一場(chǎng)突如其來的疫情讓物管行業(yè)受到挑戰(zhàn)的同時(shí)，也帶來了資本對(duì)這一行業(yè)的價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)。

    從時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的2020年上半年物業(yè)股漲跌榜來看，在27家上市物管公司之中，僅有5只股價(jià)在上半年出現(xiàn)下降，22家上市企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)，平均漲幅在52%左右，市值共飆漲1209億元。

    一片大好形勢(shì)之下，房企也在紛紛拆分物業(yè)板塊謀求獨(dú)立上市，以期借助資本實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多讓，抽水配售募集資金盡早搶占更多市場(chǎng)份額。這是一個(gè)還在不斷發(fā)展中的市場(chǎng)，盡早入場(chǎng)就能搶占更多先機(jī)。

    但行業(yè)集中度不斷上升也成為共識(shí)，行業(yè)分化的現(xiàn)象已經(jīng)開始初步顯現(xiàn)。整個(gè)板塊市值高漲的另一面，是今年新上市的幾只蚊型物業(yè)股始終面臨破發(fā)的尷尬局面；在積極對(duì)外收并購的同時(shí)，上市物管公司層面的合作開始變得越來越頻繁。

    銀城生活服務(wù)市值半年翻3倍

    物業(yè)股當(dāng)之無愧是今年上半年資本市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。

    漲幅最大的銀城生活服務(wù)股價(jià)在半年之內(nèi)瘋漲195.13%，市值從4.11億港元升至12.13億港元，幾乎翻了3倍；緊隨其后的是中奧到家，上半年漲幅為183.71%；排在第三位的是旭輝關(guān)聯(lián)物管公司永升生活服務(wù)，漲幅為150.95%。

    與此同時(shí)，上半年行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了首家千億級(jí)上市物管公司。5月12日碧桂園服務(wù)市值首破千億，市值一度高達(dá)1047.9億港元，之后雖有回落，但基本維持在千億上下浮動(dòng)。

    漲幅榜前幾家上市物管公司以具有成長(zhǎng)潛力的中小型企業(yè)為主，它們背后的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司增長(zhǎng)強(qiáng)勁，可以獲得持續(xù)性的物業(yè)管理面積輸送，具備強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期。而碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等頭部物管公司，在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)更為穩(wěn)定，漲幅水平基本與板塊整體水平一致，在50%左右浮動(dòng)。

    不過，即使大部分物業(yè)股走勢(shì)強(qiáng)勁，但行業(yè)也在不斷分化。上半年，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、方圓房服集團(tuán)、浦江中國(guó)、彩生活五家物管公司在一片大漲之中股價(jià)出現(xiàn)下跌。浦江中國(guó)及彩生活兩家均屬于上市較早的物企，上半年股價(jià)表現(xiàn)或受2019年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳影響。

    燁星集團(tuán)與興業(yè)物聯(lián)則是2020年3月前后腳上市，共同之處是兩家均屬于“蚊型”的迷你物業(yè)公司。截止2019年末，燁星集團(tuán)在管面積為490萬平方米，當(dāng)期新增在管面積30萬平方米，為同期新增面積最小的物業(yè)股；另一方面，興業(yè)物聯(lián)的在管規(guī)模更小，在管面積僅有240萬平方米，僅為前者的一半。

    有證券業(yè)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，資本正在用腳投票，市場(chǎng)更加看好業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，收入、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)合理，有增長(zhǎng)潛力的公司，這些既無前景又無增量的迷你物業(yè)并不受“寵”。

    另一方面，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、方圓房服集團(tuán)，甚至包括漲幅并不明顯的建業(yè)新生活，都是在今年3月到6月上市，這段時(shí)間內(nèi)物業(yè)整體板塊備受資本青睞，新股上市前期基本都遭遇投資者熱捧。

    匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，在資本熱潮之下，這些公司在發(fā)行的過程當(dāng)中發(fā)行價(jià)估值明顯過高，但在管面積短板以及剛踩上市標(biāo)準(zhǔn)線的盈利水平，仍是逃不過的基本面，隨著時(shí)間推進(jìn)，其價(jià)值也會(huì)逐漸回歸。

    最好的時(shí)機(jī)：半年7家敲定上市

    除去已經(jīng)成功上市的4家物管企業(yè)之外，接下來還有金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)三家企業(yè)通過了港交所聆訊，將于7月正式上市。這樣算下來，今年上半年已有7家物管公司敲定上市。相比之下，被譽(yù)為物業(yè)板塊上市高峰的2019年全年成功上市的物管公司僅10家。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，在資本的助推下，年內(nèi)將有至少12家物業(yè)公司將在港交所成功上市，而且在未來兩年內(nèi)，上市物業(yè)公司數(shù)量將超過50家。

    物業(yè)股上市進(jìn)程被大大加速。黃立沖向時(shí)代財(cái)經(jīng)解釋到，目前由于疫情原因，打亂了很多企業(yè)的申請(qǐng)程序，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表非常難看，迫使很多正在籌劃上市的企業(yè)選擇延期。但對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，只要不出現(xiàn)大量業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情況，從財(cái)務(wù)角度來講，受疫情影響就相對(duì)較小。

    “在這樣的大背景之下，港交所在審批的時(shí)候大量資源騰出來可以用于審理物業(yè)股的上市流程，物業(yè)股的上市進(jìn)程有一定加快。”

    正是因此，剛剛過去的一個(gè)多月，也成為了物管行業(yè)的遞表高峰。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從5月底到6月這段時(shí)間內(nèi)，就有榮萬家、合景悠活、佳源服務(wù)、世茂服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、金科智慧服務(wù)等7家物管公司正式向港交所提交招股書。而接下來，包括華潤(rùn)、禹洲、朗詩等多家房企紛紛傳出分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

    從某種角度上來說，目前正處在拆分物業(yè)上市的最好時(shí)機(jī)。

    疫情沖擊之下，中央不斷出臺(tái)量化寬松政策，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)上資金相對(duì)充沛；與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之中，大量行業(yè)受到影響，風(fēng)險(xiǎn)提升，具備較強(qiáng)穩(wěn)定性的物業(yè)行業(yè)成為了資本的寵兒。黃立沖認(rèn)為，“如果能在這個(gè)時(shí)候成功上市，PE相對(duì)而言比較容易做到一個(gè)較高的水平。”

    抽水配售，并購擴(kuò)張頻發(fā)

    面對(duì)不斷涌進(jìn)來的新競(jìng)爭(zhēng)者，已上市的物管企業(yè)也有自己的動(dòng)作。從目前市場(chǎng)的反饋來看。規(guī)模仍是衡量一家物管公司的重要指標(biāo)，擴(kuò)大管理規(guī)模和增大市場(chǎng)份額仍是上市物管企業(yè)發(fā)展的主旋律。

    業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)是，物管行業(yè)的整合分化是個(gè)大趨勢(shì)。隨著龍頭物管公司在管面積不斷增加，大型品牌物業(yè)與其他物業(yè)公司的規(guī)模差距會(huì)逐步拉大。在行業(yè)還未進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)殘酷的紅海市場(chǎng)時(shí)，盡早搶占自己的市場(chǎng)份額成為一致選擇。但單靠地產(chǎn)母公司輸血或者招投標(biāo)，效率明顯不夠，對(duì)外收并購擴(kuò)張成為業(yè)內(nèi)主旋律。

    上半年，奧園健康、時(shí)代鄰里、藍(lán)光嘉寶、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)等多家上市物管公司對(duì)外收并購動(dòng)作頻頻。

    如4月23日，奧園健康宣布以2.479億元收購樂生活80%的權(quán)益，收購?fù)瓿珊螅瑠W園健康將新增在管面積2263萬平方米，奧園健康物管規(guī)模直接實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。不到一個(gè)月時(shí)間，奧園健康再度以3700萬元收購寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司65%股權(quán)，增加241.3萬平方米管理面積。

    與此同時(shí)，綠城服務(wù)、中奧到家、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等上市物管公司也紛紛開始配股融資。物管公司一般擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并不需要依靠外部融資補(bǔ)充現(xiàn)金流，募集資金最重要目的就是為將來并購、對(duì)外投資儲(chǔ)備資金。

    4月24日，綠城服務(wù)公告按8.38港元/股向龍湖配售約1.55億股，募資約13億港元；兩個(gè)月后，綠城服務(wù)再度按每股價(jià)格10.18港元配售約2.67億股，募資26.93億港元。

    籌備完資金的綠城服務(wù)，將觸角伸向另一家上市物管企業(yè)中奧到家。6月14日，中奧到家向綠城服務(wù)以每股0.98港元配售3692萬股，募資3600萬港元。10天后，綠城服務(wù)耗資2.21億港元向市場(chǎng)收購中奧到家1.23億股，一躍成為公司第二大股東。

    在收購?fù)瓿珊螅袏W到家將與綠城服務(wù)成立合資公司，其中綠城、中奧分別持股70%和30%。雙方進(jìn)一步約定綠城服務(wù)優(yōu)先將不承接的物管項(xiàng)目推薦給中奧，并將委聘中奧承接其清潔、保安、保養(yǎng)及電梯維護(hù)等外包業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)此舉從2021年7月后將直接為中奧帶來每年至少3億的收入增厚。

    值得注意的是，綠城服務(wù)與中奧到家這種上市公司層面的股權(quán)合作實(shí)屬首次。在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的物管行業(yè)，物管公司之間合作形式不斷被擴(kuò)寬，上市公司層面的合作或?qū)⒊蔀橼厔?shì)。