半個月以來，穩(wěn)樓市“三支箭”效力初顯，房地產(chǎn)市場暖風頻吹。截至12月12日，已有近20家上市房企發(fā)布再融資計劃，其中，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司還成為首個宣布進行資產(chǎn)重組的房企。

    不僅上市房企融資心情迫切，作為重要參與方的券商投行也主動與房企接洽，開展盡調(diào)工作。“利好政策不斷，不僅給房地產(chǎn)行業(yè)注入了一劑‘強心針’，也讓我們更踏實，干勁更足了。”有券商投行人士表示，房企再融資時隔多年重新放開，預(yù)計會給券商投行帶來顯著的業(yè)務(wù)增量。對于投行而言，要借助政策春風，積極從項目承攬端發(fā)力，為優(yōu)質(zhì)房企引入融資“活水”。

    重點關(guān)注企業(yè)信用資質(zhì)

    11月28日，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”落地，允許符合條件的房企重組上市、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。這陣“冬日暖風”不僅讓房地產(chǎn)行業(yè)集體歡呼，投行圈也“按捺不住”了。“規(guī)則發(fā)布以后，我們連開了一星期會議，篩選出一批重點客戶。”某頭部券商保代說。

    開源證券表示，其投行團隊第一時間梳理了各業(yè)務(wù)團隊手中的房地產(chǎn)企業(yè)，并主動聯(lián)系有再融資需求的相關(guān)企業(yè)。國金證券針對房企客戶，開通了快速通道給予立項、安排盡調(diào)、質(zhì)量驗收和內(nèi)核等階段的審核，確保項目質(zhì)量和進展。不過記者了解到，雖然多家券商投行已和房企進行對接和初期溝通，但由于政策發(fā)布時間不長，所以項目進度大多還處于早期盡調(diào)中。

    從項目篩選上來看，目前多數(shù)投行對于涉房項目尚未形成明確的立項標準，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)總體風險，投行對開展地產(chǎn)類項目仍較為謹慎。華泰聯(lián)合證券表示，項目篩選主要從過往合作、企業(yè)性質(zhì)、再融資可行性等方面綜合考慮，針對篩選出來的重點客戶制定個性化的融資方案。

    具體就房企本身而言，券商投行首先關(guān)注的是企業(yè)的信用資質(zhì)，對于已出險企業(yè)，其存續(xù)在建或是銷售的項目質(zhì)地可能會較差，資產(chǎn)權(quán)屬糾紛或債務(wù)違約糾紛導(dǎo)致經(jīng)營風險較大，一般會謹慎考慮；其次，關(guān)注企業(yè)市值與市場認可度，股權(quán)融資不僅需要滿足發(fā)行條件，更需要獲得市場和投資者的認可；最后，關(guān)注企業(yè)的成長性，具有獨特優(yōu)勢和核心競爭力的優(yōu)質(zhì)房企通過再融資將獲得更廣闊的發(fā)展空間。

    國金證券投行人士表示，公司更傾向于選擇一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并將募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在整體盡調(diào)和方案設(shè)計上，注重風險防范，充分發(fā)揮三道防線職責。同時，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在目前經(jīng)濟形勢下的整體風險仍然偏高，因此前期的項目選擇會堅持優(yōu)中選優(yōu)，以行業(yè)排名靠前的企業(yè)或背景實力較強的國有房地產(chǎn)企業(yè)為主。

    “我們會從多個方面，如企業(yè)的綜合排名、資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)規(guī)模、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率等對項目進行綜合評估。但對于存在財務(wù)造假、違規(guī)擔保、操縱市場、關(guān)聯(lián)方資金占用、捂房惜售、哄抬房價行為的公司，是不予考慮的。”資深投行人士何俁說。

    投行執(zhí)業(yè)水平迎來考驗

    “本次恢復(fù)房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)對于投行來說，確實會是一個不小的考驗。”不少投行人士坦言，房企股權(quán)融資闊別已久，多數(shù)投行長時間沒有開展房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)，需要有一個重新熟悉業(yè)務(wù)的過程。

    國金證券投行人士表示，由于房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)已經(jīng)淡出資本市場多年，投行人員也長期未深入了解房地產(chǎn)行業(yè)及市場動向。一方面，可能需要對整個房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)主要企業(yè)的經(jīng)營情況重新梳理；另一方面更為重要，投行人員必須加強對房地產(chǎn)行業(yè)的盡調(diào)核查能力。“房地產(chǎn)行業(yè)屬于系統(tǒng)性極強的行業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心地位，上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)紛繁復(fù)雜，且房地產(chǎn)行業(yè)本身具有一定的類金融屬性，這對于大多數(shù)平時以傳統(tǒng)制造業(yè)盡調(diào)核查工作為主的投行從業(yè)人員來說，無疑面臨較大挑戰(zhàn)。因此，投行人員還需要不斷加強房地產(chǎn)行業(yè)的盡調(diào)核查能力，對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)模式、財務(wù)會計核算、法律及規(guī)范性等問題需要不斷加強基礎(chǔ)知識和相關(guān)案例的學習積累。”

    何俁認為，由于過去十多年中國資本市場發(fā)生了深刻的轉(zhuǎn)變，尤其是在全面推進注冊制的背景下，投行對涉房企業(yè)的盡調(diào)要求相比以前要高了不少。

    他表示有三方面需要重點關(guān)注：一是盡職調(diào)查要符合注冊制改革的大背景，對于涉房企業(yè)的風險判斷、信息披露的質(zhì)量要求和后續(xù)持續(xù)督導(dǎo)都不能放松；二是涉房監(jiān)管政策較多，落實到具體業(yè)務(wù)上還有很多工作要開展，在設(shè)計方案時也要因地制宜、因企制宜，在充分了解企業(yè)背景、項目以及財務(wù)狀況的前提下，為其量身定制方案；三是市場化發(fā)行的核心是對接認可房企價值的投資者，而由于過去多年未有過房企進行配套融資，對于投資者的路演要求投行必須高度關(guān)注。

    此外，從券商角度來看，由于全國范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，勢必會在短期內(nèi)造成各家投行在房地產(chǎn)客戶市場上的激烈競爭。“在政策釋放初期，各家投行為了爭取政策紅利，會投入大量人力物力到房地產(chǎn)股權(quán)融資業(yè)務(wù)中，但長期來看，執(zhí)業(yè)質(zhì)量才是券商投行的核心競爭力。”某券商投行人士表示。

    呼吁更多需求端配套政策

    信貸、債券、股權(quán)政策的“三箭齊發(fā)”主要從供給端出發(fā)，為房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目提供融資支持。業(yè)內(nèi)人士呼吁，房地產(chǎn)市場要企穩(wěn)向好，須從供需兩端聯(lián)合發(fā)力，未來要有更多需求端配套政策推出。

    “本次地產(chǎn)融資政策調(diào)整的核心是修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，推動解決存量地產(chǎn)項目化險、整合，推動風險出清，募集資金不能用于新增拿地拍地、開發(fā)新樓盤、搞新的擴張。房企融資性現(xiàn)金流有望好轉(zhuǎn)，但對房企持續(xù)發(fā)展更重要的經(jīng)營性現(xiàn)金流依然有待提振。這一問題需要從需求端解決。”何俁表示。

    平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生表示，從地產(chǎn)復(fù)蘇來看，融資端的恢復(fù)只是必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產(chǎn)整個鏈條帶動起來。目前的政策支持主要在于供給端資金面改善，房企的庫存和債務(wù)可能還會進一步積累，未來要有更多需求端配套政策推出。