本報記者 姜楠

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組在2019年9月份緯房指數(shù)監(jiān)測分析的基礎(chǔ)上，運用大數(shù)據(jù)挖掘分析方法，結(jié)合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。

    報告顯示，核心城市房價總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降。2019年9月，核心城市房價開始由漲轉(zhuǎn)降。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，2019年9月，核心城市房價環(huán)比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現(xiàn)為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，9月核心城市房價由漲轉(zhuǎn)跌尚不具有特殊的周期拐（頂）點意義。同時，從二手房成交量指數(shù)看，在核心城市房價由漲速下降演變?yōu)樗街迪陆档耐瑫r，核心城市二手住房成交量也繼續(xù)下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規(guī)律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續(xù)下降，表明房價走勢短期難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

    具體而言，一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快，準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比跌幅總體擴(kuò)大，天津重慶跌幅較上月有所加大，二線城市房價總體漲速進(jìn)一步下降，市場走勢繼續(xù)分化，三四線城市總體由漲轉(zhuǎn)跌，部分城市房價仍逆市上漲；核心城市住房租金下跌有所加快，市場景氣度比上年相對較低。

    報告預(yù)計，2019年底前住房市場總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能降速加快。分城市看，一線房價可能延續(xù)下跌態(tài)勢，二線城市房價總體以小跌為主，部分部分房價基數(shù)低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲，三四線城市房價下跌與上漲并存。

    報告建議，一是保持調(diào)控定力，堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經(jīng)驗證明，即便房價可能已經(jīng)進(jìn)入下跌通道，出臺刺激購房政策也必然導(dǎo)致短期房價的異常上漲。房地產(chǎn)政策的制訂應(yīng)堅守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發(fā)房價大起大落和房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。

    二是從各地市場實際出發(fā)，增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩(wěn)定的前提下，可對已有的需求管控政策作適度調(diào)整。進(jìn)一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。

    三是因地制宜對住房限購進(jìn)行邊際性調(diào)整。住房限購政策對于抑制投機、穩(wěn)定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化，不利于區(qū)域市場競爭和土地有效利用，長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據(jù)實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場形勢的新變化。但在短期內(nèi)，住房限購政策不宜全面撤銷。

    四是完善住房市場監(jiān)測指標(biāo)與方法。住房市場監(jiān)測指標(biāo)的單一化，容易誘發(fā)簡單調(diào)控或虛假調(diào)控，有必要加以改進(jìn)以促進(jìn)市場的持續(xù)穩(wěn)定。可以考慮增加住房市場監(jiān)測指標(biāo)、完善監(jiān)測方法，加強二手房監(jiān)測、成交量監(jiān)測、輿情監(jiān)測、大規(guī)模搖號等市場異常監(jiān)測，引入大數(shù)據(jù)監(jiān)測、人工智能監(jiān)測等新方法。

（編輯 上官夢露）