本報記者 施露

    近期，房地產市場受到了來自各行各業的關注，“三道紅線”新規的出臺，即將為這個關系國計民生的行業帶來巨變，業內觀點認為，本次新規的影響力或不亞于2002年的土地招拍掛制度。

    “三道紅線”新規以剔除預收款的資產負債率、凈負債率與現金短債比三個數據為標準，將房企劃分為綠、黃、橙、紅四檔，處于不同檔位的房企負債年增速將受到不同程度的管控，其中，三條紅線全中的“紅檔”企業將不得再增加有息負債，而即使是一條未觸的“綠檔”，有息負債規模年增速也不得超過15%。

    以“三道紅線”為代表，房地產金融的審慎管理政策將為行業融資擴張的時代拉下帷幕，而經營管理將成為新環境下房企的重要競爭因素，穩健發展的房企或將迎來更多機會。以融信中國為例，其穩步發展的戰略使公司在新規的調控下得以展現出更加從容的姿態，而在新規帶來的行業格局變化中，融信的長期競爭力也正日益凸顯。

    維持穩健發展主題

    強融資能力支撐充足流動性

    本次新規設置了較為嚴格的指標，不少房企都或多或少踩中某條紅線。在眾多房企中，融信位于較為安全的“黃檔”，僅剔除預收款的資產負債率一項未達標準，而在TOP30房企里觸及這一“紅線”的企業便多達23家。目前，“三道紅線”新規暫未正式落地，各房企也正針對新規標準進行調整，待2020年年報出爐時，或將有更多企業邁入“綠檔”。

    而透過表面的閾值設置來看，“三道紅線”則更多考驗的是企業的融資能力與財務安全性，財務表現良好的企業，在未來的調控中也將能更加自如地對資金進行運用。這一方面，融信已提前行動。

    回顧融信過往的發展，在經歷過一段時間的規模擴張之后，隨著政策調控的趨緊與市場競爭狀況的變化，公司開啟換檔調速，在主動調整中將凈負債率維持在70%-90%的合理低位。目前，融信的財務健康度已在行業中處于較高水平。

    中報顯示，公司上半年在手現金與銀行存款312.6億元，一年內到期債務約184億，占比下降至27%，現金短債達到1.7倍，短期償債壓力較小，同時，公司未使用授信達1059億元，資金流動性充足。

    資本市場的認可帶來了更強的融資能力。今年，融信連發低息債，于6月發行的2.5億美元與增發的1.6億美元優先票據成交利率分別為7.35%與6.9%，于7月底發行的2億美元優先票據利率更達到6.75%，接連創下公司長年期優先票據利率水平新低。上半年，融信的綜合融資成本進一步下降，于同體量民營房企中處于較低水平。

    “三道紅線”之下，財務指標與融資能力的改善，對于企業而言不僅意味著少“踩線”，更意味著在融資受到約束的環境下，擁有更高的發展安全性與更加充足的發展空間。

    行業轉向良性競爭

    經營管理成為長期發展重心

    表面來看，“三道紅線”是對房企融資規模的約束，但從更深的層次分析，這一新規或將對房地產市場的發展格局產生深遠影響。

    長期以來，國內房地產企業一直處于激烈的融資擴張競爭之中，眾房企為實現規模化，通過不斷的加杠桿競價買地，這不僅使企業的負債壓力不斷增加，也對盈利能力產生了負擔。“三道紅線”的出臺，傳達出了鼓勵房企回歸經營、避免激進擴張的監管思路，也推動著行業向更加健康的新生態過渡。在這一新生態中，融資擴張已不再是實現發展的捷徑，不少房企將目標放在“促銷售，抓回款”上，管理、產品等內在因素，重新成為了企業的核心競爭力所在。在這一趨勢下，融信將其發展的重心放在了問管理要紅利，提高經營能力上。

    在前幾年換檔調速的過程中，融信已將發展的重心落在了提升經營能力上，公司對組織結構進行主動調整，強調對高效能城市的極致深耕，同時，堅持產銷一體的原則，對從開發到銷售的每一個環節進行精細化的管理，在日益增強的經營能力下，融信的開發效率與回款速度均呈現出了日益提升的態勢，管理成本的降低也未公司拓寬了利潤空間，最終使公司在長期競爭中擁有了更多的優勢。

    在改變行業競爭格局之外，新規帶來的影響或將擴大至內房股表現上。行業長期的融資競爭，在壓迫房企盈利空間的同時，一定程度上也造成了地產股估值普遍偏低的問題，而在新規的引導下，這一問題有望得到修復。

    中信證券指出，以“三道紅線”為核心的房地產金融審慎監管，加上良好的銷售，積極的新業務發展策略，或將徹底改變惡性競爭的格局，抬升房地產板塊整體估值。

    在此背景下，融信自9月底以來已進行了9次回購，共計1725.6萬股，累計回購金額超1億港元，頻繁的回購向市場傳達出融信資金充足的信號，也傳遞出公司對未來發展的良好預期。

（編輯 張偉）