證券時報記者 吳家明

    作為四大一線城市中面積最小的城市，深圳一直飽受“地少人多”的困擾。近日，《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》發(fā)布。方案將國務院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地；支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題；探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制等。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，原先國家對于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔心，擔心實體經(jīng)濟空心化、房地產(chǎn)化。由此，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設用地的審批權(quán)控制得十分嚴格。然而，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的深圳必須對空間結(jié)構(gòu)重新調(diào)整。用地權(quán)增加對深圳意義非凡。

    相對于產(chǎn)業(yè)用地的“有保證”，居民更關心居住用地的供應，從而更好地控制房價。

    “存量用地”是方案中關于土地管理制度方面內(nèi)容的關鍵詞。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，激活現(xiàn)有存量土地，正是因為深圳沒有新增土地，只能在存量土地上下功夫。不過，方案更側(cè)重于深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于居住用地之類的供應并沒有具體內(nèi)容。合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇表示，目前政策的提法多是原則性的，還看不出太多內(nèi)容，需要看后續(xù)細則。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，日后可能會出現(xiàn)更多“工改住”、“商改住”的項目，但由于整個方案均提倡“市場化、法治化、國際化”，因此在各個利益體面前，所有制度都是經(jīng)過商談、推進、再總結(jié)而得出，是個漫長的過程，因此短期內(nèi)對整體深圳房地產(chǎn)市場不會造成太大的影響。可以預期的是，深圳市政府會根據(jù)城市發(fā)展的實際情況優(yōu)化土地用途，提高土地使用效率，釋放出更多的居住空間，以緩解住宅市場的供需矛盾。

    世聯(lián)行首席工改顧問董極表示，方案中提到推進二三產(chǎn)業(yè)用地混合的問題，在未來將會影響到區(qū)域的發(fā)展。原先二三產(chǎn)業(yè)非常獨立導致分工明確、生產(chǎn)效率低下，互動性不強，使得深圳有的區(qū)域因此發(fā)展掉隊，現(xiàn)在繼續(xù)推進有助于區(qū)域的發(fā)展，這將會吸納更多人才，也可能影響深圳的房價。