近年來(lái)，隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，龍頭房企隊(duì)列逐漸固化，行業(yè)第一梯隊(duì)門檻不斷提升，中型房企很難打出“翻身仗”。

    但在風(fēng)起云涌的物管江湖中，雖逐漸出現(xiàn)以規(guī)模劃出的梯隊(duì)之分，但市場(chǎng)的分散使梯隊(duì)之間界限相對(duì)模糊。當(dāng)下，中型物企正在積極搶跑，他們是否有機(jī)會(huì)“彎道超車”，坐上行業(yè)龍頭“寶座”？

    赴港上市風(fēng)潮再起

    物業(yè)企業(yè)赴港上市潮仍在繼續(xù)。過(guò)去幾天，行業(yè)格外熱鬧。

    6月29日，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交上市申請(qǐng)，擬發(fā)行不超過(guò)約1.66億股。金科交表同日，世茂服務(wù)也向港交所申請(qǐng)主板上市。另外，僅6月24日一天，榮萬(wàn)家、合景悠活兩家公司在港交所交表，正榮服務(wù)通過(guò)港交所聆訊。

    據(jù)光大證券（23.130，2.10，9.99%）發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)業(yè)2020年下半年投資策略》數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中24家物業(yè)企業(yè)在港上市。值得注意的是，24家在港上市物企中，18家上市時(shí)間為2018年后。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2014年彩生活的成功赴港上市，為物業(yè)公司帶來(lái)了上市意識(shí)的啟蒙。彼時(shí)，股價(jià)表現(xiàn)良好，P/E較高的彩生活，在上市之后迅速完成了幾起并購(gòu)，擴(kuò)大了自身規(guī)模，使內(nèi)地物管企業(yè)看到了新的可能性。

    中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗跽J(rèn)為，行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大助推了物業(yè)企業(yè)上市的進(jìn)程，“房地產(chǎn)是物管行業(yè)的上游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)近三年的銷售面積，會(huì)在未來(lái)三年逐漸轉(zhuǎn)化為物管行業(yè)的住宅管理面積，2015年-2018年間，房地產(chǎn)行業(yè)處于大幅擴(kuò)張時(shí)期，新增存量為物管行業(yè)提供了大量的服務(wù)面積。而在房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期，在開發(fā)企業(yè)的光環(huán)之下，物管行業(yè)一度被忽略。彩生活上市之后，更多的物業(yè)公司開始有了上市的想法，只是當(dāng)時(shí)在財(cái)務(wù)規(guī)范性等方面一時(shí)達(dá)不到上市要求。”

    同時(shí)，楊熙進(jìn)一步表示，在赴港上市潮之前，物管行業(yè)經(jīng)歷了一波新三板上市潮，當(dāng)下港股上市的很多物業(yè)企業(yè)是從新三板摘牌再上市的，這幾年間，物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)規(guī)范性等方面達(dá)到了上市的要求，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的認(rèn)可度也變高了，因此自2018年起，企業(yè)赴港上市成潮。

    而在某業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，物業(yè)企業(yè)赴港上市一方面是為了尋求資金，以擴(kuò)大自身規(guī)模。除此之外，2017年、2018年行業(yè)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，也是企業(yè)選擇赴港上市的原因之一，“這兩年間，物管企業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型意識(shí)，從只關(guān)注物業(yè)本身的四保一服業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注滿足業(yè)主更多需求，做增值服務(wù)，這也加大了企業(yè)的資金需求。”

    如上述業(yè)內(nèi)人士所言，上市物業(yè)企業(yè)募集資金用途中，收并購(gòu)以擴(kuò)大自身規(guī)模、發(fā)展增值業(yè)務(wù)服務(wù)是其中很重要的兩條。

    行業(yè)仍存搶跑機(jī)會(huì)

    目前，雖然物業(yè)企業(yè)在規(guī)模上存在梯隊(duì)之分，但克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上市物業(yè)公司市占率僅為7.4%，當(dāng)下行業(yè)集中度較低的現(xiàn)狀，給了第二梯隊(duì)物業(yè)企業(yè)搶跑的可能。

    楊熙認(rèn)為，判斷中型規(guī)模物業(yè)企業(yè)能否沖入第一梯隊(duì)，首先要看其背靠的母公司。在他看來(lái)，部分中型物業(yè)企業(yè)背靠的母公司本身為排名前20名的開發(fā)企業(yè)，具備一定的增長(zhǎng)速度。假如這部分企業(yè)的母公司能在未來(lái)五年仍維持在房企的第一梯隊(duì)，那么在其加持下，物企很可能會(huì)沖進(jìn)第一梯隊(duì)。

    而對(duì)于母公司相對(duì)較弱的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)是擴(kuò)規(guī)模的利器。但大肆收并購(gòu)也存在多重風(fēng)險(xiǎn)。一方面，一旦企業(yè)的管理能力跟不上擴(kuò)張速度，后續(xù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨多重隱患。另一方面，大舉并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)激增，也會(huì)讓企業(yè)面臨商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)業(yè)績(jī)。

    楊熙表示，收購(gòu)物業(yè)企業(yè)，得到的其實(shí)不是純粹的實(shí)物資產(chǎn)，從表層看，大部分情況下企業(yè)實(shí)際并購(gòu)的是一系列服務(wù)合同。由于物管行業(yè)對(duì)人的依賴性較高，管理普遍存在難度。因此，收購(gòu)?fù)瓿珊螅髽I(yè)自身管理能力決定后續(xù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

    同時(shí)，在收并購(gòu)過(guò)程中，一旦標(biāo)的公司估值過(guò)高，將為公司帶來(lái)商譽(yù)激增的問(wèn)題。據(jù)睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)存在大規(guī)模并購(gòu)舉動(dòng)的彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)，商譽(yù)占總資產(chǎn)比均偏高，分別達(dá)到24.71%、14.6%、9.92%、17.4%。

    而商譽(yù)激增也將導(dǎo)致物業(yè)公司或?qū)⒃诤笃诿媾R商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前在收并購(gòu)過(guò)程中，雙方往往會(huì)作出對(duì)賭協(xié)議，對(duì)于買方對(duì)標(biāo)公司的業(yè)績(jī)作出要求，以此尋求保障。但對(duì)賭協(xié)議并不是萬(wàn)能保險(xiǎn)。

    其實(shí)，除了擴(kuò)大規(guī)模之外，通過(guò)進(jìn)軍非住宅業(yè)務(wù)、發(fā)展增值服務(wù)擴(kuò)張服務(wù)邊界，正在為中型物企提供“彎道超車”的機(jī)會(huì)。

    近年來(lái)，物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的業(yè)態(tài)正在不斷擴(kuò)大，企業(yè)紛紛進(jìn)入非住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。未來(lái)，非住宅業(yè)務(wù)的市場(chǎng)體量相當(dāng)可觀。招銀國(guó)際在其發(fā)布的報(bào)告中表示，預(yù)計(jì)在2021年，物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到萬(wàn)億。非住宅物業(yè)服務(wù)將是與住宅相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)，預(yù)計(jì)萬(wàn)億規(guī)模中，非住宅項(xiàng)目占比超過(guò)40%。

    另外，毛利率相對(duì)較高的增值服務(wù)，為企業(yè)營(yíng)收及盈利增長(zhǎng)提供了新路徑。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以上市企業(yè)為例，2019年彩生活社區(qū)增值服務(wù)毛利率達(dá)92.60%，是整體毛利率的2.62倍；新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為64.30%、66.20%、40.70%，是整體毛利的2.12倍、2.09倍和2倍；同時(shí)，2019年，在港上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比重在3%-30%之間，其中，綠城服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)19.13億元，占營(yíng)收比重的22.29%。

    2020年以來(lái)，突如其來(lái)的疫情為行業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)，也為企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域創(chuàng)造了機(jī)遇。楊熙認(rèn)為，疫情之下，物業(yè)行業(yè)的社會(huì)影響力得以提升，行業(yè)價(jià)值得到充分的市場(chǎng)認(rèn)可，這是2020年以來(lái)行業(yè)發(fā)展遇到的最大變化。

    而在疫情之中，作為打通“最后一公里”的關(guān)鍵渠道，物業(yè)企業(yè)的重要性有所凸顯，居民被迫延長(zhǎng)居家時(shí)間，為物業(yè)公司由基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型提供了支撐，物業(yè)可提供的服務(wù)領(lǐng)域也進(jìn)一步拓寬。不少物業(yè)公司在疫情期間為業(yè)主提供代買菜、代送快遞上門等服務(wù)。

    近年來(lái)，提供全生命周期物業(yè)服務(wù)逐漸被物業(yè)企業(yè)提上日程，物業(yè)公司正在不斷拓展新的增值服務(wù)類別和內(nèi)容，增值服務(wù)正在向全場(chǎng)景化發(fā)展。目前，建業(yè)新生活已實(shí)現(xiàn)業(yè)主日常生活全覆蓋，公司看重生活服務(wù)賽道，并通過(guò)資管服務(wù)為客戶提供更多可享專屬權(quán)益的線下消費(fèi)場(chǎng)景。而近日交表的榮萬(wàn)家，為業(yè)主提供“新零售、拎包入住、社區(qū)食堂、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)資源、社區(qū)媒體”等多元增值服務(wù)，榮萬(wàn)家還將針對(duì)老房提供二次裝修、清潔翻新、局部改造等服務(wù)，并進(jìn)一步覆蓋家政保潔服務(wù)、養(yǎng)老及護(hù)理服務(wù)以及醫(yī)療健康服務(wù)，滲透到業(yè)主生活的各個(gè)場(chǎng)景。

    從本質(zhì)上看，物管企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)是服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)下，物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展期，對(duì)于中型物企來(lái)說(shuō)，自身規(guī)模一時(shí)落于人后不要緊，只要從深度和廣度兩方面提升自身服務(wù)，修煉好內(nèi)功，就不乏翻盤的可能。