雅生活集團總裁 李大龍

    各位行業(yè)的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機會能夠和大家分享物業(yè)管理行業(yè)以及雅生活這兩年發(fā)展。

    實際上今年應該算是一個寒冬，感覺今年時間過得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個行業(yè)在資本市場表現(xiàn)應該來說迎來了一個春天，其實來到北京，今天應該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節(jié)這一天，我拿到了中國證監(jiān)會批件，所以當時我們是第一個母公司是境外的注冊公司，去分拆H股上市的企業(yè)，在2018年2月份在中國香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時間，雅生活的發(fā)展剛好也是一個資本發(fā)展縮影，所以今天我趁著這個機會跟大家分享一下雅生活這兩三年的發(fā)展。

    我2016年加入了雅生活集團，當時我是財務出身，2016年雅生活集團整體收入規(guī)模大概10億元，實際上從地產(chǎn)集團來看的話，我們當時被定位為物業(yè)服務中心，實際上是一個成本中心，一年10個億元營收，掙了大概幾千萬元。在地產(chǎn)來看，基本上我覺得這個行業(yè)或者說雅生活在整個集團里面，大家覺得不是那么重要。但是我們再看這三年，隨著資本的借力，今年收入規(guī)模突破了百億元，通過三年發(fā)展，收入規(guī)模突破百億元。還有一個數(shù)據(jù)，我們來自于地產(chǎn)或者說來自于母公司整個收入的供給只有20%，80%是來自于第三方市場來源的收入，整個收入結構發(fā)生了較大的變化。

    同時這兩年通過資本借力，我們逐漸完成了全國市場化的布局，以前雅生活依托于雅居樂，主要深耕于華南，今年統(tǒng)計了一下，超過60%的項目位于中國一線城市和新一線城市，超過80%的項目是一線城市和二線城市，業(yè)務布局集中在中國經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，通過這兩三年的發(fā)展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發(fā)展。

    雅生活實際上1992年源自于中山，引入了港式的物業(yè)，當時主要為地產(chǎn)，為中國香港業(yè)主進行服務；在2016年我們開始了多元化，拆分了雅生活集團，從雅居樂地產(chǎn)拆分出來，成為獨立的產(chǎn)業(yè)集團。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團作為我們的二股東，收購了綠地物業(yè)；在2018年，成功在中國香港上市，大概募集資金超過40億元。應該來說，當時我們是最大一起IPO。通過這次IPO，我們也是通過收購和兼并在2019年、2020年實際上形成了全國布局，在2020年當時也提出來從物業(yè)圍墻內(nèi)走向圍墻外，同時也是布局了城市服務板塊。

    這是我們當時收購的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個中民投的收購，物業(yè)管理行業(yè)通過資本的注入，我們也感覺到這個行業(yè)屬性發(fā)生了變化，以前我們說這個行業(yè)很輕不需要錢，但是從雅生活發(fā)展來說，我自己感覺沒有錢萬萬不可以。這兩年累計投入，在物業(yè)股權上的投入花了40億元，基本上把我們當時募集資金全部用完了，換來了在產(chǎn)業(yè)鏈的布局，現(xiàn)在給到雅生活和整個行業(yè)新的問題，以前都是自己干，現(xiàn)在通過資本，通過收購怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對于行業(yè)發(fā)展來說提出了新的挑戰(zhàn)。

    這是雅生活整個布局，五大產(chǎn)業(yè)板塊，從以前住宅到資產(chǎn)管理，再到社區(qū)服務，再到公建類的物業(yè)，今年布局了城市服務，同時雅生活和其他大型頭部物業(yè)公司來說，也有一個蠻有特色的地方，我們的品牌實際上有18個品牌，我們主打品牌是雅生活物業(yè)以住宅為主，但是全國百強品牌里面有9家企業(yè)在雅生活旗下，這9家企業(yè)在區(qū)域性和專業(yè)性上對于雅生活來說是完全補足，通過頭部整合，包括戰(zhàn)略上疏導，以及在激勵上的設置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過資本的道路讓雅生活在整個行業(yè)里面展現(xiàn)出了獨特一面的地方。

    通過這兩年的發(fā)展，實際上我們完成了全國布局，完成了一些在業(yè)態(tài)上的布局。同時在今年進入了城市服務板塊，前兩天碧桂園進行了蠻大的兩家全國性環(huán)衛(wèi)企業(yè)的收購，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環(huán)衛(wèi)企業(yè)，也是通過我們在行業(yè)里面，在區(qū)域上的布局，今年也是戰(zhàn)略性進入到這個板塊，我們也希望通過物業(yè)服務的精細化的管理經(jīng)驗，公建類服務包括政府采購的經(jīng)驗，能夠在今年和明年提供更多城市服務的案例。

    通過雅生活這兩年發(fā)展，因為我自己是財務出身，平時主要和投資者、資本市場進行溝通，根據(jù)我這兩年跟資本市場和投資人溝通的經(jīng)驗，跟大家進行一些分享。

    首先這個行業(yè)這兩年的發(fā)展，實際上我們看到這個行業(yè)隨著資本的介入，最近三年發(fā)生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時候，應該是三年前，其實最多溝通的是什么呢？實際上是在介紹這個行業(yè)，什么是中國物業(yè)管理行業(yè)？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區(qū)別？其實我印象最深在2018年當時我們在上市IPO路演的時候，第一家走向歐美，我們當時路演了十幾分鐘給美國投資人介紹，給英國投資人介紹，介紹中國物業(yè)管理行業(yè)。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會問中國物業(yè)管理行業(yè)是一個什么樣的行業(yè)，大家對于中國物業(yè)管理行業(yè)應該是普遍、完全進行了深入了解，大家認可咱們行業(yè)，而且這個行業(yè)成為我們一個新的資本市場里面的賽道。現(xiàn)在投資人問我問得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話，有什么差異化的特色？實際上我們看到說行業(yè)規(guī)模很大，目前來說形成估值上的差異，形成了估值規(guī)模上的差異，也是形成了整個在發(fā)展上未來一個差異。現(xiàn)在我們看到我們上市公司有超過千億元市值的，碧桂園服務已經(jīng)是1500億港元，市值超過500億的公司也有3、4家，同時還有一些物業(yè)公司估值很低，可以說在港股市場沒有任何價值，未來資本市場會形成差異化，估值重新被重塑。

    我們一直在說這個行業(yè)是一個輕資產(chǎn)的行業(yè)，實際上最近這兩年資本大量進入，現(xiàn)在我盤點一下，上市公司手里面資金現(xiàn)金有1000億元，這是很可怕的一個數(shù)據(jù)，1000億元的資產(chǎn)怎么去投，在項目擴展上，一個市場打法來說，很多項目投入大量的資金，墊資進去。實際上這個以前不需要投任何資金，但是項目投資逐步變成重資產(chǎn)，這就是一個重資產(chǎn)。同時介入了城市服務，城市服務要做什么？設施設備投入，資產(chǎn)的投入，項目還沒有拿，先投資設備進去，先墊資進去。再大到股權投資，雅生活投了40億元，我相信李長江總也投了很多，其他物業(yè)上市公司要擴大規(guī)模就是要投資和收購，所以我覺得物業(yè)管理行業(yè)借助這一輪上市的春風，每個人都手握巨資，這個行業(yè)從輕資產(chǎn)逐步變成重資產(chǎn)，但是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)沒有明顯界限，最終怎么樣走出來，最終有沒有萬億元級上市公司，那么未來是否有差異化，在于每一家物業(yè)公司和頭部企業(yè)能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個行業(yè)會加速整合，加速分化，所以目前來說，物業(yè)管理行業(yè)像黃院長講，還有十年風口期，萬億元級的企業(yè)我們也是拭目以待。同時，我們一直在講，現(xiàn)在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業(yè)公司，我們看到龍頭物業(yè)公司大部分是地產(chǎn)分拆出來的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性，前一段時間，整個物業(yè)股跌得很厲害，大規(guī)模調(diào)整，我也問了一下投資者，行業(yè)基本面沒有發(fā)生太大的變化，我覺得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產(chǎn)政策，三道紅線；同時受到疫情影響交付產(chǎn)生了延遲，自然而然對于物業(yè)整個估值進行了打折，其實我們是被動進行了一波下調(diào)。包括我記得當時2018年9月份還有一輪延長社保，交社保，所以說忽然之間，我們其實看到這個行業(yè)在投資者眼里還沒有成為一個獨立的行業(yè)，他對你的定位：勞動密集型同時附屬于地產(chǎn)。

    我相信隨著行業(yè)發(fā)展，未來回歸主流A股市場，讓更多國內(nèi)投資人認可我們享受行業(yè)紅利未來應該是一個趨勢，我們也覺得隨著這個行業(yè)進一步整合，隨著房地產(chǎn)進入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進入這樣一個整合和分化期，將來頭部企業(yè)的話，我覺得應該能夠有機會享受A股所帶來的價值紅利。

    我們這個行業(yè)還是處于一個高速期，穩(wěn)定增長期，實際上我們也統(tǒng)計了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務的話應該會突破300億平方米，所以行業(yè)經(jīng)歷了這樣一個上市融資潮之后，今年基本上行業(yè)融資，包括上市的融資，包括二級市場的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經(jīng)過這樣一個上市潮之后，可能整個的物業(yè)管理行業(yè)包括龍頭企業(yè)應該更加注重市場化的競爭能力。因為我們看到基本上像頭部地產(chǎn)商物業(yè)公司本來體量很大，但是以前沒有注重市場化的能力，現(xiàn)在一旦進入到市場，進入到資本市場以后的話，市場化能力一定會進行加強，我們看到現(xiàn)代物業(yè)市場的競爭可能就是前兩年地產(chǎn)市場的競爭，而且可能會降維打擊，用這種手段進行市場化的競爭，所以我相信這幾年市場競爭一定會進一步加劇。

    同時在行業(yè)監(jiān)管上，法律法規(guī)上，《民法典》出臺之后給了物業(yè)管理行業(yè)，尤其是大型頭部的企業(yè)來說，能夠進一步去完善行業(yè)的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務，我們服務產(chǎn)品力可以提升整個行業(yè)良性競爭這樣一個氛圍。

    資本助力，行業(yè)進一步會整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購有34例，總金額接近100億元，還有一些一級市場并購還是存在，預計未來上市公司并購會進一步加劇，同時從一級市場的并購，我相信可能在未來一段時間里會出現(xiàn)二級市場并購和整合。包括跟上市公司進行了股權上、生態(tài)鏈上的植入，未來這個也會成為下一步整合的趨勢。

    從2019年開始，非住宅物業(yè)會成為龍頭企業(yè)，尤其是大型地產(chǎn)下屬物業(yè)公司一個新的發(fā)力點，不光是通過收并購會進入到這個領域。非住宅物業(yè)市場目前來看應該還是在市場競爭中，尤其是公建業(yè)態(tài)市場化加速釋放，總體會超過萬億元，環(huán)衛(wèi)大概有3000億元，但是環(huán)衛(wèi)目前來說整個市場化只有1/3，而且市場分散度更為分散，所以我們相信將來政府的招采類、公建類、城市服務類將會是一個巨大的市場，而且現(xiàn)在基本上頭部物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢進入到大的城市管家，城市物業(yè)大的范疇，應該來說降維，加速這個行業(yè)的收購并購和整合。

    社區(qū)增值服務；剛才幾位大咖講到了，實際上對于物業(yè)服務來說的話，我們講到整個社區(qū)增值服務現(xiàn)在是一個風口，社區(qū)團購出現(xiàn)了資本上一個熱潮，物業(yè)服務企業(yè)怎么樣做這個社區(qū)團購，怎么參與競爭呢，剛才潘總講了，我們的服務力、社區(qū)的溫度，怎么讓我們做團長，怎么讓我們的物業(yè)管家成為一個李佳琦，產(chǎn)生業(yè)主的粘性，把我們的爆品，把我們服務的體系去融入到整個社區(qū)服務價值體系，這種不是競爭關系，更多是合作開發(fā)的關系，包括社區(qū)團購，我想所有的物業(yè)公司現(xiàn)在都在研究這一塊，但是每一家物業(yè)公司，或者物業(yè)小區(qū)密度不一定夠，未來我想物業(yè)公司和物業(yè)公司之間也會產(chǎn)生這種合作，產(chǎn)生這種網(wǎng)格化的合作，而這種合作會帶來整個社區(qū)增值服務，在社區(qū)團購上的一個新的突破。

    最后這個也不是我的觀點，也是和一些投資人他們經(jīng)常去交流，他們怎么樣來看現(xiàn)在有接近40家的物業(yè)管理行業(yè)，總結來看，對于這個估值和企業(yè)發(fā)展來說的話有四點。

    一、如何突圍？企業(yè)估值差異到底體現(xiàn)在什么地方？首先是發(fā)展市場化，僅僅依托于房地產(chǎn)，僅僅依托于母公司對它的估值是有限的，當然增長是恒定的，市場更希望龍頭企業(yè)出現(xiàn)，能夠在市場話語權和競爭力上體現(xiàn)出行業(yè)競爭優(yōu)勢。

    二、定位差異化。每一家企業(yè)和每一家企業(yè)有不同的定位，現(xiàn)在不能說哪家企業(yè)好，應該說百家爭鳴，百花齊放，每一家企業(yè)都在探索適合于自己發(fā)展的差異化和競爭優(yōu)勢。

    三、品牌獨立化。今年雅生活進行了改名，叫雅生活智慧城市服務股份有限公司，能夠為更多地產(chǎn)，能夠為更多的業(yè)主和城市注入我們獨立發(fā)展的理念和服務的理念。

    四、業(yè)務平臺化。實際上所有增值服務，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區(qū)的增值服務上也好也是進行了一些投入，每年科技化的投入接近1個億元，當然和李長江總相比少了很多，但是我覺得小步快跑，同時我們也希望在這個行業(yè)里面有一些東西或者有一些科技化的機器人的東西，我們也可以去學習，也可以引入，這個行業(yè)好了，我相信我們每一個企業(yè)都會更好。

    今天是圣誕節(jié)，也非常高興能夠回到北京，確實今天也是我在2020年最后一次出差，趁著這個機會祝大家節(jié)日快樂，預祝2021年我們的行業(yè)更加的美好，謝謝大家！