本報記者 田鵬

    12月4日晚間，萬科A披露11月份銷售情況：當(dāng)月，公司實現(xiàn)合同銷售面積190.8萬平方米，合同銷售金額307億元。以此來計，11月份，萬科A合同銷售金額同比增長0.85%。

    除此之外，還有多家房企釋放出積極信號。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，11月份，綠城中國、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等房企業(yè)績均實現(xiàn)環(huán)比增長。

    IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對《證券日報》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場邊際改善的信號具有持續(xù)的支撐力。一方面，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整優(yōu)化政策是長期的，旨在穩(wěn)定市場和防范風(fēng)險，這為市場提供了堅實的基礎(chǔ)；另一方面，各大部門和國有大行積極響應(yīng)，為房企合理融資提供支持，有助于緩解房企的資金壓力。

    行業(yè)邊際改善有支撐

    目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。從供給端看，整體上，“有沒有”的問題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在；從需求端看，人民群眾對住房的品質(zhì)有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。

    面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢，持續(xù)出臺的政策、各部門各機(jī)構(gòu)的積極響應(yīng)以及企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級都給整個行業(yè)邊際改善提供了持續(xù)的支撐力。

    具體來看，在政策方面，從年初政府工作報告明確，要“出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作”，到后來的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例”等一系列調(diào)整優(yōu)化措施漸次落地，再到近期中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開會議，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求進(jìn)行新一輪安排，對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策持續(xù)不斷的同時，力度也在增強(qiáng)。

    中指研究院分析師鄭俊彤在談及未來房地產(chǎn)市場政策趨勢時表示，未來核心城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，核心二線城市有望進(jìn)一步放松限購政策。

    從各部門各機(jī)構(gòu)具體操作情況來看，資本市場持續(xù)發(fā)揮樞紐功能，不斷把對房地產(chǎn)行業(yè)的支持落實落細(xì)。

    例如，在用好“第三支箭”方面，滬深交易所不斷優(yōu)化IPO、再融資安排，對房地產(chǎn)上市公司再融資提出不受破發(fā)、破凈和虧損限制的安排。

    數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有8家上市房企股權(quán)融資獲得證監(jiān)會注冊批復(fù)。其中，6家為定增，2家為重組配套融資。從融資情況來看，3家已實施完成，合計融資203.86億元，另外5家擬募資248.91億元。

    在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，在一系列利好政策和舉措的支持下，市場實質(zhì)性改善信號正在加速集聚。

    行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展有方向

    今年的房地產(chǎn)市場，整體呈現(xiàn)出前高、中低、后穩(wěn)的趨勢。未來，隨著中央各項決策部署的持續(xù)落實，以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程也將不斷加快。

    在具體實施過程中，實施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”則是重要抓手。

    在東方金誠分析師唐曉琳看來，“三大工程”對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。短期來看，政策落實初期各地可能以收購商業(yè)地產(chǎn)項目為主推進(jìn)保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問題的同時，解決部分商業(yè)樓盤去化問題。長期來看，隨著保障房的不斷推廣，未來保障房與商品房“雙軌制”發(fā)展模式的形成，將帶來房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整。

    而資本市場在推進(jìn)“三大工程”方面亦是大有可為。例如，證監(jiān)會支持盤活房企存量資產(chǎn)，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。截至12月4日，累計5單保障房REITs獲注冊，其中4單已經(jīng)上市，募資超50億元。

    此外，10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個月左右，3單消費(fèi)類REITs即獲得監(jiān)管正式批復(fù)。

    市場人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。