本報記者 張薌逸

    2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”規劃謀篇布局之年。站在這一承前啟后的歷史節點回望，“十四五”期間，我國房地產行業經歷了一場深刻的轉型與升級：從規模擴張的“快車道”轉向質效并舉的“新航程”；從滿足“居者有其屋”的基本保障，升華為實現“居者優其屋”的品質追求。

    隨著城鎮化步入成熟發展新階段，房地產發展新模式加速構建，城市更新有序推進。從“有沒有”到“好不好”的新畫卷徐徐展開——房地產行業正以更加穩健、更可持續的姿態，邁向高質量發展的新階段。

    適應新形勢：

    安居基礎持續夯實

    “十四五”期間，在穩增長、惠民生、防風險、促轉型的政策導向下，“市場+保障”住房供應體系不斷完善，租購并舉的住房制度加快建立，人民群眾安居的基礎得到持續夯實。

    “‘十四五’期間，我國構建了‘市場+保障’雙軌體系，住房供應體系優化成效突出。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，針對市場供需關系的重大變化，我國構建了包括公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房在內的多元化、多層次保障體系，助力新市民、青年人、農民工等群體實現安居。

    數據顯示，“十四五”期間我國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）。

    基本住房需求得到保障的同時，多樣化的改善性住房需求也正通過市場體系得到滿足。

    “十四五”期間，各地堅持因地制宜、一城一策、精準施策，促進房地產市場平穩健康發展。在下調住房公積金和商業銀行貸款首付比例和利率、下調契稅稅率、取消普通住宅和非普通住宅標準等舉措支持下，居民購房成本持續下降。

    與此同時，住房租賃市場也在規范發展。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，“十四五”期間，住房租賃行業中市場化、專業化的機構租賃占比上升，租購并舉的格局基本形成。

    2025年，《住房租賃條例》出臺并實施，進一步規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，為住房租賃市場高質量發展提供了制度保障。

    “展望未來，住房供應體系還將進一步優化。”張波預計，接下來配售型保障性住房占比或將不斷提升，以同步配合存量商品房“收儲”。同時，租賃市場規范化發展將加速，我國將培育專業化租賃企業，建立租金指導價機制，重點解決大城市年輕群體住房問題。

    構建新模式：

    行業向新市場向穩

    “十四五”期間，我國房地產市場供求關系發生重大變化。加快構建房地產發展新模式，成為促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

    “‘十四五’時期，房地產行業的痛點主要是舊模式下快速發展后一些問題的暴露。”李宇嘉認為。

    為消除“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產行業轉向發展新模式，政策層面發力建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，改革完善房地產開發、融資、銷售制度，并著力發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

    李宇嘉表示，在城市發展以存量提質增效為主的階段，政策層面的關鍵是樹立存量思維，在摸清“人、房、地”底數的基礎上，對新時期住房需求有較為精細化的把握，然后再謀劃供給，通過有效的供給來激發潛在的需求。

    住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手。在住房和城鄉建設部指導下，各地已經科學編制了2024年、2025年住房發展年度計劃，為各地實現住房供需多維度精準匹配提供助力。

    “十四五”時期，在處理房地產風險的過程中，房地產開發、融資、銷售的新模式也逐步形成。具體而言，這包括了城市房地產融資協調機制、現房銷售制度等。

    2024年，城市房地產融資協調機制正式建立，以城市為單元，實施項目“白名單”制度。目前，全國“白名單”項目貸款審批金額已經超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設交付。

    張波表示，城市房地產融資協調機制重點支持“保交房”，通過“應貸盡貸、應展盡展”最大限度緩解房企流動性壓力，同時房企信用債發行利率也有所下行，融資環境得到顯著改善。

    “十四五”期間，順應人民群眾對高品質生活空間的期待，“好房子”正逐漸從規劃走向現實，成為住房領域的新賽道。

    在2025年發布的《住宅項目規范》指引下，“好房子”的標準逐步明晰，設計、建造與運維水平也持續提升。

    張波認為，下一步，居住品質升級還將得到重點關注。房地產行業將以“好房子”為指引，重點強化綠色智慧建筑普及，推動建筑節能改造和可再生能源應用。

    邁出新步伐：

    城市發展提質增效

    “十四五”期間，我國大力推動以人為核心的新型城鎮化，以推進城市更新為重要抓手，促進城市發展方式從外延擴張向內涵提質轉變。

    從機制來看，各地堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進機制。目前，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已經全面開展了城市體檢工作。

    從成效來看，“十四五”期間，全國實施城中村改造項目2387個，建設籌集安置住房230多萬套；啟動城市危舊房改造17.5萬套（間）；累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人。

    “通過存量更新替代增量擴張，能夠實現城市空間的精細化運營。”張波表示，例如通過“留改拆”并舉，精細化改造城鎮老舊小區，并保留歷史風貌、預留公共空間，達到資源集約化下的民生有效提升。

    值得注意的是，加快構建房地產發展新模式也是轉變城市發展方式的重要環節。

    “構建房地產發展新模式是內涵式發展下的必然要求。”李宇嘉表示，房地產發展新模式，能夠讓城市內涵式發展更有增長動力。未來房地產行業發展的重點將轉向存量盤活和利用，將存量空間與人的需求、企業的需求、公共配套的需求結合起來。下一步可以通過規劃和土地政策的扶持，讓存量空間契合這種需求，特別是適應新場景、新業態的需求，讓房地產企業成為城市運營商。