本報(bào)記者 陳瀟

    在一系列“穩(wěn)樓市”政策的密集出臺(tái)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出調(diào)整期，迎來(lái)“止跌回穩(wěn)”的新拐點(diǎn)。

    “金三銀四”小陽(yáng)春，多個(gè)核心城市新房銷售持續(xù)回升。其中，一線城市正率先釋放回暖動(dòng)能，Wind數(shù)據(jù)顯示，3月份一線城市商品房成交面積環(huán)比增加近95%，同比增加18%，其中北京商品住宅成交面積環(huán)比翻番，是樓市企穩(wěn)的代表性樣本。

    不僅成交數(shù)據(jù)回暖，北京城市建設(shè)節(jié)奏也在加快，區(qū)域規(guī)劃利好加快兌現(xiàn)，正在推動(dòng)樓市回穩(wěn)向好向縱深發(fā)展。在北京朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊，以京投發(fā)展·北熙區(qū)為代表的一批改善型住宅項(xiàng)目，正與城市發(fā)展節(jié)奏形成共振，以品質(zhì)回應(yīng)人們對(duì)美好人居的新期待。

    政策賦能與市場(chǎng)修復(fù)

    北京樓市筑底回升

    2024年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)積極信號(hào)頻出。無(wú)論從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)、信貸投放、土地出讓節(jié)奏，還是政策頻率、信心恢復(fù)等維度來(lái)看，多個(gè)核心城市樓市正從深度調(diào)整轉(zhuǎn)入“止跌回穩(wěn)”的新階段。

    “2025年一季度，核心城市市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，尤其是3月份以來(lái)，重點(diǎn)城市新房、二手房成交量持續(xù)回升，核心城市迎來(lái)‘小陽(yáng)春’行情。”中指研究院研究副總監(jiān)李益峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在供給縮量與銷售修復(fù)推動(dòng)下，重點(diǎn)城市可售庫(kù)存普遍下降，出清周期有所縮短。

    這一輪回暖也在信貸層面得到驗(yàn)證。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，居民中長(zhǎng)期貸款增加8832億元，其中3月份增加5047億元，同比多增531億元。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，3月份金融數(shù)據(jù)超預(yù)期，與房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)密切相關(guān)。

    在房?jī)r(jià)方面，4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加；一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，市場(chǎng)活躍度提升。

    政策層面的持續(xù)加碼，構(gòu)成市場(chǎng)回穩(wěn)的重要支撐。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2025年以來(lái)，全國(guó)各地已出臺(tái)優(yōu)化政策超170條，不少地區(qū)通過(guò)“真金白銀”的購(gòu)房補(bǔ)貼、創(chuàng)新性的購(gòu)房資助政策及優(yōu)化拓展住房消費(fèi)“以舊換新”模式等舉措，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房門(mén)檻和成本。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面，政策仍將保持積極態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)“穩(wěn)樓市”各類政策將在二季度加速落地。如果“降息”等關(guān)鍵工具得以實(shí)施，市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)更加穩(wěn)固的回穩(wěn)節(jié)奏。

    “從已發(fā)布政策來(lái)看，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)4月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，或?qū)⒊蔀橄乱惠喺甙l(fā)力的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。”有券商研報(bào)顯示。

    東壩板塊價(jià)值躍升

    京投發(fā)展·北熙區(qū)迎來(lái)利好

    在全國(guó)市場(chǎng)逐步回穩(wěn)的大背景下，北京作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市之一，也呈現(xiàn)出加速回暖態(tài)勢(shì)。北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，環(huán)比上漲107%，同比上漲51.7%；成交均價(jià)為64999元/平方米，同比上漲11.7%，環(huán)比上漲17.4%。

    與此同時(shí)，北京土地市場(chǎng)熱度也在上升，高溢價(jià)成交現(xiàn)象越發(fā)普遍。以3月18日成交的海淀區(qū)樹(shù)村地塊為例，拍出單價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，刷新北京“地王”紀(jì)錄，顯示出房企對(duì)核心優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭(zhēng)奪。

    不過(guò)，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京新房市場(chǎng)的回暖并非“大水漫灌式”，而是由核心區(qū)域、高品質(zhì)項(xiàng)目引領(lǐng)，呈現(xiàn)出明顯的“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”特征。越來(lái)越多配套完善、板塊預(yù)期強(qiáng)的改善型住宅受到市場(chǎng)追捧。例如在海淀區(qū)，3月份兩大項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，單日合計(jì)銷售額突破152億元，創(chuàng)下同期市場(chǎng)新高。

    這種以高品質(zhì)改善型住宅為代表的新房市場(chǎng)風(fēng)向，正在向更多潛力型板塊擴(kuò)散。朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊正是其中的典型代表。近年來(lái)，東壩板塊在基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、區(qū)域能級(jí)等方面全面躍升。2024年12月15日，備受關(guān)注的北京地鐵3號(hào)線和12號(hào)線雙線開(kāi)通，正式打通東壩北西片區(qū)與全市多個(gè)商圈和功能組團(tuán)的通勤動(dòng)線，東壩北西片區(qū)由此進(jìn)入“雙地鐵時(shí)代”。

    更重要的是，東壩地區(qū)還承載著首都涉外功能拓展的戰(zhàn)略角色。金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)作為朝陽(yáng)“兩區(qū)”建設(shè)的重要承載地，目前正在加快建設(shè)。其中南部規(guī)劃的第四使館區(qū)，預(yù)計(jì)將引入20至40個(gè)國(guó)家的駐華使館，建成后將成為北京規(guī)模最大的涉外功能區(qū)及高品質(zhì)大國(guó)會(huì)客廳。

    在生態(tài)環(huán)境提升方面，東壩板塊同樣動(dòng)作頻頻。按照“兩河一帶”世界級(jí)濱水經(jīng)濟(jì)區(qū)的城市設(shè)計(jì)導(dǎo)向，朝陽(yáng)區(qū)正持續(xù)推進(jìn)東壩中心公園建設(shè)，融合東壩北西區(qū)和中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。2025年年底前，預(yù)計(jì)壩河口蓄滯洪區(qū)6.7公里景觀帶將率先完成建設(shè)，為區(qū)域提供宜居、開(kāi)放的綠色界面。

    得益于交通、生態(tài)、功能區(qū)等多重紅利疊加，東壩樓市熱度持續(xù)升溫。《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪朝陽(yáng)區(qū)北部多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不少項(xiàng)目去化明顯提速。

    （京投發(fā)展·北熙區(qū)遠(yuǎn)景圖）

    “北熙區(qū)項(xiàng)目目前三期在售，一期、二期還有少量房源預(yù)計(jì)今年入住交付，不少客戶來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)大廠。”京投發(fā)展·北熙區(qū)銷售人員告訴記者，“目前東壩板塊的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套都在加速落地，客戶對(duì)未來(lái)預(yù)期非常明確。”

    從“地鐵兌現(xiàn)”到“規(guī)劃兌現(xiàn)”再到“市場(chǎng)認(rèn)可”，東壩板塊的加速成熟不僅反映了北京的城市發(fā)展邏輯，也呼應(yīng)了當(dāng)下樓市回暖過(guò)程中的購(gòu)房趨勢(shì)，越來(lái)越多購(gòu)房者看中產(chǎn)品力與區(qū)域潛力的深度結(jié)合。而京投發(fā)展·北熙區(qū)等代表項(xiàng)目的熱銷，預(yù)示著東壩正從“潛力板塊”轉(zhuǎn)向“價(jià)值兌現(xiàn)區(qū)”，有望成為改善型置業(yè)人群的優(yōu)選方向，也為北京樓市注入新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

（編輯 郭之宸）