本報記者 王麗新

    3月11日，長沙天心城投擬發(fā)行2億元超短期融資券，用于償還存量有息債務(wù)。同日，據(jù)上清所披露，蘇州蘇高新集團(tuán)發(fā)布2022年度第九期超短期融資券發(fā)行文件，債券注冊金額為人民幣50億元，本期發(fā)行金額為人民幣3億元，發(fā)行期限為92天。

    近日，同策研究院監(jiān)測的40家房企融資數(shù)據(jù)出爐，2022年2月份，這40家上市公司共完成融資288.27億元，環(huán)比下滑49.84%。這意味著2月份融資金額創(chuàng)近2年新低。

    “一是多數(shù)房企會在1月份提前融資‘屯糧’；二是受春節(jié)假期影響，一般2月份融資規(guī)模較低。”同策研究院分析師陳舒向《證券日報》記者表示，整體而言，當(dāng)下由于多家“千億房企”出現(xiàn)債務(wù)違約引發(fā)信用擔(dān)憂還未緩解，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放融資上仍較為謹(jǐn)慎。

    整體融資規(guī)模降幅較大

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年2月份，房地產(chǎn)企業(yè)總體非銀融資總額為792.2億元，同比下降60.5%，環(huán)比下降39.2%。

    “從行業(yè)層面來看，整體融資規(guī)模降幅較大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，開年以來，海外評級機(jī)構(gòu)再次對多家房企下調(diào)級別，表明投資人對當(dāng)前房企流動性、償債能力等問題仍持有較大的負(fù)面態(tài)度。同時，多筆海外債申請展期或要約交換，造成存量債務(wù)積壓，新增空間非常有限。

    在劉水看來，當(dāng)前的邊際寬松政策指向性較強(qiáng)，側(cè)重于支持收并購活動的紓困資金；融資主體也多為有能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而非面向所有房企。

    “從債券市場融資特征來看，在行業(yè)整體評級不高的背景下，多數(shù)成功發(fā)新債房企的主體評級為AAA，這在當(dāng)前僅有少數(shù)企業(yè)能達(dá)成，在一定程度上證明了其優(yōu)質(zhì)特征。”陳舒表示，同時，銷售規(guī)模、債務(wù)水平、土儲質(zhì)量等也是決定金融機(jī)構(gòu)是否發(fā)放融資的重要參考指標(biāo)之一。

    在陳舒看來，鑒于2021年至今的房企債務(wù)違約事件尚未結(jié)束，對于已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險的房企或面臨流動性壓力的房企而言，在融資方面處于絕對劣勢，發(fā)新債難度較大，因此其當(dāng)前關(guān)注點(diǎn)更多在于如何對到期或?qū)⒁狡诘膫鶆?wù)進(jìn)行延期或者處理。

    投資人信心修復(fù)仍需時間

    開年以來，并購債等融資渠道的開啟，釋放出了相對積極的信號，部分優(yōu)質(zhì)頭部民營房企融資渠道也在逐漸回暖。但在業(yè)內(nèi)人士看來，這和融資渠道的全面放開仍存在一段距離。

    “當(dāng)前各融資渠道已經(jīng)基本通暢，但投資人信心仍需一段時間修復(fù)。”劉水稱，金融機(jī)構(gòu)在項目審查時，償債能力、企業(yè)性質(zhì)、負(fù)債結(jié)構(gòu)是重點(diǎn)參考的要素，盈利能力與資產(chǎn)變現(xiàn)為次要要素。在當(dāng)前環(huán)境下，處于安全性考慮，投資人更多關(guān)注企業(yè)債務(wù)的直接保障程度，盈利及變現(xiàn)能力作為債務(wù)的間接保障，重要性相對靠后。

    那么，在當(dāng)下的融資環(huán)境中，到底哪類房企拿到了“真金白銀”呢？

    在劉水看來，一是以國企、央企為主，部分優(yōu)質(zhì)民企的融資能力在回升。從信用債發(fā)行主體的融資規(guī)模可以看出，國企、央企融資規(guī)模占比由2021年四季度高峰時的95.9%降至63.8%。在海外融資普遍受阻的情況下，境內(nèi)市場對優(yōu)質(zhì)民企的認(rèn)可度逐漸回升。

    二是項目布局合理、可以保持一定銷售速度的企業(yè)更受青睞。當(dāng)前布局在一、二線或去化能力較強(qiáng)城市的企業(yè)，銷售能力更強(qiáng)，經(jīng)營性現(xiàn)金流更為順暢，加強(qiáng)了企業(yè)的償債能力，就保證了融資能力。

    三是符合融資政策導(dǎo)向的企業(yè)融資更有優(yōu)勢。目前政策呈現(xiàn)邊際寬松的特征，特別是收并購類貸款快速落地，截至目前，已有千億元資金從不同渠道釋放。對于主動承擔(dān)行業(yè)責(zé)任、積極參與收并購活動的企業(yè)，更易獲得定向融資。

    “隨著預(yù)售資金監(jiān)管政策的落實(shí)，企業(yè)可以從正常經(jīng)營渠道補(bǔ)充資金，修復(fù)企業(yè)流動性。而收并購活動的全面展開，出險企業(yè)可以通過資產(chǎn)處置剝離負(fù)債，輕裝前行。當(dāng)行業(yè)風(fēng)險逐漸化解之后，資金會在新的行業(yè)模式下再度流入。”劉水表示。