖風頻吹，經歷了寒冬的房地產行業依舊處于緩慢復蘇中。

    8月底，碧桂園集團（02007.HK）發布2023年中期業績報告。截至2023年6月30日止六個月，該集團連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約1288億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約1646萬平方米，回款率達到92%。

    今年以來，在規模房企頻頻出險的情況下，房企銷售業績整體遭遇“滑鐵盧”。從碧桂園的中期報告中我們能夠看出，全力自救的碧桂園在上半年的“期中考”中還是有不少亮點：交付房屋27.8萬套，交付量居行業首位，凈經營性現金流保持為正，有息負債和凈負債率持續降低，凈資產充足，土地儲備仍然充裕……

    難擋行業大勢

    碧桂園上半年銷售回款率仍超九成

    今年對于碧桂園而言，無疑是創立以來最艱難的一年，對于幾乎所有房企而言，也是極其艱難的一年。上半年，房地產市場走勢“前高后低”，二季度以來購房者置業情緒快速下滑，銷售數據非常不樂觀。國家統計局數據顯示，1－7月商品房銷售金額同比增速重新轉負。7月單月，商品房銷售超預期下挫，單月銷售面積環比跌46%，超近五年同期環比跌幅。從供應端來看，1－7月房地產開發投資同比下降8.5%、新開工面積同比下降24.5%；從資金來源看，1－7月房企到位資金同比降幅擴大至11.2%，其中定金及預收款同比增速較1－6月下降2.9個百分點。

    在此情此景之下，碧桂園自然無法獨善其身。碧桂園2023年中報顯示，今年上半年公司凈利潤錄得虧損，這也符合市場此前預期。

    不過，從另一些數據中我們也能看到碧桂園可持續發展的韌性。截至2023年6月30日，碧桂園總資產約1.62萬億元，凈資產約2544億元，凈資產仍充足。報告期內，公司經營活動產生的現金流量凈額保持正向。凈經營性現金流為正，即企業在經營活動中流入現金大于流出現金，表明企業自身造血功能較好、獲取現金流能力突出、應對風險能力相對更強。

    同時，公司債務規模持續壓減。上半年，碧桂園的總借貸余額較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，持續保持行業低位水平。碧桂園也在積極盤活大宗及難去化商業類沉淀資產，努力改善現金流狀況，積極自救。就在數日前，碧桂園還出售了所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，總價約12.915億元。

    在銷售能力方面，碧桂園銷售面積依然領跑行業。據中指研究院發布的《2023年1－7月中國房地產企業銷售業績排行榜》，碧桂園位居全行業銷售面積第1名、銷售額第3名。上半年，碧桂園共實現權益合同銷售額1288億元，回款率達到92%，已連續八年保持90%以上。眾所周知，房地產開發是一個重資產行業，快速回款對開發商來說至關重要，碧桂園在這方面一直領跑行業恰恰證明了企業的管控能力。

    另外，截至2023年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3103個，業務遍布中國內地31個省╱自治區╱直轄市，已獲取的權益可售資源約7802億元，豐富的土地儲備是碧桂園可持續發展的硬資本。

    政策暖風頻吹

    碧桂園有望重回良性軌道

    當下，房地產市場仍在筑底，行業尚未出清。不少業內人士預測，未來的商品房全年銷售金額將從2021年的18萬億下降至10萬億左右，收縮的市場規模將給每一家房企帶來新的挑戰。

    在今年8月上旬發布的盈利警告公告中，碧桂園曾坦言遇到了“自成立以來最大的困難”，而上半年的凈虧損預計主要是由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

    碧桂園管理層在中期報告中表示，始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸平穩健康發展的軌道，而碧桂園會“拼盡全力扭轉當前的困局”。

    碧桂園的這一判斷，有政策作為依據。在今年7月召開的中共中央政治局會議為房地產定調后，關于房地產領域的政策利好不斷出現。

    7月27日，住房和城鄉建設部召開企業座談會，釋放重磅利好，強調進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

    近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局又聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

    目前，“認房不認貸”已逐漸從二三線城市擴展到廣州等一線、新一線城市。就在8月30日，廣州市正式落地執行首套房貸款“認房不認貸”政策。“存量房貸利率下調”也箭在弦上，建設銀行、中信銀行、招行銀行等均對存量房貸利率下調話題進行了正面回應。招行行長助理彭家文在28日的中期業績交流會上表示，“存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件”，目前該行已經制定了相應的預案。

    財政部、稅務總局、住房城鄉建設部也發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

    中指研究院市場研究總監陳文靜表示，相較于以往，此次政策更加細化和具體，明確推進首套住房不認貸、延長1年內換房退稅優惠，為各地政策執行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢復。

    政策面利好消息不斷，為碧桂園化解風險創造了有利的環境。業內人士認為，隨著國家層面和各地政府頻繁出臺提振樓市信心的政策，樓市的回暖仍然值得期待，碧桂園作為資質較優的示范房企，在各方支持下仍有可能化險為夷。

    易居研究院研究總監嚴躍進也表示，在當前房地產市場復蘇的大趨勢中，相信后續措施將積極有效，對于房企的各類問題解決也會有積極的效果。同時，潛在的購房需求尚屬強勁，后續購房信心和對房企的信心也會進一步增強。

（編輯 張明富）