國內(nèi)首批數(shù)據(jù)中心REITs之一，同時也是深交所首單數(shù)據(jù)中心REITs的南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（證券簡稱：南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，證券代碼：180901）自2025年8月8日起在深交所上市交易。

    這個總份額10億份、首發(fā)規(guī)模45億元的公募產(chǎn)品，不僅是資本市場的又一個新標(biāo)的，更標(biāo)志著中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)邁入“資產(chǎn)證券化”的新階段。在京津冀算力需求持續(xù)爆發(fā)的背景下，這只以廊坊A-18數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的REIT，恰似一座連接重資產(chǎn)基建與輕資產(chǎn)運(yùn)營的橋梁，其背后折射的是整個數(shù)字新基建領(lǐng)域正在發(fā)生的深刻變革。

    底層資產(chǎn)的硬核邏輯

    稀缺性與穩(wěn)定性的雙重博弈

    南方潤澤科技REIT的核心價值錨點，在于其持有的A-18數(shù)據(jù)中心這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。位于河北廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的該項目，距離北京市南六環(huán)僅20公里，到大興機(jī)場29公里的直線距離，構(gòu)成了其獨(dú)特的“區(qū)位護(hù)城河”。這種地理優(yōu)勢使其能夠滿足北京地區(qū)客戶對低延遲、高可靠性的嚴(yán)苛需求，成為支撐首都數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵算力底座。

    公告顯示，A-18數(shù)據(jù)中心共5897個機(jī)柜、42.5MW總功率，自2020年12月份投入運(yùn)營以來，該項目已實現(xiàn)連續(xù)三年100%的簽約率和99%以上的上架率，在國內(nèi)同類項目中處于領(lǐng)先水平。

    模式創(chuàng)新

    公募REITs打造“投融管退”閉環(huán)新范式

    潤澤科技之所以能拔得數(shù)據(jù)中心REITs頭籌，與其“數(shù)據(jù)中心+綠電”的獨(dú)特模式密不可分。作為國內(nèi)民營第三方IDC企業(yè)龍頭和算力中心服務(wù)商領(lǐng)航者，潤澤科技較早意識到重資產(chǎn)模式的瓶頸——單個數(shù)據(jù)中心動輒數(shù)十億元的投資、20年以上的回收周期，難以匹配數(shù)字經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長的資金需求。

    公募REITs的推出恰好為這一矛盾提供了破解之道。通過將廊坊A-18數(shù)據(jù)中心以37.25億元估值證券化，潤澤科技不僅提前收回了大部分投資，更重要的是構(gòu)建了“投資-運(yùn)營-證券化-再投資”的良性循環(huán)。根據(jù)公司規(guī)劃，本次REIT募集資金將優(yōu)先用于重慶潤澤（西南）國際信息港項目建設(shè)，這種資金閉環(huán)模式使企業(yè)能夠在不顯著增加負(fù)債的情況下，加速全國算力網(wǎng)絡(luò)布局。

    這種模式創(chuàng)新的行業(yè)意義尤為深遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)中心行業(yè)長期面臨“規(guī)模擴(kuò)張與資金約束”的兩難：一方面，AI大模型訓(xùn)練需要百萬級GPU集群支撐，催生超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心需求；另一方面，單兆瓦建設(shè)成本高達(dá)1500萬元，傳統(tǒng)融資模式難以滿足。REITs通過資產(chǎn)證券化，將流動性差的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，既降低了企業(yè)負(fù)債率，又為社會資本提供了分享數(shù)字經(jīng)濟(jì)紅利的通道。

    潤澤科技的實踐為行業(yè)提供了可復(fù)制的范本。公司已在全國六大區(qū)域建成7個AIDC智算集群，規(guī)劃中的61棟智算中心、32萬架機(jī)柜，未來都可能通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。這種模式使企業(yè)從重資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營商，專注于算力調(diào)度、客戶服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié)，這與國際領(lǐng)先IDC企業(yè)的發(fā)展路徑高度契合。

    技術(shù)創(chuàng)新能力構(gòu)成了潤澤科技模式的另一支柱。其自主研發(fā)的液冷技術(shù)可有效提升數(shù)據(jù)中心電能使用效率；廊坊B區(qū)智算中心能在百米范圍內(nèi)實現(xiàn)13萬顆先進(jìn)芯片集群組建，為萬億級大模型訓(xùn)練提供硬件支撐。這些技術(shù)優(yōu)勢不僅提升了資產(chǎn)盈利能力，也增強(qiáng)了其在REITs市場的吸引力。

    政策與市場的共振

    新質(zhì)生產(chǎn)力的資本引擎

    南方潤澤科技REIT的成功上市，離不開政策層面的持續(xù)推動。2024年《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，2024年4月份，證監(jiān)會《資本市場服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》出臺，首次將數(shù)據(jù)中心納入科技創(chuàng)新REITs試點范疇。2025年2月份，《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》進(jìn)一步明確，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目發(fā)行REITs。上述措施疊加支持民營經(jīng)濟(jì)系列政策產(chǎn)生了巨大的協(xié)同效應(yīng)，為數(shù)據(jù)中心行業(yè)資產(chǎn)證券化構(gòu)建了完善的政策框架。

    在數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為核心競爭力的時代，資本市場需要創(chuàng)新工具支持算力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。南方潤澤科技REIT作為政策落地的首個案例，其意義已超越單一產(chǎn)品范疇，成為金融支持實體經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志性事件。

    從市場生態(tài)看，數(shù)據(jù)中心REITs的推出完善了多層次資本市場體系。截至2025年6月底，我國累計發(fā)行68只公募REITs，規(guī)模近1800億元，但此前主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)領(lǐng)域。數(shù)據(jù)中心這類技術(shù)密集型資產(chǎn)的加入，不僅豐富了REITs的資產(chǎn)譜系，也提升了市場的科技屬性和成長空間。

    投資者結(jié)構(gòu)反映出市場對該產(chǎn)品的認(rèn)可。南方潤澤科技REIT的戰(zhàn)略投資者獲配5.6億份，占比70%，包括保險、社保等長期資金；網(wǎng)下投資者獲配20%，公眾投資者占10%。這種結(jié)構(gòu)既保證了產(chǎn)品的穩(wěn)定性，又為普通投資者提供了參與機(jī)會。根據(jù)預(yù)測，2025年凈現(xiàn)金流分派率（年化）為6.38%，2026年為5.32%，在當(dāng)前低利率環(huán)境下具有顯著吸引力。

    更深遠(yuǎn)的影響在于對行業(yè)估值邏輯的重塑。過去，數(shù)據(jù)中心企業(yè)估值主要看PE（市盈率），但重資產(chǎn)特性導(dǎo)致PE波動較大；REITs的出現(xiàn)引入了NAV（凈資產(chǎn)價值）估值法，通過現(xiàn)金流折現(xiàn)模型給予資產(chǎn)更穩(wěn)定的定價。這種變化可能推動行業(yè)從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競爭”，促使企業(yè)更加注重資產(chǎn)運(yùn)營效率和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

    算力資產(chǎn)證券化帶來的新機(jī)遇

    南方潤澤科技REIT的上市拉開了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化的大幕，是數(shù)字經(jīng)濟(jì)與資本市場深度融合的縮影。尤其是“十五五”時期，數(shù)據(jù)中心作為新質(zhì)生產(chǎn)力的核心要素，將迎來新一輪建設(shè)高潮。公募REITs通過盤活存量資產(chǎn)，為增量投資提供資金，形成"建設(shè)-運(yùn)營-證券化"的閉環(huán)，這種資本循環(huán)機(jī)制可能成為支撐數(shù)字中國建設(shè)的重要金融基礎(chǔ)設(shè)施。

    同時，數(shù)據(jù)中心REITs的順利發(fā)行，有利于促進(jìn)全行業(yè)的良性發(fā)展。

    科智咨詢數(shù)據(jù)顯示，第三方IDC服務(wù)商已占據(jù)國內(nèi)50%以上市場份額，行業(yè)集中度仍有提升空間。在這種背景下，具備核心區(qū)位優(yōu)勢、技術(shù)領(lǐng)先性和運(yùn)營效率的企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)溢價。

    綠色發(fā)展是另一關(guān)鍵變量。潤澤科技已有6棟設(shè)施入選“國家綠色數(shù)據(jù)中心”，A-18項目的綠色屬性是其獲批的重要因素。未來，隨著“雙碳”目標(biāo)推進(jìn)，綠電使用比例、PUE值等指標(biāo)將成為數(shù)據(jù)中心REITs的重要估值因子，這可能加速行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型。

    2025年8月8日的上市鐘聲，不僅標(biāo)志著一只新產(chǎn)品的誕生，更宣告了算力資產(chǎn)證券化時代的來臨。當(dāng)潤澤科技的機(jī)柜開始產(chǎn)生穩(wěn)定的投資回報，當(dāng)數(shù)據(jù)中心的算力像水電一樣可計量、可交易，整個數(shù)字經(jīng)濟(jì)的底層邏輯都將發(fā)生深刻變革。南方潤澤科技REIT的故事，或許只是這場資本革命的序章。

    （CIS）