本報(bào)記者 王麗新

    近日，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷升級(jí)、信貸政策持續(xù)收緊的背景下，行業(yè)內(nèi)包括新力控股集團(tuán)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)在內(nèi)的房企境外美元債出現(xiàn)違約事件，導(dǎo)致市場(chǎng)情緒持續(xù)低落。

    房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約事件，成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的“導(dǎo)火索”。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，近一周多以來(lái)，除花樣年、新力控股集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企外，綠地控股、建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)、銀城國(guó)際亦遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)。

    自今年7月至今，穆迪已對(duì)逾10家中資地產(chǎn)商采取了評(píng)級(jí)下調(diào)或展望下調(diào)，更于9月1日發(fā)表公開(kāi)報(bào)告將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

    在這一背景下，部分房企已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，或按期償還債務(wù)、獲提前贖回債券、或主動(dòng)公布償債安排，釋放出保兌付積極信號(hào)。

    基本面穩(wěn)定房企遭“誤傷”？

    今年以來(lái)，政策及市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)的房企數(shù)量劇增。截至今年9月底，三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)逾90次，已超過(guò)去年全年的兩倍，9月份以來(lái)下調(diào)行動(dòng)逾40次。

    在涉及評(píng)級(jí)下調(diào)時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更多是考慮房企未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)巨額債務(wù)到期、再融資渠道受阻，或者甚至有違約風(fēng)險(xiǎn)。但在這種“泥沙俱下”的評(píng)級(jí)下調(diào)過(guò)程中，部分財(cái)報(bào)報(bào)表看似相對(duì)較穩(wěn)的房企也受到質(zhì)疑。

    對(duì)此，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，發(fā)美元債主要看國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)、市場(chǎng)氛圍以及該房企二級(jí)市場(chǎng)美元債債息率等因素，恒大事件持續(xù)發(fā)酵后，中資房企的信用情況整體受到影響。

    10月12日晚，標(biāo)普將中南建設(shè)評(píng)級(jí)B+下調(diào)至B，展望穩(wěn)定。而在10月13日，標(biāo)普將綠地控股評(píng)級(jí)從BB下調(diào)至B+，展望負(fù)面。在10月15日，該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又將中國(guó)奧園的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中國(guó)奧園今年以來(lái)一直在主動(dòng)適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境變化。據(jù)了解，中國(guó)奧園已悉數(shù)贖回2021年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債，2022年亦無(wú)境內(nèi)公司債到期。此外，中國(guó)奧園2021年內(nèi)到期的境外美元債也已悉數(shù)贖回，2022年1月到期5億美元債已完成再融資。同時(shí)，公司今年至今已購(gòu)回本金總額1500萬(wàn)美元債，中國(guó)奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文增持與認(rèn)購(gòu)及公司回購(gòu)中國(guó)奧園股份涉資約7億港元，或?qū)⒗^續(xù)適時(shí)進(jìn)行回購(gòu)等行動(dòng)，以示對(duì)市場(chǎng)的重視及對(duì)公司發(fā)展的信心。

    對(duì)此，中國(guó)奧園方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司尊重評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，但并不認(rèn)同個(gè)別評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的負(fù)面降級(jí)判斷，包括其依據(jù)及論點(diǎn)。該人士表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，但中國(guó)奧園從年初就推進(jìn)全面高質(zhì)量發(fā)展，一直按計(jì)劃推進(jìn)業(yè)務(wù)，提前鋪排資金，主動(dòng)管理債務(wù)，持續(xù)改善信貸指標(biāo)，目前有息負(fù)債較2020年底下降逾10%，超過(guò)年初制定的2021至2023年有息負(fù)債每年下降不少于5%的目標(biāo)，有信心在2022年底前實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。此外，今年前9月，中國(guó)奧園地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約985億元，同比增長(zhǎng)18%。十一黃金周7天，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售逾50億元。

    事實(shí)上，不管評(píng)級(jí)如何調(diào)整，即便下調(diào)評(píng)級(jí)，只要房企本身資金鏈能夠承受得住壓力，有能力盡快將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就高，反之若自身造血能力不足，壓力會(huì)相對(duì)加大。

    另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)正處在深度調(diào)整期，評(píng)級(jí)下調(diào)等短期的行業(yè)陣痛期只會(huì)加速房企優(yōu)勝劣汰，只要“幸存”下來(lái)，未來(lái)其經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)都將更加穩(wěn)健，也會(huì)具備在后地產(chǎn)時(shí)代占據(jù)一席之地的實(shí)力。

    保兌付強(qiáng)回購(gòu)提振信心

    在市場(chǎng)情緒低迷的狀況下，部分房企還是展開(kāi)了一系列行動(dòng)以提振市場(chǎng)信心，比如利用回購(gòu)、增持以及引入投資者等舉措穩(wěn)定市場(chǎng)。包括龍光、融信、中梁，奧園、金輝、建業(yè)等一批房企，已通過(guò)上述一系列手段來(lái)釋放信心。

    龍光集團(tuán)日前已于公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)本金總額為1000萬(wàn)美元的2022年票據(jù)，占該票據(jù)發(fā)行本金總額的4%，而購(gòu)回的票據(jù)將根據(jù)其條款及契約予以注銷(xiāo)。建業(yè)地產(chǎn)亦發(fā)布公告稱(chēng)，該公司擬回購(gòu)2021年11月到期的美元票據(jù)，涉資1428萬(wàn)美元。

    而其中力度最大的房企之一則是中國(guó)奧園。10月12日，中國(guó)奧園已到期償還一筆規(guī)模為15億元人民幣、利率為5.85%的境內(nèi)公司債，今明兩年已無(wú)境內(nèi)公司債到期。至于年內(nèi)到期的境外美元債，中國(guó)奧園早在今年上半年已經(jīng)悉數(shù)贖回。

    另外，9月27日，中國(guó)奧園向香港恒基地產(chǎn)董事會(huì)主席李家杰增發(fā)新股，涉資4億港元，郭梓文也出手6億港元認(rèn)購(gòu)。戰(zhàn)略投資者與大股東在此時(shí)站出表明態(tài)度頗為微妙。

    業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)融資仍在持續(xù)收緊的大環(huán)境下，引入具備雄厚實(shí)力的戰(zhàn)投，一方面可以獲得資金注入，以緩解流動(dòng)性壓力，防止?jié)撛诘膫鶆?wù)違約事件發(fā)生，更為重要的是，能為企業(yè)在低迷市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)展注入信心。

    更值得注意的是，近期在金融領(lǐng)域，也有一些信號(hào)出現(xiàn)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門(mén)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

    國(guó)信證券近期也在研報(bào)中指出，當(dāng)前已接近暴露期尾聲，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)利潤(rùn)率、信用、行業(yè)估值的三重修復(fù)。四季度地產(chǎn)板塊行情值得期待。

（編輯 上官夢(mèng)露）