本報記者 張薌逸

    改革商品住房銷售制度是房地產發展新模式構建過程中的重要環節。“有力有序推行現房銷售”是2025年住房城鄉建設領域的重點工作之一。近期，“現房銷售”話題再次成為市場焦點。

    受訪人士認為，在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，推行現房銷售有助于構建房地產發展新模式。短期來看，現房銷售模式可能會增加房企的資金壓力，但從長期來看，其能更好地保障購房者權益、提升產品品質，促進行業高質量發展。

    現房銷售實踐已經開展

    近年來，多地就推行現房銷售開展實踐。據中指研究院不完全統計，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺了現房銷售相關政策，例如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。各地政府從供給和需求兩端入手，通過推出現房銷售地塊、為現房購房者提供契稅補貼等舉措，推行現房銷售。

    目前，已有現房銷售試點項目取得了良好開局。例如，湖北省荊門市的城控·易居苑項目，作為首批現房銷售試點項目之一，在今年4月14日開盤當天推出的5棟106套房源全部售罄。

    進入2025年以來，現房銷售持續受到各地政府關注。湖南省人民政府辦公廳于今年3月份印發的《湖南省提振消費專項行動方案》中提出，用好用足房地產調控政策工具箱，優化現房銷售試點。

    山東省住房和城鄉建設廳等9部門年初印發的《關于促進住房領域消費的行動計劃》則將現房銷售與住房公積金政策相結合，提出“支持現房銷售，購買現房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可提高10%以上”。

    還有城市擬出臺政策，要求新出讓土地開發的商品房實行現房銷售。河南省信陽市《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》自5月6日起向社會公示，其中提出，“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，信陽此次出臺的政策將實行現房銷售放在“嚴控預售許可條件”的政策框架下，這體現了降低風險、去庫存、控增量的政策導向。

    隨著各地持續推進現房銷售，新建商品房現房銷售面積（以下簡稱“現房銷售面積”）占比逐年提升。國家統計局數據顯示，2024年現房銷售面積約為3億平方米，占新建商品房銷售總面積的30.84%。在2023年，這一比重為22.5%。

    今年前三個月，現房銷售面積為0.79億平方米，同比增長14.3%；現房銷售面積占新房銷售面積的比重為36%，較去年同期（30.6%）提升5.4個百分點。

    構建發展新模式

    “現房銷售是房地產領域一種重要的銷售模式，其優勢主要體現在降低購房風險、提升市場透明度和增強消費者信心等方面。”談及現房銷售的影響，嚴躍進對《證券日報》記者表示，對購房者來說，在現房銷售模式下，購房者可以直接查看房屋實體，親身感受房屋的質量、戶型布局以及配套設施的實際情況，對產品有更準確的理解和把握，消除了購房者的后顧之憂。

    中指研究院政策研究總監陳文靜認為，對行業而言，在庫存量大的地區試點現房銷售，有助于控制供應規模，直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利于房地產發展新模式的構建。另外，現房銷售對項目工程質量提出了更高的要求，推動行業向更高質量發展。

    值得注意的是，現房銷售與期房銷售的開發模式存在較大區別，現房銷售模式對房地產企業的產品設計水平及資金情況提出了新的要求。

    “在現房銷售模式下，房地產企業面臨著完全不同的資金回籠模式和較大的資金壓力。”嚴躍進表示，現房銷售要求企業自行籌集資金完成整個項目的建設，直至房屋達到交付標準。這意味著企業需要投入大量的自有資金或通過外部融資來支撐項目。

    在陳文靜看來，現房銷售更加考驗企業的產品力，產品力強、品牌影響力大的企業未來的發展機遇可能會更大。

    對于未來推進現房銷售的具體措施，陳文靜建議，要更好地發揮現房銷售模式的優勢，加快構建房地產發展新模式。從市場角度看，可以在庫存較大的城市或區域試點推進現房銷售，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。

    嚴躍進表示，現房銷售模式是對購房權益的保障，也是住房產品更新的重要形式，還要和高品質住宅的建設結合。當前，各地應結合一系列金融政策新要求，在現房銷售方面落實更有力的金融支持，確保房企資金狀況穩健，同時激發房企推進現房制度改革的動力和能力。