本報記者 張薌逸

    11月18日，廣州安居集團有限公司（以下簡稱“廣州安居集團”）發布《關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》（以下簡稱《通告》），擬征集已建成的存量商品房用作保障性住房項目。

    據《證券日報》記者統計，今年以來，已有超過50個城市發布收購存量房作為保障性住房的公告。此外，還有更多城市表態支持存量商品房收儲工作。中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，政府及國企收儲存量商品房將對市場產生多方面影響，包括加速市場庫存去化、提振市場情緒、增加保障性住房供給等。

    助力市場止跌回穩

    廣州安居集團發布的《通告》顯示，本次征集范圍為廣州市行政區域內已建成的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設施較為齊全。根據《通告》，房源還需滿足“面積在90平方米以下”等5項條件。

    隨著《通告》的發布，廣州成為第二個在全市范圍內開展收儲存量商品房工作的一線城市。此前，深圳市安居集團有限公司曾在8月份發布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，征集深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等房源，用于保障性住房項目。

    中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，廣州開展存量商品房收儲工作，有望加快全市商品房庫存的去化速度，促進供需平衡，對廣州房地產市場的止跌回穩具有重要作用。

    中指研究院數據顯示，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米，其中，90平方米以下戶型的庫存量為319.9萬平方米，占比約24%。

    “隨著存量商品房收購用作保障房的開展，疊加此前落地廣州的收購存量住房用作安置房專項借款資金等支持舉措，預計廣州全市庫存量有望穩步下降至合理水平，推動房價有效企穩。”楊永俊認為，收儲工作還能為廣州新市民、新青年提供住房保障，避免重復建設，減少資源浪費，且降低相關人群的等待期，更好地讓新市民住有所居。

    探索化解收儲難點

    各地收儲存量商品房取得了一定成效。目前，已有城市打通了從收購存量商品房到轉化為保障性住房項目并投入運營的路徑。

    以重慶為例，今年2月份，重慶國企已收購7個項目、4207套房源，其中重慶嘉寓公司收購3600余套。6月份，重慶嘉寓公司首個收購項目佳寓光環店投入運營。11月8日，該公司發布《關于公開征集批量收購商品房房源的公告》，開展新一輪存量商品房收儲工作。

    同時，收儲存量商品房的過程中也存在一些難點。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示：“從其他城市的運作實踐來看，存在的主要問題是，考慮到資金平衡原則，收購存量商品房用作保障性住房時收購價不會太高，可能導致收購方與被收購方在價格上達不成一致。”

    李宇嘉建議，國企收購存量商品房時要以需定購，先摸準市場需求，在需求較為確定的情況下，再去尋找項目。收購時還要考慮從收購到出售、出租的過程中，可能面臨的市場交易情緒變化、價格變化，并將資金成本算在其中，綜合考慮資金平衡。

    為堅持以需定購原則，有城市在收儲存量商品房時對市場需求進行調查。保定市住房和城鄉建設局11月8日發布《關于摸排保障性租賃住房需求和征集商品房用作保障性住房的公告》，在明確征集商品房用作保障性住房的范圍及條件的同時，對保障性租賃住房需求展開摸排。

    談及本次廣州收儲工作的收購價格撮合問題，李宇嘉表示，預計后續會根據開發商報名情況和前期摸底情況再進行價格等要素的磋商。

    楊永俊表示，相對合理的收購價格有望提升房企參與收購的積極性，更有效率地推動收儲工作的落地，促進房地產市場信心的恢復，助力房地產市場實現止跌回穩。