繼10月份4家企業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業(yè)企業(yè)的IPO。

    證券時(shí)報(bào)記者了解到，金科旗下金科服務(wù)、融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)均已通過港交所上市聆訊。其中，金科服務(wù)11月10日已截止招股，共籌資7.66億美元；融創(chuàng)服務(wù)11月12日截止招股，總籌資額尚未公布，這兩家公司預(yù)計(jì)下周將正式上市。

    不過，從物業(yè)板塊近段時(shí)間的表現(xiàn)來看，股價(jià)持續(xù)回調(diào)、市值大幅縮水、IPO破發(fā)成為主要特征，曾經(jīng)受資本市場熱捧的物業(yè)風(fēng)口不再？

    接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不能簡單通過近期的表現(xiàn)來判斷整體物業(yè)股在下行，認(rèn)為資本的風(fēng)口已經(jīng)過了。雖然短期內(nèi)行業(yè)已進(jìn)入冷靜調(diào)整新周期，但仍處在資本加速化發(fā)展期，未來物業(yè)股之間會(huì)繼續(xù)分化，對(duì)于基本面好，業(yè)績具有可持續(xù)性的公司，資本市場可能會(huì)持續(xù)給予高估值。

    多家物企密集赴港上市

    近期，房企分拆物業(yè)上市的消息不斷。繼10月世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)等4家房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業(yè)企業(yè)的IPO。

    據(jù)了解，金科旗下金科服務(wù)、融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)均已通過港交所上市聆訊，預(yù)計(jì)下周將正式上市。其中，金科服務(wù)于10月28日通過上市聆訊，并于11月5日公示了上市招股書，預(yù)計(jì)將于11月17日正式上市。招股書顯示，金科服務(wù)擬發(fā)行1.33億H股，預(yù)計(jì)每股發(fā)行價(jià)41.8~47.6港元。

    融創(chuàng)服務(wù)從8月6日交表到10月26日即通過上市聆訊，僅用時(shí)81天，創(chuàng)出2020年物企的最短過會(huì)紀(jì)錄。其于11月9日至11月12日進(jìn)行公開招股募資，并預(yù)計(jì)11月19日正式掛牌。公告顯示，融創(chuàng)服務(wù)計(jì)劃全球發(fā)售6.9億股，發(fā)行價(jià)區(qū)間為10.55港元至12.65港元，整體發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)10.8億~12.95億美元。這一融資規(guī)模有望創(chuàng)行業(yè)新高。11月12日截止招股時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)尚未公布總籌資額。

    根據(jù)公開信息，除金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)將于下周上市外，華潤萬象生活于11月8日通過港交所上市聆訊，恒大物業(yè)9月29日遞交上市申請(qǐng)，預(yù)計(jì)最快在本周通過港交所上市聆訊。此外，融信服務(wù)、佳源國際、建發(fā)物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等均已遞交上市申請(qǐng)，在排隊(duì)上市中。

    自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年以來經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮。今年這種上市熱度進(jìn)一步延續(xù)，并且出現(xiàn)恒大、融創(chuàng)等多個(gè)龍頭房企的身影。今年以來，已經(jīng)有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)等10家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市。至此，已經(jīng)有31家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物業(yè)企業(yè)總共有34家。

    股價(jià)下跌IPO破發(fā)

    今年上半年，資本市場受疫情影響劇烈波動(dòng)，而物業(yè)板塊表現(xiàn)格外搶眼，多只物管股前7月累計(jì)漲幅超過100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過40倍。

    不過，與此前受資本市場熱捧股價(jià)頻創(chuàng)新高不同，8月以來，物業(yè)板塊股價(jià)開始持續(xù)下跌。

    數(shù)據(jù)顯示，9月份，30只物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。不僅如此，10月上市的第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)等4家物企，已有3家出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。

    其中，10月22日上市的第一服務(wù)，首日跌幅約27%，刷新紀(jì)錄。隨后，10月30日，世茂服務(wù)與合景悠活上市首日均受冷，先后破發(fā)，世茂服務(wù)于當(dāng)日收盤保住發(fā)行價(jià)。

    克而瑞證券物業(yè)管理行業(yè)周報(bào)顯示，截至11月8日，近3個(gè)月，有19家物業(yè)上市企業(yè)股價(jià)跌幅超過20%，其中有4家更是跌幅超過40%，分別為鑫苑服務(wù)（-40.1%）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（-40.5%）、金融街物業(yè)（-41.7%）、中奧到家（-52.4%）。

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)股回調(diào)頻現(xiàn)破發(fā)一方面是因?yàn)榍捌谝咔槠陂g，物業(yè)股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業(yè)股在中期業(yè)績之后，獲利投資者轉(zhuǎn)移。而大型物企或者背靠有實(shí)力的母公司，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力及潛在價(jià)值空間將更能獲得資本市場認(rèn)可，而小型物企劣勢(shì)則較為明顯。

    物業(yè)板塊風(fēng)口不再？

    近段時(shí)間，物業(yè)板塊的表現(xiàn)大不如前是否意味著曾經(jīng)受資本市場熱捧的物業(yè)風(fēng)口不再？

    中指院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，物業(yè)股股價(jià)下跌跟很多因素有關(guān)，比如宏觀環(huán)境、對(duì)市場整體的預(yù)期，就像A股和港股最近整體都是下挫的，不能簡單通過近期的表現(xiàn)來判斷整體物業(yè)股在下行，認(rèn)為資本的風(fēng)口已經(jīng)過了。因?yàn)槿绻麚Q一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，比如從2020年年初到現(xiàn)在，物業(yè)股的平均漲幅依然保持了30%以上的增長。選取的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，會(huì)導(dǎo)致結(jié)論的不同。

    牛曉娟進(jìn)一步指出，判斷一個(gè)行業(yè)是否處于風(fēng)口主要看兩個(gè)方面，一是看企業(yè)的基本面，二是看企業(yè)是否存在大的想象空間。首先，整體行業(yè)基本面沒有變，包括政策對(duì)它的鼓勵(lì)、整個(gè)居民生活水平的提高從而對(duì)高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的需求等。第二，整個(gè)行業(yè)大的想象空間沒有變。因此還不能說風(fēng)口已過，實(shí)際上，物業(yè)行業(yè)目前處在資本加速化發(fā)展期，目前，金科服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)在排隊(duì)上市，這些公司對(duì)資本市場的帶動(dòng)效應(yīng)可以拭目以待。

    “當(dāng)然，隨著上市企業(yè)整體數(shù)量逐步增多，物業(yè)板塊可能會(huì)加速分化，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)回歸基本面，扎實(shí)做好業(yè)績。對(duì)于基本面好，業(yè)績具有可持續(xù)性的公司，資本市場可能會(huì)持續(xù)給予高估值。”牛曉娟對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。

    丁祖昱也認(rèn)為，短期內(nèi)行業(yè)已進(jìn)入冷靜調(diào)整新周期，市場對(duì)物管行業(yè)的認(rèn)知會(huì)進(jìn)入到一個(gè)更合理的水平。但這并不會(huì)影響房企分拆物管上市的節(jié)奏，需要注意的是，未來物業(yè)股之間會(huì)繼續(xù)分化，能夠獲得資本市場關(guān)注的核心物管股數(shù)量有限，企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營能力將影響到資本市場表現(xiàn)。

    “實(shí)際上，資本市場的表現(xiàn)一定程度上代表著上市物企的分化表現(xiàn)，物企資本表現(xiàn)與其背后實(shí)力強(qiáng)、操盤面積大的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)不無關(guān)系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠(yuǎn)未達(dá)到充分競爭的狀態(tài)，這意味著行業(yè)整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。”丁祖昱說。

    展望未來，丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)的真正價(jià)值是企業(yè)的“服務(wù)力”與居民生活所需、城市發(fā)展所需的碰撞所創(chuàng)造出巨大可能性，這是一個(gè)廣闊的市場。長期來看，整體市場和單個(gè)企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長仍然會(huì)持續(xù)，未來3~5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長、收并購?fù)卣埂⑵焚|(zhì)提升的關(guān)鍵階段。