■本報記者 王曉悅

    繼保利物業(yè)提交上市申請后，另一家大灣區(qū)房企時代中國控股也分拆其物管公司時代鄰里上市。12月9日，時代鄰里刊發(fā)招股章程，并將于12月19日在港交所上市，擬于明年加快收購腳步。

    東北證券房地產行業(yè)分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，相比地產公司，物業(yè)公司有著輕資產、收入穩(wěn)定等優(yōu)勢，能從資本市場獲得較高的估值，這是近年地產公司熱衷于分拆物業(yè)上市的原因。目前，中國物管行業(yè)集中度仍然很低，物管公司若能在增值服務、市場化拓展和其他業(yè)態(tài)上不斷深化，形成核心競爭力，有望得到持續(xù)的發(fā)展。

    時代鄰里擬全球發(fā)售1.62億股，每股發(fā)售價介于4.23港元及5.80港元之間，預計募集資金為7.69億港元，股票市值為38.44億港元至52.7億港元。公司表示，募集資金的65%將用于業(yè)務擴張，尋求戰(zhàn)略投資、收購機會和發(fā)展戰(zhàn)略聯盟，其余15%用于打造智慧社區(qū)，10%發(fā)展一站式服務平臺，10%資金用于補充營運資金等。

    “物業(yè)公司的收入來源無非就是母公司開發(fā)的項目，通過收購可以突破業(yè)務范圍，這將成為物業(yè)公司擴張業(yè)務的重要手段。”財經評論員向《證券日報》記者表示。

    不難看出，時代鄰里近年來頻頻發(fā)動收購，在物業(yè)領域跑馬圈地。

    2015年至今，時代鄰里前身時代物業(yè)管理共斥資6446萬元人民幣分別收購物管公司珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業(yè)及清遠市榮泰100%股權。2016年8月份，時代物業(yè)管理以人民幣2605.2萬元收購駿安電梯70%股權，涉足電梯安裝及維護行業(yè)。今年2月份，時代物業(yè)管理以4536.4萬元收購廣州東康，后者主營物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務。

    截至2019年6月30日，公司有204個物業(yè)管理在管總建筑面積逾3470萬平方米的在管物業(yè)管理服務項目及六個在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項目。

    成功赴港上市實現“輸血”后，時代鄰里收購的腳步還將加快。

    時代鄰里在招股說明書中表示，2020年至2022年，公司預計收購4家或8家物管公司，標的在管總建筑面積超過5000萬平方米。此外，公司計劃三年內收購四家提供電梯相關服務的公司、一家提供清潔服務的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務的公司。

    從財務數據看，時代鄰里業(yè)務增長迅猛。營業(yè)收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年營收同比增長48.1%至4.56億元。時代鄰里凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年，其凈利潤同比增長50.7%至4180萬元。

    同時，受益于第三方業(yè)務拓展，時代鄰里收入中來自時代中國控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年，來自時代中國控股開發(fā)的物業(yè)提供的管理服務收入占管理服務收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    不過，在擴張期，時代鄰里的現金流量波動較大。2016年全年，公司經營活動現金流出438.3萬元。2019年上半年，公司經營活動現金流量凈額為負，共計流出8.47億元，主要用于結清與時代中國控股旗下公司的款項。

    同時，時代鄰里的資產負債率一直處于高位，2016年至2018年其經調整的資產負債率均維持在90%以上，2019年上半年，該數據則下調至82.6%。

    東北證券房地產行業(yè)分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，物業(yè)公司財務杠桿較低，即有息負債是極少的。物管行業(yè)的資產負債率體現的主要是經營杠桿，包括兩方面，一方面是預收業(yè)主的物業(yè)費，即提前交的物業(yè)費，一方面是上下游的應付賬款，如勞務費、工程款等。