本報記者 王麗新

    近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》。《意見》指出，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，對于提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平等具有重要意義。

    該文件涉及到多個方面均為城市更新相關內容，比如吸引社會資本參與盤活城市老舊資產資源特別是老舊小區改造；有序盤活長期閑置但具有較大開發利用價值的項目資產，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資產；推動閑置低效資產改造與轉型，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務或作為保障性租賃住房等新功能。

    多位業內專家表示，這個文件的出臺將促使各地政府積極釋放國企名下的存量資產、引入民營企業進行多種方式合作，出臺針對性的扶持政策，以及金融、財政等各方面的資金支持，將令正在各地開展的城市更新迎來空前的發展機遇。

    在國務院推出這一重磅政策前，北京市已發布《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》。

    該規劃特別總結了十三五期間城市更新的主要問題是，“缺乏頂層設計與統籌，政策支撐有待完善；城市更新項目以財政資金為主的投資特征突出，社會資本參與積極性不強，金融財稅的配套政策較為缺失；協同機制有待構建。”同事，規劃中還特別肯定了由高和資本投資運營的新街高和案例，稱“新街高和老舊樓宇以產業發展基金方式引入社會資本參與城市更新，優化服務內容，打造新型辦公空間。”

    這表明無論是國務院下發的重磅文件，還是北京市的十四五規劃，都明確肯定鼓勵和支持民營資本尤其是以基金等金融創新模式進入城市更新領域，盤貨存量資產。而盤活的關鍵是要看資管公司有沒有能力及如何創造行的提高資產的現金流。

    高和資本相關負責人表示，公司在城市更新領域已深耕十年以上，盤活存量資產的最佳方法是通過城市更新的專項基金投資，通過產品的重新定位與改造，引入產業，并不斷提升資產運營價值，從而大幅提升資產的租金水平，尤其是現金流，最終通過資產證券化的方式退出。目前，在穩經濟的大趨勢下，無論地方政府還是上市公司，都有把重資產從負債表內，剝離到表外的需要。這就需要專業資管企業利用市場化的創新金融手段來實現。

    新街高和位于北京新街口內大街，緊鄰北二環積水潭地鐵站，總面積近兩萬平米，前身為一家運營不良的商業。2017年，高和資本整體收購并改造為寫字樓，除對產品內外形態投入資金改造，更創造了名為Hiwork的新辦公理念。

    高和資本合伙人蘇鑫表示，“城市更新不是房地產，是技術推動的產業升級與消費升級。”

    “新辦公”將具有三大趨勢，即共享化、服務化和移動化。未來，辦公創新平臺下的“新辦公”模式將在一種更具有張力的新生態中，融入高科技、可持續性、健康、共享、人性化、創新文化、城市等元素，為企業追求效率和創新提供服務。

    高和資本在上海靜安寺附近打造的靜安高和項目也是一個典型案例。靜安高和前身為中華企業大廈，是一棟位于黃金地段，但產品落后的乙級寫字樓。高和資本收購后投入上億元，將產品提升為具有現代感的甲級寫字樓，其租金提升近兩倍，并吸引了眾多優質企業入駐，也一躍成為稅收過億（入駐辦公企業納稅額）的寫字樓。

    值得注意的是，高和資本近期亮相市場的最新項目是位于北三環的“融中心”，該項目位于北京三元橋附近，總建筑面積約10萬平米，前身為愛琴海購物中心，與新街高和一樣，也是一個商改辦項目，但體量是新街高和的五倍。

    “融中心”也契合了政府近年更加提倡的片區有機更新的最新趨勢，即更加強調樓宇更新所帶來的產業內容，進而帶動區域生態的發展。其從改造開始變定位于為科技互聯網企業打造全新辦公空間。據記者了解，某大型互聯網企業今年已整體租賃入駐，作為其多中心運營總部之一，將有上萬員工在此辦公。

    融中心顯然結合新街高和和靜安中心兩個項目的經驗，也體現了高和資本對城市更新核心理念的加深，即盤活資產的重點是引入高科技產業，和大幅增加現金流。而城市更新不再是單一樓宇的更新，而是由產業所帶動的整個片區的更新。

    例如，融中心附近的三元橋區域原本沒有科技互聯網基因，“大廠”入駐則引入了新興產業和人群，也會進而帶動更多的下游服務產業和人才向這一區域聚集，并與中關村和望京等高科技區打通。

    不久前，中國人民大學國發院城市更新研究中心與高和資本聯合發布了2021年度城市更新白皮書。這一白皮書的主題便是“城市片區統籌更新的趨勢與實施路徑”。報告首先指出，判斷一個項目是城市更新還是房地產開發有一個簡單有效的辦法，就是看項目整體現金流目標，以短期驟增現金流為目標的就是房地產開發；反之，以長期平穩現金流為目標的則更大程度上是城市更新。

（編輯 張明富）