中國社科院：一二線城市房價轉(zhuǎn)跌三四線城市漲幅接近零

    報告預(yù)計，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險釋放區(qū)域。

    辛圓

    中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院周五發(fā)布的《中國住房市場月度分析報告》指出，9月142個樣本城市中，一二線城市房價由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價漲速進(jìn)一步回落至接近于零的水平。

    大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示顯示，與2018年8月相比，9月一線城市房價環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8個百分點。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。

    報告稱，雖然一線城市房價已經(jīng)得到有效控制，但是一線城市房價穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。這主要具體表現(xiàn)在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進(jìn)入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進(jìn)，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。

    與2018年8月相比，9月二線城市房價環(huán)比下跌0.563%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.53個百分點。

    其中，西安、青島、成都、武漢等2017-2018年房價上漲較快的熱點二線城市，房價均環(huán)比下跌，廈門房價繼續(xù)下跌。其中成都環(huán)比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。熱點二線城市房價由漲轉(zhuǎn)跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。

    大數(shù)據(jù)顯示，與2018年8月相比，9月三四線城市房價環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49個百分點。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房價均環(huán)比下跌。

    2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續(xù)快速上漲的重要原因。

    “在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。”社科院在報告中指出。

    針對對于未來房地產(chǎn)市場走勢，社科院分析稱，中央抑制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實，這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

    而從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實施，市場利率有所下降，預(yù)計首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會出現(xiàn)。

    報告預(yù)計，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險釋放區(qū)域。

    社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華建議，未來一、二線城市應(yīng)繼續(xù)抑制投資投機(jī)，維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。清理三四線城市不合時宜的住房去庫存政策，切實落實好地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任。堅持“因城施策”不搞政策一刀切，避免誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。保持調(diào)控政策的持續(xù)性與穩(wěn)定性，促進(jìn)房價預(yù)期的穩(wěn)定。

    另一方面，要多渠道擴(kuò)大重點城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租；加快對集體土地建設(shè)租賃住房試點的推廣；對利用工商業(yè)閑置建筑改造為長租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持；出臺可行性細(xì)則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

    社科院還指出，下一步應(yīng)加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。抓住住房市場相對穩(wěn)定的有利契機(jī)，加快推進(jìn)和深化期房預(yù)售制度改革、土地出讓制度改革、集體土地利用制度改革、購?fù)瑱?quán)改革等關(guān)鍵性制度的改革，通過相關(guān)財權(quán)事權(quán)改革，促進(jìn)與住房相關(guān)的基本公共服務(wù)的一體化與均等化。