日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城中村改造對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時(shí)，有助于提升土地資源價(jià)值，升級(jí)城市功能。通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品等手段，可以吸引更多社會(huì)資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬億元。房企可以重點(diǎn)關(guān)注城中村改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。

    市場(chǎng)規(guī)模大

    會(huì)議明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

    要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

    中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

    國金證券研報(bào)顯示，2020年至2022年，全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。在一線城市中，2023年廣州計(jì)劃完成2000億元城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長60%。按照這個(gè)增速測(cè)算，今年全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模或重回萬億元以上。

    盤活存量資產(chǎn)

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示，城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。

    “超大特大城市人口基數(shù)大，產(chǎn)業(yè)、生活等各類要素聚集度高，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入存量時(shí)代。通過更新改造，可有效提高居住空間和供給質(zhì)量。舊城改造包括內(nèi)容較多，需要在土地功能置換、產(chǎn)業(yè)提升、歷史文化保護(hù)等方面進(jìn)行同步優(yōu)化，通過綜合性更新，實(shí)現(xiàn)舊城人居環(huán)境、城市功能、城市形象的整體提升。”58安居客研究院院長張波表示。

    廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，推動(dòng)城中村改造能夠?qū)⒐┙o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和高質(zhì)量發(fā)展銜接起來，解決城市發(fā)展不平衡等方面的問題。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，城中村改造將成為一些城市今年重點(diǎn)工作任務(wù)，有利于盤活存量資產(chǎn)，提升城市功能。

    吸引社會(huì)資本

    張大偉表示，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以國有企業(yè)參與為主。通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠等措施，可以吸引更多社會(huì)資本介入，加快城中村改造步伐。

    目前，城中村改造已經(jīng)探索出多種模式，如廣州模式、深圳模式、鄭州模式等，各種模式在改造主體、拆遷補(bǔ)償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。從改造主體看，可以分為三種類型：政府主導(dǎo)型，如杭州；開發(fā)商主導(dǎo)，如珠海；村集體為主導(dǎo)，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位等考量，改造方式包括徹底重建、局部重建和綜合整治等。而補(bǔ)償方式可以分為兩類；一類是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，如鄭州；另一類是根據(jù)原有住房面積市場(chǎng)估價(jià)，直接補(bǔ)償一定面積住房，如杭州。

    “總體看，城中村改造有助于提升相關(guān)土地資源的價(jià)值，同時(shí)導(dǎo)入各類公共配套設(shè)施，升級(jí)城市功能。城中村改造要發(fā)揮民間資本的作用。房企可以重點(diǎn)關(guān)注城中村改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。