本報訊

    5月23日，“2019中國房地產上市公司測評成果發布會”在香港舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第12年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

    根據《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，中國恒大成功蟬聯榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產、中國海外發展和融創中國分別居于第四到第六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產分列第七至十位。

    （2019中國房地產上市公司綜合實力榜前十強）

    據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。與2018年相比，納入測評的上市公司總數凈增加3家。

    測評研究報告指出，2018年國內外宏觀經濟形勢復雜，房地產調控影響逐漸顯出。受此影響，房地產上下游較多行業增長乏力。供應鏈超百家上市公司營業收入中，雖九成企業的營收依然在上漲，但過半數漲幅不足20%，一成供應鏈企業營收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業營收增長較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業營收下滑明顯。另一方面，受消費升級、全裝修政策影響，存量市場發展，各行業亦面臨新的機遇。

    延續頭部聚集趨勢

    測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2018年上市房企總資產均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產業務收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%；凈負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。整體來看，上市房地產企業呈現多個發展特點。

    從運營規模表現來看，上市房企經營規模高速增長，趨勢延續頭部聚集。2018年上市房企總資產均值、房地產業務收入均值和凈資產均值增速均實現了較高速的增長。從上市房企總資產規模來看，年末總資產超過千億元的企業有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過3000億元的企業有14家，超過萬億元的企業有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產累計值占比來看，榜單前17名企業的總資產累計值占比已超過50%，排行榜前55名企業總資產累計值占比超過80%。這兩項指標2017年的數值分別為前15名和前53名，可見2018年房地產行業繼續向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢。

    在償債能力上，上市房企債務指標總體平穩，財務風險整體可控。測評研究報告顯示，2018年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產負債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個百分點；凈負債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點。從企業資產負債率的分布看，2018年，約42%的企業資產負債率低于68.09%的行業均值，如中國國貿、中國海外發展等；約26%的企業資產負債率處于行業均值和80%之間，如龍湖、億達中國、寶龍地產等；另外29%的企業資產負債率高于80%，這一區間的典型企業有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

    盈利能力方面，上市房企外延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點；總資產凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點；總資產報酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點。三大盈利效率指標出現分化，主要是本輪房地產周期主要以高周轉外延式擴張驅動，上行周期對資產盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產回報率同樣可以提升。

    在成長能力上，上市房企業績增速略有回調，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產業務收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長，但增速出現回落。從成長能力指標看，離散程度較大，表明上市房企成長能力出現分化。從各企業的土地儲備情況分析，龍頭企業的依然占據優勢。其中，恒大、碧桂園、保利發展總貨值均超過2萬億元，融創、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內土地資源依然加速流向規模企業。總體來看，行業依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。

    融資環境向好

    多元拓展成熱點

    本次測評研究報告同時指出，2018年房企融資環境依然偏緊，開發貸、債券融資、股權融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產開發到位資金共16.59萬億元，同比增長6.4%，增速回落1.8%。進入2018年四季度，融資環境有好轉跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉變為下半年的穩杠桿，貨幣政策經過四次定向降準后由偏緊向中性轉變。至2019年一季度，房企發債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。根據央行19年一季度發布的貸款投向報告，一季度末人民幣房地產貸款余額同比增長18.7%，雖然較上年末回落1.3%，但依然是貸款投向中增速最高的行業。

    此外，從業務趨勢來看，上市房企的主業仍是地產，除少數個別上市房企外，地產行業的營業收入占據絕對比重，基本在90%以上。經過了多年探索，行業多元化發展已全面開展，但主業為基的趨勢在未來5年到10年不會有根本性變化。

（編輯 上官夢露 策劃 王崢）