■嵇成柱

    我國住房公積金制度始于1991年，由上海市率先試點，隨即在全國推開。1999年4月份，國務院頒布《住房公積金管理條例》；后經兩次修訂。該制度實施30多年來，為解決全國城鎮職工住房問題發揮了重要作用。這項為住房保障推行的長期儲金制度，具有國際上住宅儲蓄銀行的一般特征，在收支管理和綜合使用上也形成了自己的特色。

    據住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金2021年年度報告》，截至2021年末，全國共設有住房公積金管理中心341個；未納入設區城市統一管理的分支機構115個。全國住房公積金服務網點3416個，從業人員4.51萬人。

    截至2021年末，全國住房公積金繳存余額81882.14億元（其中，個人住房貸款余額68931.12億元，保障性住房建設試點項目貸款余額3.25億元，國債余額5.29億元，住房公積金結余資金12942.48億元）。不計算公積金部門繼續吸收低息公積金存款，以及累積超8300億的貸款風險準備金、公租房（廉租房）建設補充資金，即便以現有逾8萬億元的公積金存量看，從給予個人繳納的年息1.5%到平均3%的公積金貸款（或投資）回報，加上約12000億元結余資金存銀行、用于新發放商業住房貸款平均4.26%（2022年12月份數據）的息差流程看，現有公積金資產規模每年可以獲取逾1300億元的孳息和價差，這些財富可以并應該惠及億萬民眾。

    早在2009年，國內學界即提出過成立國家住宅銀行的設想。2015年，住房和城鄉建設部住房公積金監管司相關負責同志曾撰文稱“國家住房銀行成立的條件已經基本成熟”，也有學者提出成立住宅銀行的建議。2013年十八屆三中全會《決定》第23條提出“研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”、第45條要求“建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制”。筆者認為，基于過去十年公積金財富累積加速、住宅信貸高速發展的事實，以上述現有公積金管理機構的資產規模（2021年超過農發行的近8萬億元，進出口銀行的5萬億元）和人力資源、網點數量，轉型為公共政策性金融性質的“中國住宅銀行”體系目前已具備充分條件。

    首先，設立住宅銀行符合社會發展需要。

    房地產業對社會經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定等都具有重大影響。需要重視的問題是，如果住宅信貸利率長期偏高，必然對消費、經濟增長形成抑制作用。中央已經明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出“抓緊研究中長期治本之策，消除多年來高負債、高杠桿、高周轉發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。商業銀行逐步將非投資性住宅信貸從自己的主營業務中剝離開來，對于落實房住不炒理念、防范金融風險和推進現代化銀行建設具有重要意義。

    其次，通過優化制度設計，按照循序漸進原則，可以確保改革平穩落地。

    新設立的住宅銀行主要承擔保障性住房金融各項業務。建議對現行住房貸款業務，按照“統一管理、科學分類、普惠百姓、市場運營、逐步分離”的漸進式方式予以改革。一是統一管理，即由金融監督部門對包括公積金在內的所有住房金融業務實行統一管理，使得相關部門和地方政府從公積金的具體事務中擺脫出來。二是科學分類，即制定標準，對住宅信貸進行分類，一類為住戶基本住房信貸（包括一些特惠救濟信貸），另一類為個人投資性住房（即超過政府規定普通住房套數、人均面積或金額）。三是普惠百姓，即將住戶基本住房信貸納入普惠金融范疇，要求新增個人住房貸款（首套）一律交由新成立的中國住宅銀行辦理，實行相關優惠利率，并在稅費方面給予優惠。四是市場運營，即第二套超標準住宅信貸和投資性住房實行市場化運作，由商業銀行按照市場化產品實行浮動利率。五是逐步分離，厘清住宅信貸存量與增量關系，如，可對現有商業銀行設立住宅信貸在房地產信貸中的最高比例、房地產信貸在總信貸規模中的最高比例兩道紅線。可以實行老貸款老辦法、新貸款新辦法，存量住宅信貸暫保持不變（對基本住房信貸實行普惠利率并納入普惠金融指標考核）；對銀行業金融機構住宅信貸存量實行逐年下降5%的方法；擴大對存量個人住房信貸的資產證券化試點；允許商業銀行以一定方式入股新成立的中國住宅銀行體系金融機構，實行利益共享等。

    新的業務領域事權劃分將給予商業銀行新的發展機遇。伴隨國內新基礎設施建設提速，“一帶一路”建設不斷深化，新興市場深度開拓以及新能源汽車等新消費領域復蘇進程加快，商業銀行特別是大型國有商業銀行優化資產負債結構面臨新的機遇。同時，教育、醫療、養老等諸多改革紅利，既可以彌補普通住宅信貸的機會損失，又可以達到督促商業銀行開展特色經營、提高自身核心競爭力、優化資產負債結構的長期激勵效果。

    最后，設立“中國住宅銀行”，構建住宅銀行金融機構體系，既是金融總量的擴張，也是供給側結構性改革。豐富金融創新工具箱，將為住宅業和銀行業發展注入新的活力。

    其一，建立“中國住宅銀行”體系，標志著我國住宅金融正式列入普惠與公共政策性金融范疇。通過公積金制度向住房儲蓄制度轉換，以及系列普惠金融“精準滴灌”措施落實，我國住宅業發展會上新的臺階。

    其二，規模效應和專業價值將會在未來經濟社會發展中得到驗證。設立單獨的住宅銀行，我國銀行金融機構體系會得到進一步完善，這種改革是公積金制度和銀行住宅信貸文化的雙重發展。實行專業人辦專業事，如由中國住宅銀行牽頭建立全國住宅統一服務平臺，實行住房建設、評估、買賣、租賃、質押法律事務處置等一條龍服務；又如基于老年化社會和鄉村振興戰略實效的到來，老年住宅金融和鄉村住宅發展給未來住宅業信貸帶來新的動能等。

    其三，金融工具創新價值顯現。金融工具的創新，使金融業內部原有的分工界限進一步模糊，金融機構的業務逐漸走向綜合化、一體化。住宅金融獨立體系的建立，通過住房儲蓄、住房信貸、住宅專項債券與信托業務以及普惠住宅金融、綠色住宅金融、科技住宅金融等政策形成“飛輪效應”，不僅有利于我國房地產業保持可持續健康發展，達到房地產業提質增效效果，避免因存量住宅信貸利率過高而導致經營性貸款違規占用等風險，同時也為我國下一步穩妥實行房地產稅的統一征收工作創造必要條件。

    （作者為中國銀行業協會原辦公室副主任，現國有大型銀行高級經理）