一周之內(nèi)，全國三個城市菏澤、廣州、珠海相繼迎來房地產(chǎn)調(diào)控松綁。更具體來說，菏澤、廣州明文出臺，而珠海暫無條例，可謂實存名不存。2019年，房地產(chǎn)調(diào)控是否將迎來更大范圍放松？各城市如何因地制宜？頗為市場關(guān)注。

    “關(guān)于放松限購方面，你要等我們官方消息，我們會有官方發(fā)布的。”珠海市住建局辦公室工作人員12月21日上午告訴投資者網(wǎng)研究員。當(dāng)問及具體什么時候發(fā)布以及現(xiàn)在市場中是否存在可以按一年社保買房的情況，該辦公室人士拒絕對此回應(yīng)。

    從時間上來看，山東菏澤明確放松房地產(chǎn)調(diào)控是本輪第一城。在此之后，廣東省珠海與廣州并駕而驅(qū)，幾乎是同一時間傳出放松消息。

    珠海放松限購

    據(jù)悉，珠海市斗門、金灣兩區(qū)已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續(xù)繳納5年社保改為只需繳納1年。

    2017年4月，珠海發(fā)布樓市調(diào)控通知，全市范圍內(nèi)的所有戶型住房，全部納入限購范圍。根據(jù)該政策，非本市戶籍居民，在珠海購房，需連續(xù)繳納5年社保。

    一位不愿具名的珠海斗門區(qū)地產(chǎn)中介人士告訴投資者網(wǎng)研究員：“實際購房中，外地人購房確實已經(jīng)有所調(diào)整，是需要繳納1年社保。雖然政策上細(xì)則還沒有出臺，但現(xiàn)實中確實存在。”

    在珠海生活多年的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深觀察家白瑞軒也對此好奇：“為什么還不發(fā)文呢？”他對投資者網(wǎng)研究員說，“不排除由于經(jīng)濟(jì)和樓市下調(diào)的壓力，珠海會放松限購，但也很難說，因為港珠澳大橋開通前后，這么大的利好，但珠海中介卻并沒有大力度宣傳利好樓市，當(dāng)時很可能是相關(guān)部門要求嚴(yán)格執(zhí)行政策要求。”

    白瑞軒談到，斗門、金灣兩區(qū)并不屬于珠海核心區(qū)域，當(dāng)?shù)卦?jīng)被稱為“西區(qū)”，這兩個區(qū)下面有多個鎮(zhèn)，有些較為分散，房價這兩年一直下滑。

    “整個珠海，不管一手房還是二手房，去年至今都在下滑，比如處于珠海行政核心區(qū)的香洲區(qū)，有個著名樓盤華發(fā)國際海岸項目，去年不帶裝修開盤價是每平米35000元，現(xiàn)在二期帶裝修價格才到28000-30000元。可以說，下半年之后，遍地都是促銷優(yōu)惠。”白瑞軒詳細(xì)告訴投資者網(wǎng)研究員。

    房地產(chǎn)市場的下滑，引發(fā)調(diào)控放松或者說因地制宜，這在此前多輪調(diào)控中都是普遍現(xiàn)象。星展銀行中國房地產(chǎn)業(yè)分析主管王丹也向投資者網(wǎng)研究員表示，過去幾輪都是這樣，時不時地方政府就會試探一下，有些會被叫停，有些隨后就可能放松。

    王丹表示，珠海當(dāng)?shù)厝丝诤苌伲绻鈦砣丝谶€不給買房的話，其實對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和人才流入都會有影響。珠海之前用一些知名大學(xué)分校去吸引人才，外來人口所占比例是非常大，如果這些人不能買房的話，會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人才體系建設(shè)都不太健康。

    廣州松綁公寓

    相比菏澤和廣州，珠海是目前唯一一個實際松綁但還沒有發(fā)布樓市政策調(diào)整的城市。菏澤的說法是：根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

    廣州方面，12月19日晚，廣州市住建委在官方網(wǎng)站發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》（以下簡稱《意見》）。

    《意見》要求，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

    2017年3月30日，廣州市政府辦公廳出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。文件表示，公寓產(chǎn)品銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位，即只有企業(yè)才有資格購買公寓。而在此前購買的公寓，要取得不動產(chǎn)證滿2年后才可轉(zhuǎn)手給個人或企業(yè)。

    很顯然，這無疑對公寓銷售是直接利好。廣東知名地產(chǎn)專家、原合富地產(chǎn)研究院首席市場分析師、廣州市國土房管局房地產(chǎn)信息中心主任黎文江曾參加過多次關(guān)于該政策調(diào)整前的座談會。

    黎文江告訴投資者網(wǎng)研究員，以前法人代表買公寓，至少要買300平方，這多少顯得不算合理。現(xiàn)在調(diào)整后是，去年3月30日之前開發(fā)商已經(jīng)拿了地的，這一年時間建好的、竣工的、在建的、預(yù)售的都可以讓個人買，目前估計有70多個樓盤是屬于這種類型。

    黎文江認(rèn)為，廣州這邊并不算擴(kuò)大房地產(chǎn)放松調(diào)控。

    2019年調(diào)控全國性放松？

    王丹也表示，廣州的公寓松綁屬于正常現(xiàn)象，本來公寓產(chǎn)品就不是很好賣，之前再這樣限制確實不合理。如果看庫存的話，商業(yè)部分的庫存較大，住宅相對較低。所以，這些商業(yè)用途項目原本就不該調(diào)控。“可以理解成松綁，但對住宅方面幾乎沒什么影響。”

    整體上，2019年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控是否將迎來更多城市調(diào)整或變化？王丹對此持肯定意見。她指出，松肯定是要松，只是什么時候松，還能堅持多久的問題。黎文江也強(qiáng)調(diào)，各地方因地制宜調(diào)控樓市，外界有時候會過度解讀，市場信心始終還是要維持。

    與此同時，是否擔(dān)心放松調(diào)控之后的暴漲？王丹給出的解決方案是：最直接是降價，現(xiàn)在政府希望看到的是價格不漲，但量還是有的，限價限了這么久，量跌的話，政府又會擔(dān)心對經(jīng)濟(jì)不好。其實，最好的方式是量維持增長，價格不動，或者輕微波動。