本報(bào)記者 昌校宇

    近期，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)持續(xù)加大，引發(fā)市場(chǎng)普遍關(guān)心。接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的機(jī)構(gòu)和專家表示，部分投資者止損離場(chǎng)、部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期、投資者交易趨同等或是今年REITs價(jià)格連續(xù)下行的重要因素。不過，REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整是價(jià)格逐步回歸理性的過程，部分REITs產(chǎn)品已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。

    部分機(jī)構(gòu)止損離場(chǎng)等因素

    導(dǎo)致市場(chǎng)大幅波動(dòng)

    今年以來，已上市的27只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過20%。

    “REITs上市后，影響其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的因素有很多，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、股債市場(chǎng)表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)情緒等。”華夏基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析稱，今年以來，由于部分機(jī)構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場(chǎng)對(duì)負(fù)面消息較為敏感等原因帶來REITs市場(chǎng)波動(dòng)，而項(xiàng)目潛在的投資收益及業(yè)績(jī)改善等信息并未被市場(chǎng)充分消化。

    一位不便具名的REITs機(jī)構(gòu)投資者在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，兩方面原因造成近期REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)回調(diào)：一方面，部分REITs底層資產(chǎn)2022年及2023年一季度運(yùn)營(yíng)情況表現(xiàn)不及預(yù)期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過度解讀，在市場(chǎng)下行期間觸發(fā)部分投資者止損線、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等。另一方面，目前REITs投資者的結(jié)構(gòu)仍以機(jī)構(gòu)投資者為主，缺少增量資金入場(chǎng)，較為趨同的投資行為導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大。

    此外，流動(dòng)性有限、投資者認(rèn)識(shí)不足等也是REITs市場(chǎng)波動(dòng)幅度加大的主因。上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其一，目前REITs市場(chǎng)體量較小，單只產(chǎn)品規(guī)模和日成交額不大，在流動(dòng)性受限的情況下，大資金的進(jìn)出容易導(dǎo)致市場(chǎng)劇烈波動(dòng)；其二，權(quán)益市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，導(dǎo)致REITs二級(jí)市場(chǎng)估值受到一定影響，而估值下調(diào)造成REITs持續(xù)調(diào)整；其三，目前我國(guó)REITs市場(chǎng)仍處于初期發(fā)展階段，作為相對(duì)復(fù)雜的金融產(chǎn)品，投資者對(duì)REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，尤其在市場(chǎng)出現(xiàn)較大調(diào)整時(shí)，配置意愿和風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，容易造成過度交易。

    REITs更具分紅吸引力

    原始權(quán)益人等增持護(hù)盤

    事實(shí)上，公募REITs的投資價(jià)值包括分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差兩部分，長(zhǎng)期投資者更看重產(chǎn)品的分紅。

    孫桂平表示，“REITs整體持有的都是較為優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn)，按照最近一年累計(jì)可供分配金額和當(dāng)前最新成交價(jià)格計(jì)算的分派率多在4%以上，產(chǎn)權(quán)類分派率平均為4.68%，特許經(jīng)營(yíng)類平均為9.09%，相較一季度末已有明顯提升，可以說當(dāng)前REITs的分派率已具備一定吸引力。”

    “當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價(jià)值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分派率及隱含的投資IRR皆達(dá)到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢(shì)。”莫一帆如是說。

    在中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，REITs具有每年可分配金額按不低于90%比例向投資者進(jìn)行分配的特性，且投資的底層資產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的回調(diào)，REITs的隱含分紅率進(jìn)一步提升，更具分紅吸引力。同時(shí)，REITs作為大類資產(chǎn)配置新選擇，從收益特征來看，產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資回報(bào)主要包括來自在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)的情況下可以提供的相對(duì)穩(wěn)定的分紅收益，較適合長(zhǎng)期持有。

    此外，部分原始權(quán)益人、基金管理人等也陸續(xù)加碼REITs市場(chǎng)。近期，華夏中國(guó)交建REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT陸續(xù)發(fā)布了原始權(quán)益人的增持公告；華夏基金、中信建投基金、華安基金等也發(fā)布相關(guān)增持計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原始權(quán)益人、基金管理人等低位增持護(hù)盤行為，彰顯了REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值，提振了市場(chǎng)信心。

    REITs更多體現(xiàn)為配置價(jià)值

    長(zhǎng)期投資可帶來穩(wěn)定收益

    “經(jīng)過調(diào)整后的REITs長(zhǎng)期投資性價(jià)比明顯提升，未來REITs整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區(qū)間。”孫桂平認(rèn)為，REITs更多體現(xiàn)為配置價(jià)值，可從更長(zhǎng)期角度看待REITs投資。

    博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，拉長(zhǎng)投資周期來看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的基本面情況而波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)過多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。

    在莫一帆看來，REITs適合作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置工具。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身迎來基本面的改善，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)向內(nèi)在投資價(jià)值有序回歸，為投資者帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

    近期，首批獲批的REITs擴(kuò)募項(xiàng)目已完成擴(kuò)募發(fā)售，進(jìn)一步為REITs市場(chǎng)帶來新的源頭活水。中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來，公募REITs的擴(kuò)容、擴(kuò)募有助于資本市場(chǎng)持續(xù)納入多元化優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，更好發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)，服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

    “隨著REITs產(chǎn)品數(shù)量的持續(xù)增加，不同資產(chǎn)類型和產(chǎn)品之間將出現(xiàn)較明顯分化，REITs市場(chǎng)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化行情機(jī)會(huì)。”孫桂平建議，投資者可更多關(guān)注分紅穩(wěn)定、收益率較高的REITs，最近跌幅較大且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好的REITs，以及最近有望擴(kuò)募的REITs。