近期，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目明顯增多，而且轉(zhuǎn)讓方多為央企。

    證券時報記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計，5月以來（5月1日至6月14日），共有20個房地產(chǎn)項目進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括正式披露和預(yù)披露項目），而今年前4個月只有2個，去年4月至12月，9個月時間里總共僅有10個。

    在這20個房地產(chǎn)項目中，有15個項目轉(zhuǎn)讓方的出資人為央企，包括保利集團、中化集團、華僑城集團、中航工業(yè)、中國電建、中國通用技術(shù)集團、中國電子、國機集團、中國有色集團等11家。值得注意的是，除了保利集團、中化集團、華僑城集團外，其余多家央企并不在國資委確定的16家房地產(chǎn)主業(yè)央企名單之列。

    接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，央企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目股權(quán)可能更多的是企業(yè)自身的投資行為，對房地產(chǎn)不太看好，包括負債壓力、資金流收緊、自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不好等原因。民企上市公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比例更大，房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓在整體市場來看是一個普遍現(xiàn)象。

    央企密集轉(zhuǎn)讓

    地產(chǎn)項目股權(quán)

    證券時報記者梳理統(tǒng)計，5月以來，在11家央企旗下公司共轉(zhuǎn)讓的15個房地產(chǎn)項目中，中化集團旗下有4個，保利集團旗下有2個。

    6月12日，中化集團旗下中國金茂（3.42+0.88%）掛牌轉(zhuǎn)讓北京茂豐置業(yè)有限公司28.56%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價53015.27萬元。根據(jù)2019年3月31日財務(wù)報表，標的公司處于虧損狀態(tài)。5月27日，中國金茂還掛牌轉(zhuǎn)讓北京昊遠置業(yè)有限公司34%股權(quán)，2019年4月30日的財務(wù)報表顯示，標的公司處于資不抵債的狀態(tài)。除了北京的這兩個項目外，中國金茂還掛牌轉(zhuǎn)讓長沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價114486.85萬元。而中化集團旗下另一家公司還掛牌轉(zhuǎn)讓東營勝宏地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司10%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6299.62萬元。

    6月12日，保利集團旗下保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓北京金豐置業(yè)有限公司10%股權(quán)，即北京市豐臺區(qū)總部基地北項目10%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價1590.37萬元。根據(jù)2019年3月31日財務(wù)報表，該標的公司處于資不抵債的狀態(tài)，所有者權(quán)益為-625.81萬元。5月30日，保利地產(chǎn)還掛牌轉(zhuǎn)讓北京保利融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.5%股權(quán)，該項目位于北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)。

    5月21日，中國電建旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓河南中新置業(yè)有限公司51%股權(quán)，該標的公司財務(wù)報表也顯示其處于資不抵債的狀態(tài)。

    6月17日，華僑城集團旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)，該標的公司目前處于虧損狀態(tài)。

    除了幾家房地產(chǎn)為主業(yè)的央企旗下公司轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)外，中航工業(yè)、中國電子、國機集團、中國有色集團等多家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企旗下也有房地產(chǎn)項目股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，其中多數(shù)處于虧損狀態(tài)，有的項目甚至資不抵債。

    6月10日，中航工業(yè)旗下中航里城（香港）轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價22.8億元；6月6日，中國電子旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓成都中澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價919.46萬元；5月24日，國機集團旗下公司轉(zhuǎn)讓武威市北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價2345.83萬元；5月17日，中國有色集團旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓湖北十五冶金拓房地產(chǎn)開發(fā)咸寧有限公司100%股權(quán)及5601.09余萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價7124.51余萬元。

    轉(zhuǎn)讓項目或因

    自身經(jīng)營原因

    證券時報記者梳理上述央企密集轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)項目有虧損或資不抵債。其中，中化集團旗下中國金茂掛牌轉(zhuǎn)讓的北京兩個房地產(chǎn)項目為限競房項目。另外，還有一些是當年拿的高價地項目，如中航工業(yè)旗下中航里城（香港）轉(zhuǎn)讓的蘇州項目，是2015年6月以27.3億元拿下的兩宗住宅用地，溢價率均超60%，成交樓面價均超過9200元/平方米。不過，目前該項目2019年3月31日財務(wù)報表顯示的凈利潤為633.76萬元。

    對于近期央企密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目股權(quán)的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時認為，房產(chǎn)項目股權(quán)交易歷來都存在，泰禾等民企賣項目可能是因為資金鏈緊張，但保利等房地產(chǎn)主業(yè)的央企應(yīng)該不會主動去收縮規(guī)模，除非是企業(yè)內(nèi)部覺得市場不好，項目不太賺錢了，有可能會轉(zhuǎn)讓項目，如果國資委沒給壓力的話，央企是沒有壓力退出的。這些央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)可能是自身經(jīng)營調(diào)整原因。

    2010年，國資委曾要求除16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企外，其余央企須加快業(yè)務(wù)調(diào)整步伐，并在調(diào)整后退出房地產(chǎn)行業(yè)。隨后，有一些央企主動退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有一些央企則因房地產(chǎn)的利潤較好而未退出。在2017年國資委對央企聚焦主業(yè)進行重申后，仍有部分非主業(yè)房地產(chǎn)的央企遲遲未退。近期央企密集退出是否有政策導(dǎo)向呢？

    “這些投資轉(zhuǎn)讓可能更多的是企業(yè)自身的投資行為，可能對房地產(chǎn)不太看好了，包括負債壓力、資金流收緊、自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不好等原因。”國資委研究中心研究員周麗莎接受證券時報記者采訪時說，如果去看上市公司，包括民營企業(yè)在內(nèi)進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比例應(yīng)該會更大，很多都做了房地產(chǎn)方面的變現(xiàn)，然后來避免被ST或者避免退市，可能國企受關(guān)注度更高一點，但是從整體市場來看的話，這還是一個挺普遍的現(xiàn)象。另外，最近國家一直在推市場化、法治化債轉(zhuǎn)股，企業(yè)整個債務(wù)壓力如果比較大的話，包括在當前的宏微觀形勢下，為了應(yīng)對市場的波動，做一些項目轉(zhuǎn)讓也是很有可能的。

    周麗莎還透露，今年年初，國資委對央企的負債率要求有所調(diào)整，包括對房地產(chǎn)、煤炭、有色金屬等去產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)，都做了負債要求，對前期負債偏高的企業(yè)會重點管控。

    另外，對于中國金茂退出北京兩個限競房項目的原因，中國金茂有關(guān)負責人對證券時報記者表示，因為項目是聯(lián)合拿地，拿地時對方公司臨時調(diào)價，拿地價超過金茂的授權(quán)價了，于是選擇退出。而對于外界猜測的頻繁轉(zhuǎn)讓項目或因資金壓力的問題，他表示，金茂有資金優(yōu)勢，負債率也不高，資金沒有問題，退出這兩個北京項目也不代表對北京市場不看好，后續(xù)還會在北京市場拿地。