本報(bào)記者 李正

    近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢。

    同時，隨著A股三季報(bào)預(yù)告工作的火熱進(jìn)行，已有多家房企預(yù)先披露了三季報(bào)成績單，整體來看，上市房企前三季度業(yè)績喜憂參半。

    那么，今年以來我國的樓市發(fā)展情況如何？未來呈現(xiàn)出怎樣的趨勢？哪些房企將成為下一階段的投資熱點(diǎn)？

    樓市韌性超出市場預(yù)期

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額10.35萬億元，同比增長5.6%，其中，住宅類地產(chǎn)開發(fā)投資額7.66萬億元，同比增長6.1%，辦公樓地產(chǎn)開發(fā)投資額4470億元，同比增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房9548億元，同比減少2.5%；全國商品房銷售面積11.7億平方米，下降1.8%，降幅比上半年有所收窄；商品房銷售額11.56萬億元，增長3.7%，相比上半年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

    寶蓁投資基金經(jīng)理肖超在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，9月份全國地產(chǎn)銷售及投資延續(xù)了較快的增長態(tài)勢，樓市韌性持續(xù)超出市場預(yù)期，這是由兩個因素共同作用所致：

    第一，新冠疫情在我國得到有效控制，今年第二季度以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，為樓市復(fù)蘇提供了良好的外部環(huán)境。

    第二，中國城市化發(fā)展階段決定了在未來的十年里，內(nèi)生需求較大。2019年中國常駐人口城市化率為60.6%，戶籍人口城市化率為44.38%，未來十年還將有至少2億人進(jìn)入城市，這帶來的房地產(chǎn)需求是巨大的，今年只是受新冠疫情影響，導(dǎo)致購房需求延后到了第三和第四季度，但是剛需本身是不會消失的。

    肖超認(rèn)為，未來地產(chǎn)市場的發(fā)展將呈現(xiàn)出兩個趨勢：

    其一，從人口聚集效應(yīng)來看，一線城市和強(qiáng)二線城市將長期吸引人口流入，其所在區(qū)域的房地產(chǎn)持續(xù)向好，同時三、四線城市會有維持人口穩(wěn)定的壓力，其所在區(qū)域的房地產(chǎn)空間有限，四、五線城市則人口流出壓力較大，其所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展較難。

    其二，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，行業(yè)門檻已經(jīng)提升，進(jìn)入到行業(yè)集中度提升階段，未來行業(yè)的兼并、收購會未來越多，強(qiáng)者恒強(qiáng)，沒有特色的中小型房地產(chǎn)商將舉步維艱，逐步退出地產(chǎn)市場或被收購兼并。

    監(jiān)管政策收緊效果顯現(xiàn)

    同時，據(jù)上海易居研究院分析，從供給側(cè)的角度來看，地產(chǎn)成交不斷走高的核心原因，還與“三道紅線、四檔管理”政策開始實(shí)施有關(guān)。

    “三道紅線”是指監(jiān)管層根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)資金指標(biāo)，對房企的融資實(shí)施分類管理。該政策自2020年8月份首次提出并開始試點(diǎn)后，房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金、降負(fù)債的壓力逐漸浮現(xiàn)，為此，一些企業(yè)開始啟動大規(guī)模促銷推盤。

    對此，優(yōu)美利投資董事長賀金龍?jiān)诮邮堋蹲C券日報(bào)》記者采訪時表示，目前地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)受宏觀政策性因素影響比較大。

    “比如近幾日深圳部分大行收緊‘房抵貸’，住宅成交放緩，商鋪等基本停貸，加之各大城市前幾個月均在落實(shí)限購限貸政策，以及‘三道紅線’等監(jiān)管措施的實(shí)施等因素，導(dǎo)致今年地產(chǎn)‘金九銀十’與往年相比稍顯冷清。”賀金龍說。

    對于未來的樓市政策預(yù)期，賀金龍認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，供給側(cè)改革要成功，提高制造業(yè)水平，勢必會在樓市打造長效機(jī)制，因城施策，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

    板塊估值或向頭部傾斜

    此外，不僅是成交情況和開發(fā)投資額，隨著近日A股市場三季報(bào)預(yù)披露工作的火熱進(jìn)行，已經(jīng)有部分房地產(chǎn)開發(fā)板塊（按東方財(cái)富行業(yè)分類）上市公司交出了自己的三季報(bào)預(yù)告成績單。

    東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊131家上市公司當(dāng)中，已有43家發(fā)布了三季報(bào)預(yù)告，其中20家虧損、20家盈利、3家不確定。

    對于未來的投資邏輯，私募排排網(wǎng)未來星基金經(jīng)理夏風(fēng)光認(rèn)為，從產(chǎn)業(yè)變遷的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展階段已經(jīng)到了尾聲，近兩年來對房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值也說明了這一點(diǎn)。

    他在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，即使短期的房地產(chǎn)投資增速和銷售數(shù)據(jù)還能維持高位，中長期的預(yù)期還是偏于悲觀的，這是壓制行業(yè)估值的根本原因。

    但從另外一個方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)展的機(jī)會依然存在，市場份額和利潤分布都在加速向龍頭房企傾斜，所以從長期來看龍頭房企的發(fā)展空間可以期待，較低的市場風(fēng)險(xiǎn)偏好也提供了比較好的長期配置機(jī)會，同時，每年四季度往往也是龍頭房企估值切換的時點(diǎn)，可以給予一定關(guān)注。

（編輯 上官夢露）