本報記者 劉會玲

    10月29日，港交所更新上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤地產”）聆訊后招股書，這意味著上坤地產通過港交所聆訊，正式進入IPO沖刺期。近期，中國香港資本市場迎來多家地產和物業公司上市，新股市場不乏看點，上坤作為其中的年輕房企，成長路徑反映了新市場環境下以產品和運營驅動的地產開發商發展模式。

    據聆訊后招股書，截至2020年4月，上坤地產實現營業收入11.49億元，與去年同期基本持平；毛利和歸母凈利潤較去年同期均有所增長，其中毛利5.93億元同比增長3.5%，歸母凈利潤相比去年同期由負轉正增長逾2倍；此外，公司2019、2017年營業收入分別為75.35億元和12.01億元，三年復合增長率達150.5%。

    財務結構顯著優化 凈負債率降至73.8%

    近年來，隨著宏觀審慎政策的出臺和完善，防范系統性風險的要求從信貸端逐漸延伸到了房企端，眾房企運用杠桿換取規模發展的歷史已經成為過去，保證自身財務更加穩健合規才能使可持續發展成為可能。

    于地產白銀時代誕生，將要在更嚴苛市場環境下謀成長。從上坤地產最新提交的招股書來看，公司在優化財務結構方面已經取得了顯著結果，與降杠桿大背景要求不謀而合。上坤招股書更新后，特意增加了關于“三道紅線”描述的章節，2018年至2019年，上坤地產的凈負債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月底，凈負債率進一步降至73.8%，低于“三道紅線”要求的100%，債務結構進一步優化。此外，2020年4月末，上坤地產的現金短債比為1.4倍，現金及現金等價物能有效覆蓋短期負債，短期償債能力明顯提升。

    招股書稱，上坤地產將定期優化資產負債率納入集團的重要發展策略，并密切監控債務水平。同時，為了確保公司擁有充足的現金流，上坤地產還會繼續密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以滿足債務償還、業務發展等現金需求。

    盈利能力持續穩定 毛利率提升至51.6%

    在行業下行和政策趨緊的大背景下，如果說保持業績穩定是一家優質房企的基本功，那么能在大浪淘沙的行業洗牌期實現業績顯著增長，則是擁有優質盈利能力的最好體現。上坤認為，管理并非僅是追求周轉企業的課題，而追求產品并不等于犧牲效率。

    據最新招股書，上坤地產2018年、2019年、2020年前4月分別實現毛利率51.5%、40.8%和51.6%，毛利率持續維持在較高水平。

    上坤地產實現較高毛利率的背后，也許得益于企業自身對產品質量的執著追求。有業內人士表示，在政策調控的影響下，如今的住宅更多被強調居住屬性而不是投資屬性，房市的主要競爭也由規模和拓展速度的競爭轉為產品的競爭。

    目前，上坤地產提煉出了四大產品系列，分別為四季系、樾山/半島系、云系與S系，能以不同的美學與功能性設計滿足各類客群的需求。今年杭州·上坤山語四季、上海·云棲麓等優秀作品紛紛亮相，受到行業內外的高度認可。

    上坤地產還強調以產品適度領先、效率優先為底層邏輯的規?；l展戰略，通過將上坤地產經營哲學與產品理念和諧統一，以匹配客戶需求為前提，在保持運營效率的同時打造優質產品。例如，在項目初期，上坤地產即明確各項目的指標底線，包括營銷、設計、成本、財務、稅金以及最重要的凈利潤率和現金流指標，通過指標規范化，做到投前經營定位和企業的戰略目標進行匹配。

    成長10余年，上坤本身雖然未能趕上依靠土地紅利迅速膨脹發展，但時代賦予她本身的眼光會比現實高一點，得益于公司運營能力的改善和準確的戰略布局，上坤地產在財務結構調整和盈利能力改善上都取得了成果。隨著上市進程的不斷推進，上坤地產進入資本市場后，將利用更加豐富的融資方式，拓寬更大的發展空間。

（編輯 張明富）