編者按：回顧過去幾年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟貢獻和社會貢獻也持續(xù)提升，眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2020年社區(qū)抗“疫”的進程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，為保障業(yè)主健康和生命安全，打贏疫情狙擊戰(zhàn)做出了重要貢獻。11月份發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》也明確提出了推動生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級，加快物業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展，加強公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給。

    同時，我們也看到，眾多物管企業(yè)正在充分深挖客戶多元化需求，并紛紛升級品牌戰(zhàn)略，奔赴資本市場“乘風破浪”。截至12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進入A股。37家港交所上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值超過6500億港元，市盈率中位數(shù)達36.1倍；3家滬深上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值約為320億元人民幣，市盈率均值達53倍。展望未來，5G時代下物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)都將大大提升物業(yè)服務(wù)水平、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)體驗，加速推進智慧社區(qū)建設(shè)，為廣大人民群眾追求幸福美好的生活添磚加瓦。（謝若琳/文）

    本報記者 謝嵐

    歲末年終，“風口”之上的物業(yè)行業(yè)再有行動。

    僅12月份以來，就有恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源國際、遠洋服務(wù)等多家物業(yè)企業(yè)完成沖刺，在年內(nèi)登陸資本市場。而伴隨上市潮的，是整個物業(yè)行業(yè)加劇分化的態(tài)勢。一方面，隨著標的大幅增加，資本市場對物業(yè)股的檢視愈加嚴苛，估值水平出現(xiàn)冰火兩重天，部分公司甚至上市即破發(fā)。行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)站穩(wěn)千億元市值，市盈率超過80倍，但也有上市物企市盈率僅在10倍左右，市值更為前者零頭。

    另一方面，頭部企業(yè)在通過收購并購戰(zhàn)略加速規(guī)模擴張的同時，也紛紛邁入“新戰(zhàn)場”，希望突破收入“天花板”，打開更大的想象空間，鍛造新的增長曲線。

    同樣是碧桂園服務(wù)，這家龍頭物業(yè)企業(yè)先是在11月底宣布煥新品牌，將物業(yè)服務(wù)的邊界從基礎(chǔ)物管延伸至增值服務(wù)，再從基層社區(qū)上升至城市服務(wù)。隨后，12月11日，碧桂園服務(wù)公告啟動配股，擬募資77.5億港元，將用于包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理的擴張與投資、科技化智能化數(shù)字平臺及物業(yè)機器人的投入及開發(fā)。

    “如果把物業(yè)行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)相比，目前大概處在相當于地產(chǎn)行業(yè)2009年2010年的時間段，而地產(chǎn)行業(yè)，是在2011年2012年開始涌現(xiàn)千億元銷售的房企。”對于物業(yè)行業(yè)今年以來的發(fā)展態(tài)勢，近日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江在接受《證券日報》記者采訪時如此表示。

    在他看來，物業(yè)行業(yè)“大干快上”的2020年依然只是序曲，真正的航母式頭部企業(yè)還在孕育之中。而碧桂園服務(wù)大動作頻頻背后的目標與布局也不言而喻。“這個行業(yè)發(fā)展會非常快，優(yōu)秀的企業(yè)發(fā)展也會非常快。”

    16家新上市物企半數(shù)破發(fā)

    市場檢視物業(yè)股真正成色

    突如其來的新冠疫情，讓國人開始習慣“宅家”的同時，也讓站在疫情聯(lián)防聯(lián)控第一線并為業(yè)主提供基本生活保障服務(wù)的物業(yè)企業(yè)站上了資本市場“風口”。物業(yè)板塊抗風險、抗周期的屬性，則進一步激發(fā)了房企拆分物業(yè)上市的行動。

    截至12月23日，僅港交所年內(nèi)就已迎新16家物業(yè)公司，創(chuàng)下歷史新紀錄，另外還有多家物業(yè)公司已通過聆訊或遞表，等待排隊上市。

    不過，隨著大批物業(yè)企業(yè)在資本市場上爭相亮相，物業(yè)股稀缺性逐漸消失，板塊內(nèi)部走勢的劇烈分化也不出意料地到來。尤其是下半年，破發(fā)、估值兩極分化已然成為物業(yè)股新的新常態(tài)。

    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，今年16家登陸港股的物業(yè)企業(yè)中，有8家開盤破發(fā)，破發(fā)率高達50%，其中有6家破發(fā)公司是下半年上市的。相比之下，2019年港股12家上市的物業(yè)企業(yè)中，只有一家破發(fā)。從市盈率來看，16家港股新上市物業(yè)企業(yè)中目前市盈率高的上百倍，低的只有10倍左右。

    如果進一步把范圍擴展至港股40家物業(yè)企業(yè)，截至12月22日，有著物業(yè)服務(wù)“第一股”之稱的碧桂園服務(wù)的市盈率為83.93倍，市值約1452.8億港元，而個別物業(yè)企業(yè)市盈率在十倍以下。

    “物業(yè)板塊市場分化，未來將是業(yè)務(wù)賽道、增值服務(wù)拓展、市場化拓展、母公司支持力度等全方位的綜合對比。”西南證券日前發(fā)布的報告指出。

    “第一家物業(yè)企業(yè)是2014年上市的，到現(xiàn)在近六年的時間，實際上資本市場對這個行業(yè)的認識也在逐步加深。”李長江亦持類似的觀點，“今年以來上市的物業(yè)企業(yè)比較多，產(chǎn)生了破發(fā)，不再像過去大小公司都能得到高估值，根本原因就是市場開始關(guān)注公司的發(fā)展戰(zhàn)略是什么，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是否良性，以及市場拓展能力，也就是說你的規(guī)模拓展的能力和增值服務(wù)的能力怎么樣，判斷哪些是值得青睞的。”

    就碧桂園服務(wù)而言，雖然進入2020年第四季度，受扎堆的IPO影響，物業(yè)板塊整體估值持續(xù)下行，但公司的股價卻相當堅挺，截至12月22日，相比9月底依然逆勢上漲5%。

    “投資者了解碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略和團隊，并且我們每一年的增長速度，每一個階段向社會和資本所透露的數(shù)據(jù)和消息都是相吻合的，所以他們對我們的評估不會發(fā)生變化，甚至還會更高。”對此，李長江道。

    突破收入“天花板”

    碧桂園服務(wù)提出“新物業(yè)”

    可以看到，自2018年上市以來，碧桂園服務(wù)不斷交出超出投資者預期的財報成績單。數(shù)據(jù)顯示，公司的營業(yè)收入從2016年的23億元，到2019年接近100億元，凈利潤更是由2016年的3.53億元上漲了近5倍到17.18億元。

    2020年上半年，受新冠疫情的影響，多家物業(yè)公司中報業(yè)績出現(xiàn)下滑。但碧桂園服務(wù)的成績單依然相當靚麗，實現(xiàn)營業(yè)收入約62.71億元，同比增長78.4%；凈利潤約13.35億元，同比增長61.6%。

    碧桂園服務(wù)一方面精耕細作現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，通過內(nèi)生增長和外延擴張的方式實現(xiàn)收入穩(wěn)健高速增長。截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米。

    另一方面，這家物業(yè)“第一股”也重新定位企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提出要做國際領(lǐng)先的新物業(yè)服務(wù)集團，給資本市場帶來更大的想象空間。

    “過去通過面積獲得增長，做法趨于雷同，我們‘四新’服務(wù)，是要打開新的增長極。”碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬日前表示。

    所謂的“四新”，源于11月26日碧桂園服務(wù)品牌煥新后提出的“新物業(yè)”概念，即新服務(wù)、新科技、新生態(tài)和新價值。“新物業(yè)”重新定義了物業(yè)服務(wù)的邊界，其中強調(diào)從基礎(chǔ)服務(wù)延伸到增值服務(wù)，再上升至城市服務(wù)。

    “物業(yè)管理費產(chǎn)生的收益是有天花板的，但增值服務(wù)沒有天花板。從業(yè)主、社區(qū)再到一個城市，我們能做的事情太多了。”在他看來，如果物業(yè)服務(wù)是一個萬億級別市場，那么增值服務(wù)市場，將是10萬億級別的市場。“這是我們利潤的新增長點，如果不抓住，就很難有未來。”

    “新物業(yè)”的另一端，城市服務(wù)同樣是一片“星辰大海”。從市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化養(yǎng)護到城市空間運營、城市資源經(jīng)營，再到老舊小區(qū)和街區(qū)的管理等等，李長江告訴《證券日報》記者，為全國的城市提供這些服務(wù)，無疑也將是一個萬億級別的市場。

    據(jù)了解，目前在增值業(yè)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)主要圍繞兩大需求，提供多元服務(wù)，覆蓋業(yè)主全生命周期社區(qū)生活。其中包括圍繞資產(chǎn)保值增值需求，提供資產(chǎn)運營、社區(qū)金融、家裝服務(wù)等；圍繞業(yè)主生活需求，提供社區(qū)傳媒、本地生活、到家服務(wù)等。

    在城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)則已先后與陜西韓城、遼寧開原、山西壽陽、內(nèi)蒙古錫林浩特、廣西岑溪、廣東英德等十余個城市開展深度戰(zhàn)略合作。

    落子增值、城市服務(wù)業(yè)務(wù)

    引入互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)投布局社區(qū)服務(wù)

    在實現(xiàn)規(guī)模擴張以及“新物業(yè)”戰(zhàn)略不斷落地布局的過程中，收購并購成為碧桂園服務(wù)選擇的重要途徑之一。

    如果說從2018年到2019年，碧桂園服務(wù)的收購并購還主要集中在“合并同類項”式的對物業(yè)企業(yè)的收購，那么進入2020年，公司的收購并購方向開始轉(zhuǎn)向為增值服務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)搭橋鋪路，包括收購文津國際切入社區(qū)保險銷售業(yè)務(wù)，收購城市縱橫強化社區(qū)廣告服務(wù)，以及接連收購滿國康潔、福建東飛兩家環(huán)衛(wèi)龍頭公司，加強公司在城市服務(wù)領(lǐng)域的布局優(yōu)勢及競爭壁壘。

    “實行收購并購，我們要想清楚幾個問題，一是雙方‘門當戶對’‘志同道合’，即有共同的事業(yè)追求，而不僅是簡簡單單地當做一檔‘生意’來做；二是企業(yè)具有發(fā)展?jié)摿Γ谄渌陬I(lǐng)域具有不可替代性、團隊專業(yè)性強，在未來的業(yè)務(wù)中成為我們業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略補充，譬如做城市服務(wù)消殺方面的能力要跟得上；三是評估投資回報率，對投資者要有交代。從更大層面上來講，我們通過相關(guān)多元化，形成一個‘海陸空戰(zhàn)斗團隊’，像部隊一樣去打陣地。”對于公司收購并購的思路，李長江解釋道，“譬如我們通過收購這幾家城市服務(wù)類公司，希望布局四五十個城市，以此為突破口，然后更全面地深入城市服務(wù)業(yè)務(wù)中。”

    值得一提的是，12月11日，碧桂園服務(wù)公告稱，擬再度配股，籌資額高達77.5億港元，這是其2018年上市以來的第三次融資，主要投向未來潛在收購并購、戰(zhàn)略投資、營運資金及一般企業(yè)用途。

    李長江透露，此次公司配股，認購額度供不應求，“這些投資者對我們的品牌、業(yè)務(wù)和發(fā)展還是非常認同的。”

    “我們的團隊在疫情期間就為業(yè)主代買果蔬、生活日用品，然后送到家門口。對很多業(yè)主來說，對社區(qū)團購、社區(qū)到家服務(wù)等產(chǎn)生了一種依賴。互聯(lián)網(wǎng)巨頭助力，我相信會有很大的幫助。”李長江道，“他們可以‘補短’，通過技術(shù)提升服務(wù)的效率。比如碧桂園服務(wù)正在推進數(shù)字化建設(shè)，涉及內(nèi)部運營的數(shù)字化平臺打造，互聯(lián)網(wǎng)公司的技術(shù)與思路對物企提供更好的業(yè)主服務(wù)有所幫助。”

    劍指千億元級收入“航母”

    機構(gòu)持續(xù)“唱多”

    在經(jīng)歷了2020年的喧嘩與騷動之后，物業(yè)行業(yè)接下來又將走向何方？這位物業(yè)行業(yè)老將給出了自己對行業(yè)趨勢的前瞻性判斷。

    “行業(yè)目前還處在整合期，20多萬家物業(yè)企業(yè)里，現(xiàn)在真正的頭部企業(yè)或許還沒有出現(xiàn)，規(guī)模還沒達到‘航母’的水平。”李長江道。在他看來，物業(yè)行業(yè)增值服務(wù)等的業(yè)務(wù)模式還在形成過程中。“真正的頭部企業(yè)還在形成過程中。在人才建設(shè)方面大力投入，在人工智能、數(shù)字化建設(shè)方面大力投入的企業(yè)會有大發(fā)展；做好基礎(chǔ)服務(wù)，并在增值服務(wù)方面真正實現(xiàn)商家、消費者和物業(yè)‘三贏’的企業(yè)，才有未來；以及愿意結(jié)合中國社會的變化，去更新相應業(yè)務(wù)模式的企業(yè)，才有大未來。”

    “碧桂園服務(wù)是這樣判斷的，也在朝這個方向做。”李長江道。在實現(xiàn)千億元市值之后，碧桂園服務(wù)也劍指千億元收入。

    對于這家強勢領(lǐng)跑的物業(yè)第一股，多家機構(gòu)也持續(xù)“唱多”。交銀國際發(fā)布報告稱，此次配股表明碧桂園服務(wù)打算繼續(xù)增強其在城市服務(wù)及設(shè)施和設(shè)備管理服務(wù)方面的能力和優(yōu)勢。從長遠來看，這將增強公司在社區(qū)增值服務(wù)的競爭優(yōu)勢并推動其持續(xù)增長，因此重申買入評級。