2019年上半年的地產狂歡似乎到了盡頭。中國銀保監會有關部門負責人近日表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。促使監管“緊箍咒”出臺的原因則是，地產信托的狂飆，根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

    高收益穩回報的吸引力

    據了解至少有10家信托公司被指導。針對房地產信托被收緊一事，中信證券明明團隊指出：在“房住不炒”思路下，二季度以來多項文件要求控制房地產融資，而近期對房地產信托業務監管政策加碼，房地產信托融資或將承壓。今年一季度信托融資有所回暖，信托資金投向房地產比例擴大，新增信托逐漸向房地產集中。雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

    “若是出現約談，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對于防范金融風險的操作還是比較多的。實際上這對于信托公司的資金發放計劃是會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示。

    嚴躍進認為，此類禁止性的做法以及近期的部分亂象，也說明此前資金面是有所放松的，貸款方面也出現各類亂象。而恰是此類亂象，也導致各地地王現象又開始出現。從后續市場的表現來看，需要防范新的風險，相關地產企業也需要防范融資方面的新壓力風險。約談后資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨于保守。

    信托之所以青睞房地產不無道理。深圳一家信托公司負責人對21世紀經濟報道記者表示，現在一年能給出10%收益的產品，基本上都被“房托產品”包攬。“實體經濟一直不振，一般制造企業的利潤越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業屈指可數，不過并不是所有的房企都有這個實力，一般要排名前100的頭部企業。”

    “‘房托’產品表現穩定收益也高，一般都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少，因此我們財富中心今年六成產品仍然集中在‘房托’這個領域。不但是客戶安心，銷售人員也安心。”一家大型信托公司廣州財富中心的負責人廖晨（化名）告訴21世紀經濟報道記者。

    據廖晨介紹，目前房地產信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他產品來說，兌付更為靈活。“部分產品可以提前付息，比如我們現在在售的產品就有可以按季度或者半年度付息。”

    地產信托仍占大頭

    信托資金有多少投向房地產？根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元，其投資金額居集合信托五大投向之首。平均預期最高收益率8.7%。整體看上半年房地產信托市場火熱，是資金流向最多的投資領域。

    對于房地產信托被戴“緊箍”的原因，普益標準分析師龍燕在接受21世紀經濟報道記者采訪時認為：今年以來房地產信托市場發展迅猛，同時也成為違規問題高發領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監會發布“23號文”（《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》），后續約談多家信托公司，旨在整治房地產信托市場亂象，有效防控房地產領域風險。在一系列監管措施下，過熱的房地產信托市場有望降溫，銀保監會對信托公司的窗口指導也將常態化，有助于促使信托公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信托業務，探索開展真實股權投資業務，如REITs是未來可選的方向之一。

    用益金融信托研究所的數據則顯示：信托資金偏愛一二線及省會城市的房地產項目。據統計，二季度已披露投向區域的1201款房地產信托產品中，廣東省以223款產品高居第一位。其中，房地產信托數量超過100款的地區有三個：廣東、江蘇和四川。

    用益信托網研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，從月度數據來看，房地產類信托在2019年3月達到募集規模的巔峰，4、5、6三月募集規模有起伏變化，但月募集規模均在600億元以上。房地產信托在集合信托產品的地位上升，在信托業的業務轉型期，房地產信托構成了信托行業管理規模的重要支撐點，短期內難以出現明顯的下滑。但隨著5月中旬的“23號文”的出臺，監管層對過熱的房地產信托采取嚴厲的措施，未來房地產信托規模增速或將有所下降。

    由于頻頻“涉房”，今年不少信托公司領到“罰單”。如3月7日，粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信托資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

    據了解，銀保監會本次對信托公司提出五方面要求：一是要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求；二是要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；三是要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信托業務穩健發展；四是要求控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，積極優化房地產信托服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。