2018年四季度，亞洲樓市出現(xiàn)大規(guī)模的降溫，其中香港12月住宅銷售再現(xiàn)腰斬，新加坡房?jī)r(jià)6個(gè)季度以來(lái)首次下跌。另外，澳大利亞悉尼房?jī)r(jià)較2017年峰值時(shí)大跌超10%。機(jī)構(gòu)稱，雖然各地區(qū)跌幅高低有別，但仍有共性可尋，其中借貸成本上升、政府監(jiān)管力度加大以及股市動(dòng)蕩成為當(dāng)?shù)貥鞘邢碌闹饕T因。而預(yù)期各地政府短期出臺(tái)相關(guān)政策刺激樓市的機(jī)會(huì)微乎其微，亞洲樓市短期難以走出寒潮。

    香港與內(nèi)地樓市雙降

    亞洲樓市中，香港這座經(jīng)歷了將近15年牛市的“全球最難負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)市場(chǎng)”房?jī)r(jià)遭遇重挫備受市場(chǎng)關(guān)注。香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布的最新數(shù)據(jù)顯示，香港樓市自2018年11月住宅銷售量遭遇腰斬之后，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也遭遇腰斬。同時(shí)，追蹤香港房?jī)r(jià)最權(quán)威的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（Centa-CityLeadingIndex）顯示，截至2018年12月28日，香港12月房?jī)r(jià)指數(shù)降至174.37，環(huán)比跌幅達(dá)1.70%。這已是該指數(shù)連續(xù)第四個(gè)月下跌，為2016年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)。而相較2018年8月17日的峰值188.64，香港房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌約7.56%。此外，毀約退房事件不斷增多。香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Dataelements數(shù)據(jù)顯示，2018年前10個(gè)月，香港已經(jīng)出現(xiàn)36起購(gòu)房違約案例，而2017年全年僅出現(xiàn)9起。

    市場(chǎng)分析人士表示，香港房?jī)r(jià)急速走軟不僅因內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，以及香港政府采取措施限制資本外流，增加了開發(fā)商在海外投資的難度也是一大利空因素。而2018年香港銀行業(yè)全面升息，導(dǎo)致供樓負(fù)擔(dān)加重，成為房?jī)r(jià)下跌的催化劑。而值得注意的是，1月6日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波發(fā)表文章稱，雖然樓價(jià)下跌，但香港政府短期無(wú)意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。

    與香港樓市息息相關(guān)的中國(guó)內(nèi)地樓市表現(xiàn)也不盡如人意，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份內(nèi)地新屋銷售面積同比下跌5.1%，跌幅較前月再度擴(kuò)大（10月同比下跌3.1%）；11月土地購(gòu)置面積同比下降至8.1%，增速較前月再度放緩（10月為12.2%）。

    野村分析團(tuán)隊(duì)指出，這一系列數(shù)據(jù)顯示中國(guó)樓市正在快速降溫。根據(jù)野村最新研報(bào)，目前中國(guó)樓市已走到拐點(diǎn)，雖然近來(lái)個(gè)別城市已經(jīng)出現(xiàn)一些樓市調(diào)控邊際放松的跡象，但并不反映中央政府對(duì)房地產(chǎn)政策有明顯轉(zhuǎn)向，也不意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策全面放松的開始。政府對(duì)樓市的政策立場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)不太可能會(huì)有明顯轉(zhuǎn)變。值得注意的是，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次提出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。市場(chǎng)分析人士表示，“房住不炒”的定位沒有動(dòng)搖，說(shuō)明內(nèi)地短期之內(nèi)全面放開房地產(chǎn)調(diào)控，再次刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)“穩(wěn)需求”的可能性微乎其微。

    新加坡、澳大利亞卷入降溫潮

    新加坡和澳大利亞也未能逃過(guò)此輪樓市寒流的襲擊。作為世界上生活成本最高城市之一的新加坡，房?jī)r(jià)在2018年第四季度出現(xiàn)了6個(gè)季度以來(lái)的首次下跌，其中黃金地段的房?jī)r(jià)更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施量化寬松政策，導(dǎo)致大量資金涌入新加坡樓市。外資的涌入，推動(dòng)了新加坡房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，一躍成為亞洲房?jī)r(jià)第二高的城市。

    目前來(lái)看，分析人士表示，新加坡房?jī)r(jià)下跌，不僅是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)的加息導(dǎo)致部分資金回流美國(guó)，流動(dòng)性趨緊，還因?yàn)橹袊?guó)買家這一股強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力的需求近期出現(xiàn)了明顯下降。而分析指出，新加坡房?jī)r(jià)下跌的主要原因歸為政府政策。高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）新加坡研究主管ChristineLi也指出，新加坡當(dāng)局此前為控制房?jī)r(jià)上漲而實(shí)施的“降溫措施”，打擊了高端住宅市場(chǎng)，同時(shí)黃金地段缺乏新式住宅也是房?jī)r(jià)下跌的原因之一。

    近期樓市創(chuàng)下猛烈跌勢(shì)的國(guó)家還包括澳大利亞，該國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去的55年中上漲65倍，由于近年來(lái)海外買家的大規(guī)模涌入，房?jī)r(jià)在2017年達(dá)到峰值。然而在2018年短短一年之內(nèi)，澳大利亞房?jī)r(jià)的下跌程度就已經(jīng)驚動(dòng)了中央銀行。根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年全澳平均房?jī)r(jià)下跌近4.8%，創(chuàng)2008年金融危機(jī)以來(lái)的最大降幅，占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2018年房?jī)r(jià)分別下跌8.9%和7%；而與2017年的峰值相比，二者房?jī)r(jià)分別下跌11.1%和7.2%。另外，2018年12月全澳房屋拍賣清盤率連續(xù)數(shù)周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號(hào)。

    CoreLogic研究主管TimLawless稱，澳洲金融管理部門審慎監(jiān)管局（APRA）收緊信貸的措施是此輪樓市下跌的重要原因之一。還有分析人士表示，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應(yīng)量的增加、市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂等因素，也對(duì)房?jī)r(jià)造成下行壓力。

    據(jù)報(bào)道，澳大利亞央行擔(dān)心，房?jī)r(jià)暴跌造成的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷將拖累消費(fèi)。分析人士表示，此輪樓市下跌的負(fù)面影響料將比金融危機(jī)時(shí)更為嚴(yán)重。且從歷史數(shù)據(jù)看，澳洲房?jī)r(jià)在經(jīng)歷大幅下跌后往往需要數(shù)年才能恢復(fù)到周期峰值，澳洲房?jī)r(jià)在接下來(lái)一段時(shí)間大概率會(huì)繼續(xù)保持跌勢(shì)。