經濟觀察報記者饒賢君在全國的城市房價“地圖”中，廈門以非一線、非省會城市的身份居于北上深三大城市之后，超過廣州，在二三線城市中堪稱“一枝獨秀”。胡潤全球房價指數數據顯示，廈門2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五，一度被稱為中國樓市的“領漲王”。

    廈門一家本土房企相關負責人表示，廈門的獨特資源以及戰略地位使其成為了福建省內的購房需求聚焦地，而旅游“網紅城市”的地位以及卓越的自然環境又使其成為了滿足省外購房者需求的匯聚點。“廈門已經是全國人民的廈門。”

    正因如此，廈門樓市的風吹草動都成為焦點，廈門島外樓市價格下滑被稱為“崩盤”、萬科白鷺郡降價被傳為“腰斬”、開放限購的虛假消息被理解為“終于撐不住了”，輿情涌動的背后，廈門樓市其實遠未“山窮水盡”。

    “網紅城市”

    文藝、小資是廈門的兩個標簽，鼓浪嶼、曾厝垵等景點備受文藝青年推崇。廈門市統計局數據顯示，2017年廈門全年地區生產總值為4351.18億元，旅游收入達到1168.51億元。

    廈門本地大型房產中介機構丹廈房產的一位店長馬騰飛告訴記者，因旅游而愛上廈門甚至留在廈門的人不在少數。

    廈門統計局數據顯示，2017年，廈門外來人口比重達到43.7%，城鎮化比例達到89%，領先于全省全國。

    全國各地來的游客、投資客只是推動者中的一部分。一位國內前五強房企的廈門分公司副總經理透露，廈門樓市最大的消費群體來自于福建省內其他城市，福建省會為福州，GDP排名第一的市是泉州，漳州與廈門最近，而他們都愛在廈門買房。

    沿海城市的風景、廈門大學的優越教育資源、更高的城鎮化水平是廈門吸引省內客群的幾大要素。

    廈門市按照居住范圍內人員身份證號碼統計的《2012年廈門市各地人員統計表》顯示，2012年，廈門總人口約367萬人，福建本省籍人口為262萬，其中廈門籍居民為130萬，漳州籍居民超過30萬，龍巖籍居民約28.3萬，泉州籍居民約27.2萬。

    從2010年開始，“漳州老板”最早引發了到廈門置業的浪潮，隨后，泉州、龍巖等省內地市及外省也相繼形成了到廈門購房度假、置業發展的趨勢。2010年，國務院正式批準廈門經濟特區擴至全市，當年，廈門GDP增長速度為15.1%，2009年這一數值為8%。公開數據顯示，2010年廈門商品房均價約1.13萬元，此后每年房價持續增長，至2017年底，廈門商品房均價已接近4.8萬元。

    涌入的大量需求將房價步步推高。前述五強房企廈門分公司副總經理表示，廈門城市面積在中國地級以上城市中排名末尾，旺盛的需求和有限的土地供給之間存在矛盾。

    限購又見限購

    2018年10月16日，廈門市國土資源與房產管理局發布了《網傳廈門市限購政策取消屬不實信息?。?！》的聲明，標題連用了三個感嘆號，呼吁“不信謠，不傳謠”。

    此前，有自媒體以一張2015年1月的電視新聞播報內容截圖為引，稱目前廈門已經正式宣布取消限購。

    前述廈門本土房企相關負責人表示，廈門并沒有取消限購的動向，反而一直在收緊政策，“廈門的投資客數量很多，限購的力度越來越大，很多投資客被‘套牢’了，日夜盼著限購取消，這次假新聞出來后，我看業內人士轉得很少，投資者瘋轉。”

    2016年10月5日，廈門重啟住房限購政策，限制二套以上住房的本地戶籍家庭、一套以上住房的非本地戶籍家庭以及無兩年社保或納稅的非本地戶籍家庭購房。2017年執行“認房又認貸”的信貸政策，并將非本地戶籍家庭的限購條件壓縮至三年社?；蚣{稅記錄。2018年3月，廈門限購政策再度升級，要求本地戶籍單身（含離異）人士限購一套房，此外，通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年，新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

    此次“廈門最嚴限購令”堵上了此前廈門限購中存在的贈與轉讓、離婚買房等漏洞，對于外埠消費市場占半壁江山的廈門樓市來說，相當于削減了一半的需求。安居客數據顯示，2018年2月，廈門二手房均價為47101元，10月，這一數字降至44126元。

    均價降幅接近10%，而據馬騰飛觀察，一些原本就比較冷門的區域降幅更甚，“島外四區房源價格降得最狠，之前新聞里說腰斬的那一批盤都是翔安那塊的，原來價格就是兩萬多，現在基本上降價小一萬，島內的相對穩定一些，偏遠一點的老破小也有一定幅度的降價，原來五萬多六萬的價格，現在單價降個一萬左右。”

    與之形成鮮明對比的是，優質的樓盤資源價格還在升高，馬騰飛表示：“比如說實驗小學的學區小區新華城，今年四月大概均價在12萬出頭，現在漲到13萬了，還有高端的海景房樓盤，價格也在慢慢上漲，地鐵房也基本上是穩中有升。”

    前述國內五強房企廈門分公司副總經理也對記者表示，今年價格回調較多的樓盤以島外地區為主，交通不便、缺少便利的板塊價格變動最為明顯，島內優質樓盤的需求量依舊很大，價格堅挺，他認為，島外區域此前的漲幅較大，現在可以說是回歸其應有的價值，目前已趨于穩定。而優質的旅游資源、配套等硬件都集中在島內，因此價格保持穩定。

    同城分化

    “我出一趟廈門，一會兒再開回廈門，這一趟跑的能賺。”對于廈門市的出租車司機來說，跨過了島內島外分界線的跨海大橋，就是一筆“出了廈門”的大買賣。

    盡管只隔了一片海，但對廈門人來說，“島外都是農村，島內才是廈門”的觀念根深蒂固，島內的思明區、湖里區聚集了大量的優質資源，也吸引了超過半數的人口。

    廈門市政府公開資料顯示，廈門島面積158平方公里，占廈門全市面積不足1/10，但島內人口密度達到約1.3萬人/平方公里，為島外10倍，另一方面，島內兩區生產總值達到全市的52%，超過島外四區總和。

    房價向上海、北京等一線城市看齊的同時，廈門也不可避免地產生了一條房價“歧視鏈”，在多位廈門當地居民的眼中，“真正的”廈門是現在的中山路一帶，位于廈門島西南部的一塊狹長區域，“出了老火車站之外就都是郊區，大半的思明區、整個湖里區，以前都是農村。”

    思明區的“老廈門”位于“歧視鏈”的頂端，2018年商品房均價維持在5.5萬元/平方米，包括廈門大學、廈門實驗小學、大同小學等在內的優質教育資源都密集分布于思明區，眾多學區房分散其中。此外，廈門的七所三甲醫院、能夠遠眺鼓浪嶼的海景房等也均坐落于思明區。湖里區則因與思明區同屬島內，且經濟發展較快，成為了“新廈門人”的聚集地。

    而島外四區，不僅房價僅為島內一半，戶口也不如島內“金貴”。此前，島內落戶需持《暫住證》或《居住證》8年以上，而島外落戶需5年，這項政策于今年十一期間進行了修改，島內島外落戶年限均限定為5年。

    廈門集美區居民唐金晶對記者表示：“島外和島內戶口最大的區別在于教育資源，島外也有不錯的小學，但島內中學招生的時候，島內小學名額有幾百個，島外小學的名額只有十幾個、幾十個，差得太遠了。”

    此前，在2010年的廈門“兩會”期間，時任廈門市集美區委書記黃錦坤針對島內外巨大教育差距對廈門市教育局局長賴菡發難，“你是全市的教育局長，不是島內的教育局長”。

    不均勻的資源分布使得人們“到島內去”的需求強烈，然而，記者查閱廈門市國土資源與房產管理局歷年資料發現，自2013年12月20日廈門出讓了島內兩塊住宅用地之后，廈門思明、湖里兩區已經接近5年未曾提供過新的住宅用地，而島外的住宅用地量則從2014年開始，一直保持在每年100公頃左右。

    前述廈門本土房企相關負責人表示，廈門目前的主要發展戰略以島外為主，島內人口已經趨近飽和，土地基本斷供，而新的需求持續涌現，島內房價穩中有升。島外土地供給源源不斷，目前大量的需求又被限購政策卡死，難免出現供大于求的情況，房價出現下滑屬于正常現象。

    此前原價500萬降至298萬元的萬科白鷺郡，以及近期以“內部認購價”2.5萬元/平方米促銷、與周邊二手房差價超過五千還帶精裝的金茂悅均位于島外四區中的翔安區。

    盡管島外房價已現疲態，降價較深，但對島外的發展以及廈門市場，各開發商依舊保持樂觀態度。

    前述廈門本土房企相關負責人對記者稱：“金磚會議之后，廈門是海上絲綢之路的重要支點，島內發展已進入瓶頸，向島外發展是必然，鼓勵人口向廈門流入、向島外流動會產生新的需求，所以長遠來看，我們看好島外市場。”