本報(bào)記者 陳瀟 張薌逸

    北京率先在一線城市實(shí)施樓市優(yōu)化調(diào)整政策。12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年12月24日起施行，從限購(gòu)松綁、信貸優(yōu)化等多個(gè)維度同步發(fā)力，著力釋放住房需求。

    58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，《通知》既通過需求端松綁釋放有效需求，又通過金融端減負(fù)降低購(gòu)房成本，還通過供給端提效保障優(yōu)質(zhì)供給，形成精準(zhǔn)調(diào)控、供需合力的效果，有助于推動(dòng)北京樓市向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

    需求端精準(zhǔn)松綁

    同步釋放剛需與改善性需求

    《通知》明確，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，北京作為一線城市，當(dāng)前住房消費(fèi)潛力集中在長(zhǎng)期在京居住的非戶籍人口群體。這部分人群因扎根城市、結(jié)婚成家、子女教育形成的剛性住房需求，以及隨著家庭結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的改善性住房需求，都是北京住房需求的重要支撐。

    李宇嘉分析稱，過去一段時(shí)間，受社保或個(gè)稅繳納年限等購(gòu)房門檻及整體置業(yè)成本偏高等因素制約，相關(guān)需求釋放相對(duì)有限。隨著近年來住房政策持續(xù)優(yōu)化，購(gòu)房綜合成本明顯下降，前期積累的合理住房需求正逐步具備釋放條件。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，需求端“分層釋放”是此次政策的核心特征。非京籍購(gòu)房門檻的梯度降低，尤其是五環(huán)外“1年社保即可購(gòu)房”的安排，精準(zhǔn)匹配了新市民循序置業(yè)的節(jié)奏，有利于激活大量剛性置業(yè)需求。

    從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，這一政策對(duì)五環(huán)外市場(chǎng)利好明顯。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京約80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外同樣是二手房成交的核心區(qū)域之一。張大偉認(rèn)為，隨著政策落地，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望率先迎來訪客量和成交量回升。

    與此同時(shí)，對(duì)多子女家庭的定向支持，為改善性住房需求打開了政策空間。《通知》明確，“對(duì)二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買一套商品住房”，對(duì)居住升級(jí)需求形成實(shí)質(zhì)性支持。

    張大偉提到，目前北京改善型市場(chǎng)中，144平方米以上大戶型成交已出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，北五環(huán)外四居室二手房成交占比持續(xù)提升，新政將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)，并帶動(dòng)五環(huán)內(nèi)中高端改善型住宅的去化。

    金融端供給端政策優(yōu)化

    多角度支持房地產(chǎn)市場(chǎng)

    在金融端，《通知》明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

    《通知》還提出，借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

    張波認(rèn)為，《通知》在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場(chǎng)改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“賣舊買新”需求。允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，預(yù)計(jì)超半數(shù)改善客群有望獲得接近首套利率水平的貸款利率。二套住房公積金貸款首付從不低于30%降至25%，有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請(qǐng)量和組合貸占比提升，降低綜合購(gòu)房成本。

    在供給端，《通知》明確，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

    “供給端政策優(yōu)化，將有效提升房企投資信心與開發(fā)效率。《通知》將招拍掛拿地項(xiàng)目立項(xiàng)方式從市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案，大幅簡(jiǎn)化審批流程，降低制度性交易成本。”張大偉表示，這一調(diào)整有助于房企縮短項(xiàng)目啟動(dòng)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對(duì)聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。

    張波表示，從安居客線上數(shù)據(jù)看，2025年11月份北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量的29%左右。《通知》施行后，區(qū)級(jí)備案預(yù)計(jì)會(huì)明顯縮短審批周期，房企可更快啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，有效匹配本輪政策優(yōu)化釋放的非京籍剛需與多子女改善性需求。房企也會(huì)更有動(dòng)力開發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

    總體而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是堅(jiān)持“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”原則，同時(shí)通過“政策創(chuàng)新”方式實(shí)現(xiàn)了對(duì)不同群體需求的精準(zhǔn)匹配。這既保障了合理住房需求的釋放，又避免了市場(chǎng)過熱風(fēng)險(xiǎn)。未來，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望實(shí)現(xiàn)從“筑底企穩(wěn)”到“結(jié)構(gòu)性回暖”的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域改善型住宅與外圍區(qū)域剛需住宅將成為市場(chǎng)主流增長(zhǎng)點(diǎn)。