2019年，調(diào)控頻仍、融資收緊的中國房地產(chǎn)行業(yè)，依然蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)，大量的險(xiǎn)資持幣在側(cè)，伺機(jī)入局。

    中國平安就是一個(gè)典型樣本。7月26日，中國金茂公告，平安通過配售及有條件認(rèn)購，買入公司15.20%股份，成為第二大股東。

    至此，平安已持有至少5家大型上市房企的股份，其他如中國人壽、新華保險(xiǎn)、前海人壽等險(xiǎn)資均持有大量上市房企股票。

    自2014年掀起地產(chǎn)股投資熱潮以來，雖然保險(xiǎn)資金投資上市公司股權(quán)的政策多有變動(dòng)，但險(xiǎn)資對地產(chǎn)公司的興趣從未停止。

    今年1月28日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)文件，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司使用長久期賬戶資金，增持優(yōu)質(zhì)上市公司股票和債券，其中包括房地產(chǎn)。此次平安投資中國金茂，更是在險(xiǎn)資參與央企、國企混改的背景下發(fā)生。

    縱觀近年來的險(xiǎn)資入股房地產(chǎn)，一個(gè)原則是扮演長期低成本資金、機(jī)構(gòu)投資者、純財(cái)務(wù)投資的角色，但也發(fā)生過險(xiǎn)資過度介入企業(yè)經(jīng)營、爆發(fā)矛盾的案例。

    未來，圍繞險(xiǎn)資對上市房企的股權(quán)投資，如何防范所投企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自我資金的保值增值，同時(shí)守住財(cái)務(wù)投資者的邊界，依然是一個(gè)值得探討的問題。

    險(xiǎn)資扎堆投資地產(chǎn)股

    根據(jù)協(xié)議，中國平安購買約17.87億股股份，配售價(jià)為4.8106港元/股，此外還將認(rèn)購約1.54億股股份，認(rèn)購價(jià)為4.8106港元/股。

    上述交易完成后，平安資管香港持有中國金茂現(xiàn)有已發(fā)行股本約15.42%，占其經(jīng)認(rèn)購事項(xiàng)擴(kuò)大后的已發(fā)行股本約15.20%，成為中國金茂第二大股東。

    這是中國平安繼2018年入股華夏幸福，并在今年1月增持后，再次投資上市房企股份。

    更早之前的2015年，平安試水買入9.9%的股份，成碧桂園第二大股東。此后三年內(nèi)，平安又陸續(xù)入股三家房企，成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。

    截至目前，平安已在上述幾家房企股權(quán)投資約330億元。

    除了平安密集入股房企，其他險(xiǎn)資如人壽、安邦、新華等保險(xiǎn)公司也都頻頻向房企示好。

    截至目前，中國人壽已成為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)的第一、第二大股東；前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華仍為萬科第二大股東；安邦保險(xiǎn)則持有金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展等公司的股票。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，約有30家主流房企前十大股東中，均有險(xiǎn)資股東進(jìn)入。

    另據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，今年截至2月，險(xiǎn)資入市資金已經(jīng)達(dá)到超2萬億，投資規(guī)模占比上升至12.51%，主要流向了銀行、房地產(chǎn)等行業(yè)。

    作為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的“領(lǐng)頭羊”，在2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中國平安集團(tuán)總經(jīng)理任匯川表示，房地產(chǎn)投資是銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)政策范圍內(nèi)、正常的保險(xiǎn)資金應(yīng)用投資，屬財(cái)務(wù)性投資。

    據(jù)任匯川介紹，目前平安7萬多億的總資產(chǎn)中，地產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)、股權(quán)及物權(quán)的資產(chǎn)占比不到3%，而國家允許保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資比例為30%；平安2.8萬億保險(xiǎn)資金中，地產(chǎn)股權(quán)、債權(quán)和物權(quán)投資占比7.5%。

    險(xiǎn)資角色之辨

    險(xiǎn)資為何“青睞”房地產(chǎn)公司？其進(jìn)入將對房企產(chǎn)生怎樣的影響？

    首先是險(xiǎn)企自身的壓力。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，今年上半年保險(xiǎn)業(yè)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入達(dá)到2.5537萬億，但受經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，手握“巨資”的保險(xiǎn)公司可投資的領(lǐng)域收窄，投資收益壓力日增。

    險(xiǎn)資需要尋找更好的投資標(biāo)的。平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長兼CEO鄒益民認(rèn)為，從全球來看，不動(dòng)產(chǎn)投資一直都是各項(xiàng)投資里不錯(cuò)的選擇。

    2018年，A股上市的房地產(chǎn)公司平均ROE達(dá)到10.3%，凈利潤增速為20.8%，盈利能力及成長性均遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在大類行業(yè)中的ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平排名TOP2；截至2018年末，萬科、招商、華潤、龍湖等龍頭房企ROE均在20%或以上。

    以平安投資碧桂園為例，平安在2015年4月以約2.816港元/股的價(jià)格購入碧桂園22.36億股，到2019年7月26日收盤價(jià)格為11.08元/每股，浮盈約136億元。

    從房企的角度來看，他們也希望引入低成本的長期機(jī)構(gòu)投資者，補(bǔ)充資金、做大規(guī)模。

    保利發(fā)展就認(rèn)為，險(xiǎn)資入股讓其有了更多長線投資者，資金和戰(zhàn)略騰挪空間更大，有望搶得房地產(chǎn)行業(yè)并購整合先機(jī)。

    此外，險(xiǎn)資入股央企、國企地產(chǎn)公司，也是參與國企混改的標(biāo)志。中國金茂就是平安參與的較大的央企級國企混改投資之一。

    中國金茂表示，引入平安作為第二大股東，在市場化央企混改的征程上邁出了關(guān)鍵性的一步，充分市場化有利于進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)活力，最大化股東利益；平安作為第二大股東，將與中國金茂在多個(gè)層面深化合作，發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同。平安雄厚的實(shí)力將為金茂提供有力支持，加速公司跨越式發(fā)展。

    但險(xiǎn)資有時(shí)也是一把雙刃劍。房地產(chǎn)證券分析師祁澤金認(rèn)為，險(xiǎn)資介入上市公司董事會(huì)，主要目的是控制風(fēng)險(xiǎn)，若與管理層產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致業(yè)務(wù)經(jīng)營受損，并不是保險(xiǎn)公司本來的目的，因此原則上來講，險(xiǎn)資應(yīng)作為財(cái)務(wù)投資者，不參與公司的經(jīng)營管理。

    “但險(xiǎn)資持股比例大的公司，險(xiǎn)資作為大股東擁有決策權(quán)、表決權(quán)，說完全不參與公司決策運(yùn)營是不可能的。”祁澤金說，如果保險(xiǎn)公司打破慣例，參與上市公司的經(jīng)營，則可能產(chǎn)生不利的影響。

    早在2015年，寶能系前海人壽舉牌萬科，爆發(fā)了資本市場著名的“萬寶之爭”，管理層認(rèn)為寶能系是“野蠻人”，不歡迎其進(jìn)入；寶能系則提出要罷免萬科董事會(huì)。

    入股金地的險(xiǎn)資生命人壽、安邦人壽，也曾否決公司的跟投制度，對公司經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。

    目前，平安持股華夏幸福超過20%，已是多家房企第二大股東并已進(jìn)入華夏幸福董事會(huì)，其對公司經(jīng)營管理的影響是微妙的。

    祁澤金表示，目前關(guān)于規(guī)范險(xiǎn)資股東在上市公司中的行為邊界，還沒有具體的政策、法規(guī)去規(guī)范，未來肯定會(huì)有具體的細(xì)則出臺(tái)。

    中國平安方面強(qiáng)調(diào)，在上市房企的股權(quán)投資中，堅(jiān)持做財(cái)務(wù)投資者。平安首席投資官陳德賢表示，平安會(huì)精選估值相對比較低、分紅好、經(jīng)營穩(wěn)健的一些優(yōu)質(zhì)上市公司，做長期價(jià)值投資，從而以匹配保險(xiǎn)長期負(fù)債，分享優(yōu)質(zhì)上市公司成長收益。