本報記者 吳珊 見習記者 余俊毅

    信托機構“親自上陣”處理恒大地產項目，著力降低損失化解風險，成為多地項目保交樓背后的重要力量。

    6月24日，《證券日報》記者獨家獲悉，五礦信托在完成涉恒大項目“去恒大化”后，成功敲定了相關項目的信托財產處置方案，交出了一份多數投資人能夠接受的“答卷”。

    五礦信托

    確定財產處置方案

    自2021年下半年以來，恒大暴露流動性風險，陸續出現商票逾期、多地項目停工、債務違約等負面事件，部分信托公司的財產安全也面臨著嚴峻挑戰。

    在此背景下，去年底開始，光大信托、五礦信托、中航信托等機構陸續接手了恒大在佛山、東莞、重慶等地的項目。據悉，此前五礦信托“踩雷”恒大的順德地產項目已確定了信托財產處置方案。若該處置方案實施完成，受益人預計最終分配信托利益合計金額不低于信托規模的98.9%。

    在恒大順德項目到期后，面對至多虧損1.1%本金的財產處置方案，多數投資人表示雖然有些不甘心，但考慮到房地產市場和恒大的特殊情況，愿意理解和接受該方案。

    “去年恒大出現問題后我就一直非常緊張，關注項目的進展。后來媒體報道五礦信托收購了項目全部股權，心里稍微踏實點。現在終于有了解決方案，雖然沒能完全兌付有些失落，但是總體比預期好，一塊石頭總算落地了。”該項目某投資人向記者表達。

    據了解，2020年，五礦信托曾為恒大旗下項目公司佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司（下稱“盈沁房地產”）設立五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃，募集資金總規模不超過33億元。這筆資金用于佛山逢沙項目開發建設及歸還前期股東投入，五礦信托在放款前受讓了盈沁房地產51%股權，恒大系股東以持有的49%項目股權提供質押擔保。

    但隨著恒大“暴雷”，上述項目隨之陷入困境。今年1月份，五礦信托通過部分受讓財產權信托的方式承接了恒大系股東所持盈沁房地產49%股權，實現對盈沁房地產100%持股，獨自管理項目。

    五礦信托方面稱，作為該項目受托人，五礦信托始終盡職履責，以維護受益人合法利益最大化為首要目標，以“抓牢資產、去恒大化”為出發點，實現了對項目公司的管控權，以最大限度保護信托財產安全。面臨復雜的市場形勢，該項目持續運營存在較大不確定性，公司堅持探索法制化和市場化的風險化解路徑，積極推進所持項目權益轉讓，力爭在信托期限內完成信托財產變現。

    “目前五礦信托給出的財產處置方案，可以說是地產信托項目風險化解的一種有益的嘗試，尤其在當前復雜的經濟金融環境下。”用益信托研究員帥國讓在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    某業內專業人士告訴記者，現階段房地產市場仍然低迷，處置房地產項目風險所需的時間較長，為了盡快回籠本金，機構和投資者可以接受微小的本金損失，這也是多方權衡考慮后比較市場化的處置方案。

    “接盤”風險項目

    多屬無奈之舉

    隨著部分房企出現流動性風險，已有不少信托機構主動入場紓困，選擇“接盤”風險項目。部分業內人士對此表示，這多屬無奈之舉。因為涉地產項目一方出現流動性風險，資金充裕的另一方若不出手相助，項目后續建設就會陷入停滯，導致風險擴大化，使企業和投資者蒙受損失。

    上述業內人士認為，就信托公司自身而言，缺乏充足的建設和管理能力，接盤房地產風險項目更多還是為了保證項目本身安全，便利處置項目風險。信托公司更適合于利用債務重組等金融方式處置和化解項目風險，直接參與房地產項目建設的做法并不多見。

    與此同時，今年也有不少涉房企項目信托計劃即將到期兌付。根據穆迪發布的研報，2022年前9個月將有人民幣2520億元與房地產直接相關的信托資產到期。由于銀保監會對通道類信托產品提出更嚴格的要求，提前贖回量也可能會激增。此外，投資者對當前房地產業的信用危機存在避險情緒，可能會影響信托公司發行新信托計劃來取代到期計劃的能力，并可能會導致資金缺口過大，無法由行業自身的流動性資源和自有資金填補。

    地產違約信托項目的處置，是目前部分信托公司所面臨的重大難題。帥國讓認為，在新的經濟金融環境下，尤其在資管新規下，未來信托公司在風險處置方面除了傳統方式（訴訟追償、提前終止、延期兌付）外，通過與信托業保障基金、金融資產管理公司和地方資產管理公司等專業機構合作，采取市場化手段化解風險，或許是另一種重要選擇。

    “當前房地產行業整體調整，因此，信托公司應該加強信息披露透明度，及時向投資者發布項目情況公告。此外，受托人還應該在項目管理、項目風險管控等方面盡職履責，切實保障投資者權益，竭力取得投資者認可和理解。”上述業內人士建議到。