前兩年連續(xù)井噴的房地產(chǎn)美元債，在今年前7個月明顯放緩，房企的融資重心轉向了境內。究其原因是今年境內流動性寬松，房企選擇了更低成本的融資途徑，資本成本都有所下降。

    融資寬松對今年償債壓力大的房企來說是一個好消息，除此之外，目前部分房企的銷售額也在加快回升。受此影響，房企償債壓力有所減輕。

    但在“借新還舊”的債務循環(huán)模式下，房企的資金壓力減輕是相對的，他們仍然需要尋找更多元的融資通道，不斷降低資金成本。

    轉向境內融資

    海通國際數(shù)據(jù)顯示，截至7月末中國房企今年共發(fā)行128筆美元債，發(fā)行總額405億美元，較去年同期發(fā)行的552億美元下降了26.6%。

    其中7月單月發(fā)行23筆，與去年同期相若，發(fā)行規(guī)模71億美元，同比減少14億美元。

    此前的4月，受到全球新冠肺炎疫情的影響，投資人恐慌性大量拋售，房企海外債甚至出現(xiàn)“零發(fā)行”，雖然隨后連續(xù)三個月出現(xiàn)增長，但7月份房企海外發(fā)債仍處于負增長區(qū)間。

    與海外情況不同，今年3月起隨著國內疫情趨于穩(wěn)定，行業(yè)復工復產(chǎn)，在金融流動性的加強下，房企境內的融資環(huán)境逐漸得到改善，境內發(fā)債一度成為房企融資的主要形式，房企整體融資利率水平走低。

    數(shù)據(jù)顯示，上半年，TOP50房企境內發(fā)債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發(fā)債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。

    以陽光城為例，今年4月發(fā)行規(guī)模12億元債券，票面利率為6.95%，之后又發(fā)行規(guī)模8億元債券，票面利率為7.30%。保利地產(chǎn)也發(fā)行總額6億元、利率為3.49%的中期票據(jù)。

    整體來看，今年上半年境內債券融資成本最低的一筆為萬科發(fā)行的10億元人民幣債券，利率低至2.56%。其他債權融資和中期票據(jù)的境內融資成本基本也都在5%以下。

    上半年，房企境內融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個百分點，達62%，境外融資規(guī)模僅占比38%。

    而在進行新融資的同時，房企也試圖降低之前的高成本融資。其中，萬科在6月3日就決定下調2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續(xù)期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。

    4月28日，華夏幸福也調整2018年發(fā)行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團亦有類似動作，只是由于爭議太大，最終該計劃未成行。

    不只這些房企，近期，受債券市場融資環(huán)境寬松的影響，多只債券在回售時選擇下調票面利率，截至目前，發(fā)行人在債券進入回售期時選擇下調票面利率共有480次。

    貝殼研究院認為，2020年上半年境內融資利率從2月起一直保持低位，境內金融環(huán)境適度寬松，利率低位將促使部分房企借此機遇進行債務置換，從而降低企業(yè)財務成本。

    而對于房企美元債的供需情況，海通國際證券董事總經(jīng)理環(huán)球資本市場部主管陳藝認為，發(fā)改委對于房企發(fā)行一年期債券監(jiān)管不嚴格，長年期只要借新還舊都會正常批，供應不會有特別大的影響。并且，由于全球流動性寬松，全世界資產(chǎn)能有比較好收益的就是中資房地產(chǎn)，違約率較低，回報率也不錯，所以越來越多的錢會流向中資房地產(chǎn)。

    此外，陳藝指出，國內利率環(huán)境上半年在上漲，下半年不排除國內降息的可能性，如果降息就會極大的緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力，對于下半年的發(fā)行是一件好事。

    “借新還舊”式償債

    融資環(huán)境寬松，讓大部分房企稍微松了口氣?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月份百強房企實現(xiàn)權益銷售額9386.4億元，同比增速高達25.7%，創(chuàng)今年4月份回正以來新高。超七成百強房企業(yè)績同比上漲，且多在20%以上。

    寬松的融資環(huán)境加之銷售情況轉好，房企的償債能力相對提升，壓力有所減小。但不可忽視的是大力發(fā)債、高額融資背后的“借新還舊”模式下，房企的資金鏈今年仍面臨大考。

    彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企海外債務到期規(guī)模達到294.65億美元，折合人民幣2039.83億元。

    除海外債務外，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房企信用債到期規(guī)模為2095.7億元，ABS全年償還總規(guī)模達到了2287億元，超過信用債和海外債規(guī)模。

    全年海外債務、信用債和ABS合計到期規(guī)模6422億元，多家房企到期債務破百億，如萬達、碧桂園、綠城、綠地中國、龍湖、新城、雅居樂等。

    泰禾是需要還債的眾多房企中的一家，但7月至今，泰禾已有兩筆債券違約。上半年泰禾和億達兩家房企遭惠譽下調至RD評級。

    下半年房企償還債務的壓力尤為大。貝殼研究院的報告稱，下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長58%。

    國金證券報告顯示，2020年8-12月，房地產(chǎn)信用債到期總量為1765.77億元，另外有1724.07億元債券進入回售期，到期規(guī)模與進入回售期的債券規(guī)?；鞠喈敗Ｅc前期相比，地產(chǎn)債到期回售規(guī)模有所增加，下半年償債壓力較大。

    從月度分布看，下半年地產(chǎn)債到期高峰期主要集中在8月及9月，進入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模月度分布相對較平均，9月和12月規(guī)模略高，需要關注階段性償還壓力上升帶來的信用風險。

    據(jù)貝殼研究院預計，未來2-3年債務置換和融資需求將不斷增大。2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億元與3000億元。

    Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計也顯示，未來五年，房企海內外合計債務到期規(guī)模將達3萬億元左右，從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。

    惠譽評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級聯(lián)席主管及高級董事陳以文認為，未來6個月仍有違約增加的風險，特別是一些周轉慢、大股東財務狀況差信托貸款融資依賴比較高的企業(yè)。

    鄭俊英認為，短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降是最重要的三個信用風險。其中，資本市場債券與信托貸款的風險高于銀行貸款，而開發(fā)商的投資、拿地態(tài)度對杠桿比例有著直接影響，存在一定違約風險，但一般公司在這個環(huán)境下都會放慢買地的速度，降低成本。