本報記者 吳曉璐

    11月28日，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效，中國證監(jiān)會研究起草了《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），并公開征求意見。

    這意味著，商業(yè)不動產(chǎn)REITs來了。據(jù)記者了解，商業(yè)不動產(chǎn)REITs適用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)則體系，僅針對差異點進行適應(yīng)性完善。同時，證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會等同步修訂配套規(guī)則，各單位同步開展技術(shù)系統(tǒng)調(diào)整，盡快上線。

    下一步，證監(jiān)會將加快推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，建立健全制度規(guī)則，完善REITs監(jiān)管安排，優(yōu)化市場生態(tài)，持續(xù)提升制度包容性和適應(yīng)性，促進更好發(fā)揮REITs市場作用。

    經(jīng)過五年探索實踐，REITs市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。

    截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

    從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

    《公告》共八條，主要包括以下內(nèi)容：一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。

    此外，商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    新“國九條”提出，推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展。

    10月底，商務(wù)部、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、文化和旅游部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合出臺的《城市商業(yè)提質(zhì)行動方案》提出，支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金。

    業(yè)內(nèi)人士表示，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，一方面是基于政策的考慮，另一方面是基于市場發(fā)展本身考慮，商業(yè)不動產(chǎn)REITs能夠盤活存量，帶動增量，促進經(jīng)濟良性循環(huán)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，并且適配居民的財富管理需要，契合當前宏觀經(jīng)濟形勢以及市場各方的需求。

    商業(yè)不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類資產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮不同的作用，兩者在資產(chǎn)屬性、管理體制、風險收益特征等方面存在差異，商業(yè)不動產(chǎn)更加商業(yè)化和市場化。為了進一步契合相關(guān)資產(chǎn)特質(zhì)，提升制度適配性，證監(jiān)會推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，并進行分類管理。

    后續(xù)，兩個產(chǎn)品、兩個試點并行，一方面，繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施的作用，另一方面，通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs精準對接商業(yè)綜合體、寫字樓等盤活需求，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供有效的金融支持。兩個領(lǐng)域REITs服務(wù)重心各有側(cè)重，有利于充分發(fā)揮制度優(yōu)勢，為市場主體提供更加豐富和靈活的選擇，更好發(fā)揮多層次資本市場的功能，協(xié)同服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。