本報記者 殷高峰

    在各地相繼出臺樓市調控政策的大背景下，陜西西安也于5月28日夜間拋出樓市新政。

    5月28日22時，西安市住房和城鄉建設局官方網站公開了共有“四大類九條舉措”的《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

    《通知》由西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業管理部共同發布，于5月28日當天生效。

    根據《通知》，此次出臺相關政策，是為支持剛性和改善性住房需求，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，促進房地產業良性循環和健康發展。從保障合理住房需求、促進二手住房流通、強化住房金融支持、優化各類人群購房政策四個方面對商品房交易政策進行了調整。

    “從西安出臺的舉措看出，‘房子是用來住的、不是用來炒的’這個定位沒有動搖。”陜西省房地產業協會副秘書長、《陜西房產》主編張國政在接受《證券日報》記者采訪時表示，在守好風險底線的同時，新政對之前的收縮性調控政策進行適度調整，以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求為著力點，從長遠看有助于提升城市吸引力、增強城市競爭力和發展后勁。

    限售限購適度松綁

    限售限購政策的調整是市場關注的重點，也是此次《通知》的重點。

    限售方面，調整前：商品房買賣合同網簽備案滿5年，且已辦理《不動產權證書》；二手住房《不動產權證書》取得滿5年。

    調整后：商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，或《不動產權證書》滿2年；二手住房《不動產權證書》取得滿2年。

    “與原本政策對比，時限松綁，提高了房源入市流動性，回暖二手房市場。”陜西省房地產研究會媒體委員會主任劉四海對《證券日報》記者表示，這一條對于“不看好樓市出手退場的投資客”和“賣舊買新的改善置業者”來說是一個不錯的信號。

    “還需要留意的一個點是，二手房指導價并沒有松綁痕跡。結合本次限售松綁，對于市場而言，穩樓市信號還是非常的明顯，避免松綁之下二手房市場出現報復性上漲的可能。”劉四海認為，同時在利率、首付比例、限購松綁這些利好政策共同作用下，也能夠起到刺激改善置業的作用，在以舊換新、以小換大的刺激下，能夠為二手房市場提供一大批次剛需房源，刺激二手房市場回暖，提高新房、二手房流動性。

    在限購方面，調整前：市外遷入本市戶籍，購房前落戶滿1年，且連續繳納12個月社保或個稅；非本市戶籍，購房前連續繳納5年社保或個稅。調整后：市外遷入本市戶籍，購房前落戶滿1年；非本市戶籍，持本市《居住證》+購房前2年在本市連續繳納社保或個稅。

    可以看出，本市戶籍取消了12個月社保或個稅限制；非本市戶籍將5年社保或個稅限制縮至2年。“新政在解決凈流入人口購房前置條件時，取消或放松了對社保或個稅的強制要求，有利于保障剛性住房需求。”張國政表示。

    “從限制來看，這一條可以說是最為重要的。松綁之余，依然盡可能堵死‘炒房’路，從影響來看，購房者入市置業難度降低，對市場、房企是一個不錯的信號，相信接下來，市場熱度將會有所提高。”劉四海稱。

    細化剛需界定

    《通知》在原“剛需家庭”類別的基礎上，新增兩類家庭：一類是二孩及以上家庭，且符合西安市住房限購政策的；另一類是28周歲及以上未婚人士，且須滿足以下要求：無婚姻記錄、本市范圍內名下無房且自購房之日起前48個月內無住房轉讓記錄，且符合西安市住房限購政策有關要求。

    “這確實是一個好事，細化了對于剛需的界定，二孩及以上家庭、28歲以上未婚人士，在今后買房搖號方面有了政策的利好支撐，搖號中簽概率增加。”劉四海同時指出，但有一個擔憂需要特別留意，新政之下，新增了2類剛需家庭，是否會再次增加原本剛需家庭的搖號難度？

    “這一點，還需觀察近期市場動態。但對于真剛需購房者而言，還是可以略微放松壓力，畢竟無論是二孩及以上家庭還是28歲及以上未婚人士來看，首選的置業需求基本上都是剛改及改善置業，對于剛需樓盤而言，增加的壓力并不會太多。”劉四海分析認為。

    此外，《通知》明確提出降低公積金貸款首付比例等政策強化住房金融支持。

    “克制”中開啟信心

    “這次新政體現了西安市政府落實城市主體責任和擔當。”張國政表示，西安通過保障合理住房需求、促進二手住房流通、強化住房金融支持、優化各類人群購房政策等新政“組合拳”精準有力、全面把握，形成促穩合力，激發潛在購房需求，有利于促進房地產市場健康發展和良性循環。

    在劉四海看來，相比較其他城市的取消限購、限貸、限售力度來看，西安這一次的松綁政策非常克制。

    “對于目前的西安來說，這是一方良劑。”劉四海認為，西安的政策更加精細化、人性化地界定剛需家庭，緩解了真剛需購房者入市搖號壓力；“限購放松”，入市置業需求有效增加；“公積金貸款政策利好”降低了購房者置業門檻，增加置業需求；“限售放松”緩解了改善購房者置換壓力，賣舊買新更輕松，也增加了二手房市場的流動性，回暖二手房市場。

    在劉四海看來，西安此次的樓市新政，“切中要害，不照搬照抄其他城市政策，因城施策，才不會用力過猛，讓購房者不必過度擔心，松綁政策下樓市又會回漲，從而盲目跟風置業。”

    張國政表示，當前，新政鼓勵樓市交易的積極政策信號已釋放出足夠空間，重拾西安樓市信心的第一步已經邁開。

（編輯 上官夢露）